OPŠTI PODACI PREDMETA PROCENE
Korisnik : Eurobank ad
PREDMET PROCENE
LOKAL (poslovni prostor br. 1)
ADRESA
Ulica : Svetozara Papića
Naziv oblasti/Lokalni naziv : Galenika Grad : Belgrade
Region : Beogradski (Belgrade) Grad : Beograd Zemun
Opština : Zemun Postal : 11080
Kućni br./ br. stana : 3a/1 (evid br. 31) N koordinate : 44.856472
Ulice koje okružuju blok : Emilije Jakšić , Josipa Šenera , Svetozara
Papića E koordinate : 20.366713
OSNOVNI PODACI
Korisnik : Eurobank ad Broj naloga unita :
Nalogodavac : EUROBANK AD
Proceniteljska firma : ERB Property Services doo
OSNOVNI PODACI :
ERB Property Services DOO angažovan je od strane Eurobank AD da u svrhu internog odlučivanja uradi procenu Sadašnje
Tržišne Vrednosti poslovnog prostora br. 1 (evid. br. 31) u prizemlju stambene zgrade za kolektivno stanovanje, br. zgrade 1 na
k.p. br. 15455/20 k.o. Zemun, u ulici Svetozara Papića br. 3 na Galenici, u Beogradu.
ANALIZA OKOLINE
Lokacija : Urbana Gustina naseljenosti : Preko 75%
Vrednost nekretnina : Stabilna Ponuda/Potražnja : Prevelika ponuda
Marketing vreme : Stopa rasta :
Promena namene zemljišta : Malo verovatno
Namena zemljišta : Stambena
Starost zgrade : 30 ili više godina stara (otprilike)
Interesovanje za kupovinu : Srednje Interesovanje za iznajmljivanje : Nisko
KOMENTAR :
Marketing vreme od 12 do 24 meseca. Kategorija nekretnine A3.
Zgrada u okviru koje se nalazi predmetni stan locirana je u Zemunskom naselju Nova galenika, u ulici Svetozara Papića br. 3. Od centra
Zemuna objekat je udaljen 4 km a od centra Beograda 11km. U okruženju su zastupljeni stambeni objekti za kolektivno stanovanje. U blizini
objekta nalaze se osnovna škola, pijaca, pošta, ambulanta, Pupinov most i veći broj maloprodajnih i uslužnih objekata. Lokacija je dobro
saobraćajno povezana sa centrom i drugim delovima grada s'obzirom da se u blizini nalazi okretnica više linija gradskog prevoza. Predmetna
nepokretnost se nalazi u 3. građevinskoj zoni grada Beograda i poseduje svu potrebnu infrastrukturu.
Vatrogasna stanica se nalazi u blizini. Predmetna nepokretnost se ne nalazi u plavnom i trusnom području.
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
1 / 9
PODACI O PREDMETU
Broj prethodnih izveštaja : Datum identifikacije : 23.11.2021
Procenitelj koji je izvršio inicijalnu procenu : Broj naloga inicijalne procene :
Datum inicijalne procene : Datum prethodne procene :
Budžetirani iznos : 0,00 € Odobreni iznos : 0,00 €
Datum odobrenja budžeta : Procenjena Tržisna Vrednost iz inicijalne procene : 0,00 €
Procenjena Tržisna Vrednost iz prethodne procene : 0,00 € Datum prethodnog budžeta :
Datum P&P : Datum procene : 1.12.2021
Cena zakupa : 0,00 € Ukupna cena zakupa : 0,00 €
DOKUMENTACIJA KORIŠĆENA U PROCENI
Vrsta dokumentacije Predmet procene Boj dokumentacije Datum dokumentacije Dokument izdat od Važi do
Elektronski list nepokretnosti
LOKAL(poslovni prostor br. 1) 7894 08.11.2021. RGZ eKatastar
KOMENTAR : Elektronski list nepokretnosti br. 7894 k.o. Zemun
OPŠTI OPIS
UKUPNA POVRŠINA PARCELE
Prema ugovoru (m2) : Na osnovu dozvole za gradnju (m2) :
Na osnovu izvršene kontrole (m2) : Na osnovu katastra (m2) : 412,00
Po upotrebnoj : Na osnovu glavnog AG projekta (m2) :
Po projektu izvedenog stanja (m2) :
OPIS PRAVNOG STATUSA PARCELE (POREĐENJE)
Naziv : Gradsko građevinsko zemljište Pravni status parcele : Predmetna nekretnina
Prema ugovoru (m2) : Na osnovu dozvole za gradnju (m2) :
Na osnovu izvršene kontrole (m2) : Na osnovu katastra (m2) : 412,00
Zajedničko vlasništvo (%) : Zajedničko vlasništvo (m2) :
Broj katastarske parcele : k.p. br. 15455/20 k.o. Zemun
VLASNICI PARCELE
Naziv : Republika Srbija, državna svojina Vlasništvo u % : 100
DETALJI PARCELE
Građevinsko zemljište van građevinske zone : ......... Industrijsko zemljište : ......... Poljoprivredno zemljište : .........
Neregulisano zemljište : ......... Druga građevinska zemljišta : ......... Izvan urbanističkog plana : .........
Gradsko građevinsko zemljište : Da
Drugo
Morfologija parcele : Indeks izgradjenosti :
Koeficijent zauzetosti : Maksimalna dozvoljena visina :
Na koje ulice gleda nekretnina :
DETALJI ZGRADE
Vrsta imovine : Stambeno poslovna zgrada
Namena u svrhu maloprodaje : Namena imovine : Stanovanje i komercijalne delatnosti
Godina izgradnje : 1980 Godina konačnog završetka :
Godina rekonstrukcije :
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
2 / 9
ASPEKTI GRADNJE
Kvalitet radova: PROSEČAN Spoljašnji izgled: PROSEČAN
Unutrašnje stanje: PROSEČAN Održavanje: PROSEČAN
Funkcionalnost: PROSEČAN
Centralno grejanje : Da Lift : Da
Parking : Da Skoriji radovi na održavanju : Ne
Sistem grejanja : Gradsko centralno grejanje
Opis zgrade
Objekat u okviru koga se nalazi predmetni stan izgrađen je 1980. godine u ul. Svetozara Papića br. 3. Spratnost objekta na terenu je
Po+Pr+9+Pk. Vertikalna komunikacija između etaža omogućena je unutrašnjim stepeništem i putničkim liftom. Objekat je građen AB
konstruktivnim skeletnim sistemom. Fasada objekta je od crvene fasadne opeke.
Ispred objekta nalazi se uređena zelena površina, teren i parking prostor
OPŠTA USKLAĐENOST OBJEKTA SA DOSTAVLJENOM DOKUMENTACIJOM
Tehnička identifikacija/usklađenost sa dostavljenom dokumentacijom :
DA
Na osnovu dostavljenog elektronskog lista nepokretnosti, objekat u kojem se nalazi predmetna nekretnina evidentiran je kao
stambena zgrada za kolektivno stanovanje, zgrada br. 1 na k.p. br. 15455/20 k.o. Zemun, spratnosti Pr+9+Pk, objekat ima odobrenje
za upotrebu. Spratnost objekta na terenu je Po+Pr+9+Pk. Karakteristično je da se podrumske etaže objekata starije gradnje nisu
upisivale.
Na osnovu identifikacije i pregledom dostavljene dokumentacije može se konstatovati da je zgrada u okviru koje se nalazi
predmetna nekretnina tehnički usklađena.
DETALJNI OPIS PREDMETA PROCENE
11080 BEOGRAD, UL. SVETOZARA PAPIĆA BR. 3
LOKAL (poslovni prostor br. 1)
Imovina
Predmet
procene Sprat Trenutni
status Pravni status
Površina
Dozvola
za
gradnju
Tehnička
dokumentacija
Neto
površina
Usvojena
neto
površina
Vlasnički list i
druga pravna
dokumentacija
Ukupna neto površina
(uključujući nelegalne
delove ukoliko ih ima)
poslovni
prostor
br. 1
Prizemlje STAN
POSLOVNI
PROSTOR U
STAMBENOJ
ZGRADI
31,00 31,00 31,00 31,00
Ukupna površina 31,00 31,00 31,00 31,00
Vlasništvo parcele (%) : 1,00 / 1 Vlasništvo parcele u m2 :
Broj dozvole za gradnju : Godina dozvole za gradnju :
Godina izgradnje : 1980
Sifra Nekretnine :
Broj Parcele : 15455/20
Namena imovine : Primarno stanovanje
Poseban opis nekretnine
Predmetni poslovni prostor se na osnovu dostavljenih informacija koristi kao stan u prizemlju objekta izgrađenog 1980. godine u
ul. Svetozara Papića br. 3 u zemunskom naselju Galenika.
S'obzirom da nema podataka o strukturi i unutrašnjoj materijalizaciji može se predpostaviti da je struktura nekretnine sačinjena u
skladu sa navedenom (stambenom) namenom, odnosno da ima mokri čvor i ostale prostorije neophodne za stanovanje sa svom
potrebnom infrastrukturom i opremom. Na osnovu dostavljenih informacija ustanovljeno je da se nekretnina nalazi u okviru
stambene zgrade sa zadnje strane i da se odnosi na pregrađen prostor stambene zgrade gde se ranije nalazilo smetlište. Može se
predpostaviti da se nekretnina manjom intervencijom može dovesti u nekretninu komercijalne namene kako je i evidentirana u
dostavljenoj vlasničkoj dokumentaciji.
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
3 / 9
Noseća konstrukcija zgrade : Armirani beton Zidovi : Cigla
Krovna konstrukcija : Drvo Krovni pokrivač : Crep
Sistem grejanja : Gradska mreža Nivo održavanja : Srednji
Dužina izloga (za objekte sa maloprodajnom namenom) : Vrsta grejanja : Gas
Na koje ulice gleda nekretnina :
Da li je završeno : Da U skorije vreme obnovljena : Ne
Strukturalna fasada : Ne Da li ima fasadu i sa prednje i sa zadnej strane dvorišta : Da
Da li zauzima ceo sprat : Ne Da li se koristi : Ne
Da li postoje nelegalni/neusklađeni delovi : Ne
NAPREDAK I TROŠKOVI RADOVA
Deo imovine gde se vrše radovi : Ukupna vrednost radova :
Stepen radova koje treba završiti : Napredak radova : 0,00%
Završeni radovi Preostali radovi :
Na osnovu budžeta : Ne Na osnovu procene troškova : Ne
USKLAĐENOST POSEBNIH DELOVA SA DOSTAVLJENOM DOKUMENTACIJOM
Tehnička identifikacija/usklađenost sa dostavljenom dokumentacijom
LOKAL (poslovni prostor br. 1) : DA
Na osnovu dostavljenog elektronskog lista nepokretnosti, predmetna nekretnina je evidentirana kao poslovni prostor jedna
prostorija, odnosno kao poseban deo br. 1 (evid. br. 31) u prizemlju zgrade br. 1 na k.p. br. 15455/20 k.o. Zemun, korisne površine
od 31m2.
Uvidom u dostavljenu vlasničku dokumentaciju i identifikacijom nekretnine na terenu može se konstatovati da je predmetna
nekretnina tehnički usklađena, uz sva ograničenja i pretpostavke koje nosi procena sa spoljnom identifikacijom nepokretnosti.
Vlasnik predmetnog poslovnog prostora na osnovu dostavljene vlasničke dokumentacije je PIRAEUS BANK AD sa privatnim
oblikom svojine i udelom od 1/1.
Može se konstatovati da su podaci dostavljenog elektronskog lista nepokretnosti i preuzetog elektronskog lista nepokretnosti koji
se odnose na predmetnu nekretninu što se tiče vlasništva i korisne površine identični.
PROCENA VREDNOSTI
ANALIZA TRŽIŠTA
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
Pregledom ponude može se konstatovati da se dosta veći broj oglašenih nekretnina odnosi na nekretnine stambene namene
nego na nekretnine komercijalne namene.
Oglašene nekretnine koje se odnose na lokale se nemogu smatrati uporedivim s'obzirom da je jako slaba ponuda što se tiče
prodaje i izdavanja. Pregledom podataka preuzetih sa javnog portala RGZ, odnosno javnog uvida u registar cena nepokretnosti
od početka ove godine, može se reći da na predmetnoj lokaciji nema oglašenih nekretnina komercijalne namene koje se odnose
na poslovne prostore manjih površina. Postoji manji broj poslovnih prostora i poslovnih objekata sa pripadajućim placem dosta
većih površina koji se nemogu smatrati uporedivim sa predmetnom nekretninom.
Može se reći i da tržište lokala na teritoriji Galenike nije likvidno i da je utrživost jako slaba.
Analizom tržišta može se reći je da na predmetnoj lokaciji u ponudi ima stanova različitih karakteristika. Na vrednost stanova utiču
površina, struktura, godina i kvalitet gradnje, mikro lokacija, orjentacija, sprat na kome se stan nalazi, da li je stan renoviran, kao i
opšte stanje same nekretnine. Može se konstatovati da se znatno veći broj oglašenih nekretnina odnosi na stanove većih
površina u odnosu na predmetni stan.
Tražene cene stanova koji su po karakteristikama slični predmetnoj nekretnini na predmetnoj lokaciji kreću se u rasponu od
1.250€/m2 do 1.500€/m2.
Pregledom podataka preuzetih sa javnog portala RGZ, odnosno javnog uvida u registar cena nepokretnosti zadnjih šest meseci
može se reći da na predmetnoj lokaciji postoji tržište stambenih nekretnina uglavnom stanova većih površina u odnosu na
predmetni stan.
Ostvarene kupoprodajne cene stanova manjih površina kreću se u rasponu od 1.000 €/m2 do 1.400€/m2.
TROŠKOVNA METODA
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
4 / 9
Predmet
procene
Neto
površina
u m2
Jedinična cena
novogradnje u
eur/m2
Fizicka
Amotizacija
Funkcionalna
Amotizacija
Eksterna
Amortizacija
Amortizovana
jedinična cena
eur/m2
Cena parcele
u eurima po m2
Sadašnja
Tržišna
Vrednost
Nabavna
vrednost
objekta
LOKAL (poslovni prostor br. 1)
poslovni
prostor br.
1
31,00 550,00 40,00 % % % 330,00 10.230,00 17.050,00
Doprinos
za GGZ 31,00 160,00 % % % 160,00 4.960,00
Nekretnina
/ deo
Ukupno 15.190,00 17.050,00
PRIHODOVNA METODA ANALIZA
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
Predmet procene Cena iznajmljivanja u eur po m2 Neto površina u m2 Stopa kapitalizacije Sadašnja Tržišna Vrednost
LOKAL (poslovni prostor br. 1)
poslovni prostor br. 1
Ukupno
KOMPARATIVNA METODA UPOREDNI PODACI
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
Trenutna ponuda za prodaju lokala na predmetnoj lokaciji:
1. Galenika, ul. Millice Šuvaković, prizemni lokal od 40m2 na dva nivoa (Pr+Pk) sa izlogom, TA, uknjižen 32.900€ (823€/m2) Link
2. Galenika, ul. Millice Šuvaković, prizemni lokal od 13m2 sa izlogom u okviru pijace, TA, uknjižen 20.000€ (1.538€/m2) Link
Trenutna ponuda za prodaju stanova na predmetnoj lokaciji:
1. Galenika, ul. Svetozara Papića, stan 1.5 od 51m2 na 11. spratu objekta starije gradnje, CG, lift, uknjižen 69.000€ (1.353€/m2) Link
2. Galenika, ul. Svetozara Papića, stan 1.5 od 48m2 na 10. spratu objekta starije gradnje, CG, lift, uknjižen 59.000€ (1.229€/m2) Link
3. Galenika, ul. Lazara Mamuzića, stan 2.0 od 40m2 na 2. spratu objekta starije gradnje, TA, uknjižen 51.900€ (1.298€/m2) Link
4. Galenika, ul. Milice Šuvaković, stan 1.5 od 43m2 na visokom prizemlju objekta starije gradnje, CG, lift, u procesu legalizacije
64.900€ (1.509€/m2) Link
5. Galenika, ul. Momčila Radivojevića, stan 2.5 od 47m2 na 1. spratu kuće, uz stan se prodaje i lokal od 24m2, TA, lift, u procesu
legalizacije, 65.000€ Link
Podaci sa Javnog uvida u registar cena nepokretnosti u bližoj okolini:
1. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 05.08.2021. godine, stan od 50m2, 54.000€ (1.080€/m2)
2. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 03.08.2021. godine, stan od 52m2, 65.000€ (1.250€/m2)
3. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 07.09.2021. godine, stan od 51m2, 65.000€ (1.275€/m2)
4. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 06.10.2021. godine, stan od 50m2, 69.500€ (1.390€/m2)
5. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 05.10.2021. godine, stan od 36m2, 45.000€ (1.250€/m2)
6. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 11.10.2021. godine, stan od 43m2, 40.000€ (930€/m2)
7. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 03.11.2021. godine, stan od 45m2, 53.000€ (1.178€/m2)
8. k.o. Zemun, Galenika, kupoprodaja, datum 15.11.2021. godine, stan od 47m2, 58.450€ (1.243€/m2)
Kako su komparativi bazirani na “traženim cenama”, logično je verovati da se o smanjenu cene može pregovarati.
Predmet procene Jedinična cena u eur po m2 Neto površina u m2 Sadašnja Tržišna Vrednost
LOKAL (poslovni prostor br. 1)
poslovni prostor br. 1 1.300,00 € 31,00 40.300,00 €
Ukupno 40.300,00 €
REZIDUALNA METODA
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
Sadašnja Tržišna Vrednost : 0,00
USVOJENA METODOLOGIJA PROCENE
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
Predmetna nekretnina je u dostavljenoj vlasničkoj dokumentaciji evidentirana kao poslovni prostor a na osnovu dostavljenih
informacija koristi kao stambeni prostor.
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
5 / 9
S'obzirom da je tržište poslovnih prostora na predmetnoj lokaciji jako slabo, da se nekretnina koristi kao stambeni prostor i da na
osnovu spoljne identifikacije nema karakteristike poslovnog prostora (izlog i ulaz sa ulice) za procenu Sadašnje Tržišne Vrednosti
predmetne nekretnine usvojen je Tržišni pristup, Komparativna metoda, korigovana za parametre koji karakterišu predmetnu
nekretninu, odnosno kao nekretninu u stambenoj nameni.
Metoda Vrednost Faktor Ponderisana vrednost
DCF
Troskovna metoda
Prihodovni metod putem direktne kapitalizacije
Komparativi
Residual
Suma 0,00% 0,00 €
OSNOVNA KARAKTERISTIKA NEKRETNINE
LOKAL (poslovni prostor br. 1) :
USVOJENA VREDNOST
Predmet procene Sadašnja Tržišna Vrednost Likvidaciona Vrednost Osiguravajuća Vrednost Krajnja Tržišna Vrednost*
LOKAL (poslovni prostor br. 1) 40.000,00 € 30.000,00 € 10.230,00 € 40.000,00 €*
Niska utrživost : NE Uslovna Procena : DA
Procena postojećeg stanja : DA Nekretnina je identifikovana : DA
Procena po završetku preostalih radova : NE
PRETPOSTAVKE I OGRANIČAVAJUĆI FAKTORI
Imajući u vidu da se radi o proceni na osnovu spoljne identifikacije osnovna pretpostavka je da je predmetna nekretnina standardnih karakteristika
za predmetni tip nekretnine, godinu gradnje, kao i da na nekretnini nije došlo do promena u tehničkom i fizičkom smislu kao ni do oštećenja (u
statičkom i funkcionalnom smislu) koji bi uticali na njenu vrednost.
Svi podaci o predmetnoj nekretnini preuzeti su iz dostavljene i dostupne dokumentacije i ustanovljeni spoljnom identifikacijom.
Procena je urađena na osnovu dostavljene dokumentacije i analize tržišta.
REZIME USVOJENIH VREDNOSTI
Sadašnja Tržišna Vrednost: 40.000,00 € 4.703.120,00 RSD
Materijalna vrednost: 15.190,00 € 1.786.009,82 RSD
Osiguravajuća Vrednost: 10.230,00 € 1.202.822,94 RSD
Likvidaciona Vrednost: 30.000,00 € 3.527.340,00 RSD
Datum kursne liste koja se koristi u proceni : 2.12.2021 0:00:00
*Krajnja tržišna vrednost je uslovna i predstavlja sadašnju tržišnu vrednost u potpunosti završene nekretnine
privedene predviđenoj upotrebi i nameni, uzimajući u obzir trenutno važeće pravno tehničke aspekte
Krajnja Tržišna Vrednost: 40.000,00 € 4.703.120,00 RSD
Potvrđujem da procenom predmetne nekretnine nisam došao u sukob interesa : Da
Datum izveštaja : 3.12.2021
Izveštaj pripremio : Dobric Nikola
Licencirani procenitelj : Stojiljkovic Aleksandar licenca br. 049
Za ERB Property Services
d.o.o.Beograd : _________________________
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
6 / 9
PRILOZI
PRISTUPI PROCENE
U proceni vrednosti nekretnina postoje tri osnovna pristupa vrednovanja nekretnine: Tržišni pristup, Prinosni pristup i Troškovni pristup. Svaki
pristup, odnosno svaka metoda pristupa proceni vrednosti iz različite perspektive, razmatra podatke iz različitih izvora i ima svoje prednosti i
slabosti.
Tržišni pristup daje indikaciju vrednosti upoređivanjem nekretnine sa identičnom ili uporedivom (sličnom) nekretninom za koju je dostupna
informacija o ceni.
Osnovna metoda tržišnog pristupa jeste komparativna metoda, odnosno metoda direktnog poređenja cena.
Ova tehnika se zasniva na premisi da se kupci na tržištu odlučuju za kupovinu upoređvanjem cena. Ova tehnika se bazira na principu supstitucije, i
zasniva se na premise da racionalan kupac neće platiti konkretnu imovinu više nego što bi platio neku drugu imovinu slične upotrebne vrednosti i
kvaliteta. Ova tehnika podrazumeva pribavljanje podataka sa tržišta o prometu nekretnina sličnih osobina u odnosu na nekretninu koja je predmet
procene. Uporedive cene se koriguju za sve razlike između nekretnine koja se procenjuje i nekretnine koja se koristi u svrhe
poredjenja.Usklađvanjem prodajnih cena stvara se osnova za procenu vrednosti nekretnine.
Prinosni pristup uzima u obzir očekivane prihode koje nekretnina može da generiše ako se izdaje u zakup. Ovaj metod se obično koristi za
procenu vrednosti poslovnih nekretnina ili nekretnina koje ostvaruju prihode na osnovu dugoročnih ugovora.
Ovaj pristup se zasniva na principu anticipiranja. Podrazumeva da tipični investitor/kupac na tržištu ulaze u onu nekretninu, od koje očekuje da mu
donese prihod i korist u budućnosti.
Prvi korak u prinosnom pristupu je procena potencijalnih bruto prihoda subjekta. Budući prihod se projektuje na osnovu visine prihoda koji je
subjekat ostvario u prošlosti i projekcije prihoda u budućnosti. Od ovog bruto iznosa odbijaju se svi troškovi upotrebe nepokretnosti. Ovim
smanjenjima se dobija neto poslovni prihod nekretnine koja je predmet procene. Neto poslovni prihod se zatim deli stopom kapitalizacije, ili se
njegova vrednost projektuje na budući period i svodi na sadasnju vrednost, kako bi se dobila procenjena vrednost primenom prinosnog metoda.
Dve osnovne metodologije prinosnog pristupa su metod direktne kapitalizacije i metod diskontovanog novčanog toka.
Koristeći Troškovni pristup procenitelj treba da proceni amortizovane troškove unapređenja zemljišta i doda na vrednost zemljišta na kome je
objekat izgrađen kako bi se došlo do ukupne vrednosti nekretnine.
Troškovni pristup je zasnovan na principu zamene, pri čemu se polazi od pretpostavke da racionalan kupac neće za konkretnu nekretninu platiti
višu cenu nego što bi platio za sličnu nekretninu, kupovinom zemljišta na slicnoj lokaciji i izgradnjom sličnih postrojenja.
Ovom tehnikom vrednost objekta se rasčlanjava na 2 komponente i to zemljište i građevinske radove.
Premisa na kojoj se zasniva ova tehnika je činjenica da je inherentna tržišna vrednost objekta približno jednaka troškovima njegove gradnje.
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
7 / 9
MOGUĆA OGRANIČENJA PROCENE VREDNOSTI
Izvori informacija
Sve informacije vezane za predmetnu nekretninu, status zemljišta i detalje oko pravnih pitanja dostavljene su od strane klijenta.
Dodatni podaci su sakupljeni iz velikog broja izvora koji su smatrani pouzdanim. Kako provera nije bila moguća, pretpostavlja se da su sve
dobijene informacije tačne i pouzdane.
Vlasnički list/Pravo svojine
Pretpostavljamo da je pravo svojine nesumnjivo i proverljivo na tržištu
Tereti, sudski sporovi, ostalo
Predlažemo da se vlasnička dokumentacija proveri od strane pravnih savetnika i prema tome zadržavamo pravo na reviziju izveštaja ukoliko
eventualna sporna pravna pitanja utiču na pravo svojine.
Pitanja planiranja i Zakonska regulativa
Nije sprovedena bilo kakva istraga u saradnji sa lokanim vlastima, po pitanju zoniranja, sa ministarstvom zdravlja ili vladinim agencijama osim
ukoliko se ovakva istraživanja eksplicitno ne spominju u ovom izveštaju. Predmetni izveštaj pretpostavlja usklađenost sa ovakvim vladinim
propisima, ako ne, neusklađenost bi mogla da se odrazi na procenjenu vrednost. Procenjena vrednost izražena u ovom izveštaju je određena na
osnovu pretpostavki da je predmetna nekretnina u skladu ili zadovoljava sve propise i članove važećeg zakona o zoniranju i da ne postoje nikakva
osporavanja i rasprave sa bilo kojom opštinskom/gradskom upravom, susednim vlasnicima ili drugim licima.
Merenje
Pretpostavlja se da su površine u skladu sa podacima koji su nam dostavljeni.
Stanje konstrukcije
Procenitelj nije imao pristup konstruktivnim elementima objekta, ali se pretpostavlja da ne postoje strukturalna oštećenja izazvana zemljotresom ili
bilo kojim drugim razlogom. Pretpostavljamo da je predmetna nekretnina izgrađena kvalitetno upotrebom kvalitetnih materijala.
Procenitelj nije izvršio pregled metalnih/drvenih ili drugih delova nekretnine, koji su pokriveni, neizloženi ili nepristupačni i za takve delove se
pretpostavlja da su u dobrom stanju.
Treba napomenuti da zadržavamo pravo na izmenu procenjene vrednosti ukoliko dalje istraživanje ili pregled otkriju nove činjenice koje mogu da
utiču na vrednost.
Poverljivost
Ovaj izveštaj je urađen za potrebe koje su navedene prethodno i samo za upotrebu gore navedenog klijenta i korisnika procene. Izveštaj je poveren
klijentu i njegovim profesionalnim savetnicima. Procenitelj prihvata odgovornost prema klijentu da će izveštaj biti urađen sa veštinom, pažnjom i
marljivošću što se i opravdano očekuje od nadležnog licenciranog Procenitelja, ali ne prihvata bilo kakvu odgovornost prema bilo kome drugom
osim prema klijentu.
Niti u celini, niti bilo koji deo izveštaja ili bilo šta što se odnosi na izveštaj procene ne može biti deo ni jednog javnog izveštaja, cirkulara, ili izjave
objavljene na bilo koji način bez Proceniteljevog pismenog dopuštenja u formi i kontekstu u kojoj može da se javi.
Broj predmeta 958700
Datum odobrenja: 3.12.2021
8 / 9
Procenitelj izjavljuje sledece:
da nije u sukobu interesa, a naročito da nije vlasnik imovine koja se procenjuje, odnosno da ne učestvuje u prodaji, zakupu ili kupovini procenjene
imovine.
da je procenitelj upoznat i saglasan sa obavezama i odgovornostima prikazanim u Smernici –Instrukcije za procenitelje.
da procenitelj nije povezano lice sa dužnikom Banke u smislu Zakona o bankama.
da je procena vrednosti nepokretnosti izvršena u skladu sa Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, pravilnikom o Nacionalnim
standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja kao i u skladu sa međunarodnim standardima RICS i
IVS, koji tržišnu vrednost definisu kao:
Tržišna Vrednost – Procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog
prodavca, u transakcijiji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno
saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom.
Napomena:
Ovaj izveštaj je urađen na osnovu “materijalne neizvesnosti u proceni” u skladu sa VPS 3 i VPGA 10 RICS Red Book Global. Shodno tome,
ovoj proceni treba pripisati manju sigurnost i veći stepen opreza nego što je to obično slučaj. S’obzirom na nepoznati budući uticaj koji bi
epidemija korona virusa mogla imati na svetsku ekonomiju a samim tim i na tržište nekretnina, preporučujemo Vam da procene predmetne
nepokretnosti podvrgnete čestim revizijama.
