01
Feb

Susvojina i zajednička svojina – Pravite li razliku?

Susvojina i zajednička svojina se u mnogome razlikuju a ono što im je zajedničko jeste pravo svojine dva ili više lica na jednoj stvari (u našem slučaju – nekretnini) koja nije fizički podeljena. 

Kako se postaje suvlasnik a kako zajedničar? Šta to znači za upravljanje i raspolaganje nekretninom, da li je potrebna saglasnost za prodaju, ko i kada ima pravo preče kupovine…? 

Slede odgovori na ova i još neka pitanja koja nam život često nameće…

ŠTA JE SUSVOJINA?

O susvojini na nekretnini govorimo kad postoji pravo svojine dva ili više lica na istoj nepokretnosti koja nije fizički podeljena. Podeljeno je pravo svojine, a svako od suvlasnika ima određen, tzv. idealni deo, prikazan razlomkom ili procentom. 

Recimo, nasledili ste stan sa još dvoje rođaka, a u listu nepokretnosti, svako od vas je upisan kao vlasnik 1/3 te nekretnine. Šta delite sa familijom? Kvadrate? Ne! Delite pravo svojine na stanu koji nije fizički podeljen. Svako od vas ima deo tog prava, izražen razlomkom i zato ste vi – SUVLASNICI.

KAKO NASTAJE SUSVOJINA?

Može nastati na osnovu zakona ili pravnog posla: ugovorom o kupoprodaji,  poklonu,razmeni, deobi zajedničke imovine, testamentom ili sudskom odlukom.

Ukoliko suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

ŠTA JE ZAJEDNIČKA SVOJINA?

Karateristika zajedničke svojine je u tome što udeli dva ili više lica koja imaju svojinu na istoj, nepodeljenoj nepokretnosti, nisu određeni. To znači da zajedničari nemaju ni realno ni idealno izražen svoj udeo u zajedničkoj imovini.

Najupečatljiviji primer zajedničke imovine je ona koja se stiče radom (direktnim iliposrednim) u toku trajanja zajednice života u braku, a bračni drugovi imaju status ZAJEDNIČARA. Njihovi udeli u zajedničkoj imovini nisu unapred određeni, ali su odredivi, tako da u slučaju potrebe zajednička imovina stečena u braku može biti podeljena.

KAKO NASTAJE ZAJEDNIČKA SVOJINA?

Može nastati isključivo pod uslovima koji su određeni zakonom, pa tako imamo četiri oblika zajedničke svojine:

  • Zajednička imovina bračnih i vanbračnih drugova

Stiče se zajedničkim ili pojedinačnim radom bračnih ili vanbračnih drugova, kao i prihodima od zajedničke imovine. Upravljanje i raspolaganje ovom imovinom se vrši zajednički i sporazumno, a bračni i vanbračni drugovi mogu ugovoriti da raspolaganje i upravljanje zajedničkom imovinom  bude povereno jednom od njih. Deobu zajedničke imovine, mogu tražiti kako bračni i vanbračni drugovi, tako i njihovi poverioci. Deoba se može izvršiti sporazumno, a ukoliko je to nemoguće, deobu će izvršiti sud.

  • Zajednička svojina članova porodične zajednice

Ovo je svojina koja je stečena radom u toku trajanja porodične zajednice i pripada svim članovima koji su učestvovali u njenom sticanju, a oni zajednički i sporazumno upravljajuovako stečenom imovinom. Deoba se može izvršiti sporazumno ili preko suda, ukoliko do dogovora među članovima porodične zajednice ne dođe.

  • Svojina sanaslednika pre deobe

Do deobe nasledstva naslednici mogu upravljati i raspolagati imovinom ali isključivo zajednički. Ukoliko nema izvršioca testamenta, a naslednici se ne slože oko upravljanja imovinom, sud će postaviti upravitelja koji će za sve njih upravljati imovinom, ili će svakom odrediti nasledni deo kojim će upravljati. Uz odobrenje suda, upravitelj može pre deobe raspolagati imovinom, ukoliko je to potrebno zbog isplate troškova ili otklanjanja štete. Pre deobe imovine, svaki sanaslednik može preneti svoj nasledni deo isključivo na drugog sanaslednika.

  • Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi

Ovo je oblik zajedničke svojine, koji stanari izvesnog broja zgrada, još uvek ne prepoznaju na pravi način. To se vidi po zapuštenim ulazima, oštećenim sandučićima za poštu, pokvarenim liftovima, nedostajućim sijalicama, interfonima, protivpožarnim aparatima… A sve je to imovina vlasnika stanova, koji ne shvataju da njihovo pravo svojine ne počinje na vratima stana, već na ulaznim vratima njihove zgrade čije zajedničke delove čine: hodnici, stepenice, liftovi, tavan, krov, fasada, podrumi. Vlasnici posebnih delova zgrade (stanovi, lokali, garažna mesta, garaže), učestvuju u održavanjuzajedničkih delova zgrade, srazmerno veličini svog posebnog dela. Za razliku od ostalih oblika zajedničke svojine, pravo svojine na zajedničkim delovima zgrade je nedeljivo.

 

UPRAVLJANJE SVOJINOM  –  SUVLASNICI 

Suvlasnik koristi nekretninu i njome upravlja srazmerno svom idealnom delu, poštujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnici mogu da upravljaju nekretninom zajednički ili tako što će to poveriti nekima od njih ili trećem licu.

Kad je u pitanju REDOVNO upravljanje nekretninom dovoljna je saglasnost većinesuvlasnika.

Za VANREDNO upravljanje nekretninom (otuđenje cele nekretnine, zasnivanje hipoteke na celoj nekretnini, izdavanje cele nekretnine u zakup) neophodna je saglasnost svihsuvlasnika.

Ukoliko suvlasnik ima nameru da PRODA svoj suvlasnički udeo, on ima zakonsku obavezu da ga ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine. 

Na zakonsko PRAVO PREČE KUPOVINE  nailazimo u dva slučaja:

  • Kada je prodavac nekretnine jedan od suvlasnika na njoj, tj.ima zajednički udeo u nepokretnosti,  i
  • Kada se nepokretnost koja je u vlasništvu prodavca graniči sa nepokretnošću lica koje ima pravo preče kupovine.

U oba slučaja, prodavac ima zakonsku obavezu da nekretninu prvo ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine, a u ponudi mora da navede sve podatke o nekretnini, uslove prodaje i cenu. Ova lica imaju zakonsku obavezu da na ponudu odgovore u roku od 15 dana od dana prijema ponude. Ako na ponudu ne odgovore u ovom roku, smatra se da nisu zainteresovani, pa prodavac može nekretninu prodati trećem licu, ali – ne pod povoljnijim uslovima u odnosu na one koji su ponuđeni licima koja ostvaruju pravo preče kupovine. 

U slučaju da ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom, a ako su oni jednaki, prodavac može sam da odlučikome će prodati svoj suvlasnički udeo. 

Kada vlasnik prodaje poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prvo ponudi vlasnikususednog poljoprivrednog zemljišta čije se zemljište graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više takvih vlasnika, prednost ima vlasnik čije se zemljište pretežno graniči sa zemljištem prodavca,  a ukoliko su sve granične linije jednake dužine, prednost će imati vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća. 

Upućivanje ponude za preču kupovinu i odgovor, moraju biti učinjeni preporučenom poštom.

NAPOMENA:

Obavezno sačuvajte potvrde iz pošte da ste ispunili obaveze prema imaocima prava preče kupovine, jer će to biti neophodno za overu (solemnizaciju) ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika.

Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik ne proda svoju nekretninu trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje nekretnine ponovi postupak ponude imaocu prava preče kupovine.

UPRAVLJANJE SVOJINOM  –  ZAJEDNIČARI 

Karakteristika zajedničke svojine je u tome što zajedničari isključivo ZAJEDNO mogu da raspolažu CELOM stvari (u našem slučaju – nekretninom). 

U prometu nekretnina najčešće nailazimo na bračne drugove kao zajedničare. Oni mogu ugovoriti da će upravljanje i raspolaganje imovinom u celosti ili delimično obavljati samo jedan od njih, a ukoliko se ovaj ugovor odnosi i na raspolaganje nepokretnostima,on mora biti sačinjen u formi javnobeležničkog zapisa i overen kod notara. 

Zajedničko raspolaganje nekretninom se najbolje ogleda u obavezi davanjatzv.supružničke saglasnosti u slučaju prodaje koja se obezbeđuje se već na overi predugovora o kupoprodaji. 

Prilikom kupovine nekretnine, kupac ima obavezu da notaru priloži Izvod iz matične knjige venčanih kao i da se izjasni da li će nepokretnost biti njegova posebna imovina ili zajednička imovina bračnih drugova. Ako izjavi da je reč o zajedničkoj imovini bračni drugovi će u katastru, biti upisani kao zajedničari.

Najčitanije iz magazina
Vidite više