05
Jun

Koji sve RIZICI postoje kod KUPOVINE stana?

Morate biti jako oprezni kada kupujete stan. Ove stvari prvo treba da proverite.

Procedura kupovine stana

Nakon što ste sagledali svoje finansijske mogućnosti, razmotrili koja kvadratura stana bi vam odgovarala i koji delovi grada se uklapaju u vaše želje i finansije, kreće se sa traženjem stana. Ali..

Pre nego što krenete u traženje i kupovinu stana potrebno je da se raspitate oko procedure kupovine, cena stanova na tržištu za određene delove grada, koliki procenat uzimaju agencije koje posreduju u kupovini i prodaji stanova, koliki se porez plaća državi za kupovinu i prodaju stana. Jedna od bitnih stavki je i da se informišete o tome da li stan ima potrebnu dokumentaciju. Izuzetno je važno da stan bude uknjižen u Katastru nepokretnosti.

Ukoliko ste u procesu traženja stana, pogledajte oglase na našem sajtu:
PRODAJA STANOVA

 

Pri kupovini prednost treba da ima uknjižena nepokretnost jer joj je veća tržišna vrednost, zatim postoji pravna sigurnost i u tom slučaju je moguća kupovina stana preko hipotekarnog kredita. Kada se odlučite da pogledate neki stan važno je da proverite da li je prodavac pravi vlasnik,  da li stan koji gledate slučajno nije pod hipotekom ili nekim sličnim teretom (npr. založen u nekoj zalagaonici)  tj.  da proverite podatke o njemu u katastru nepokretnosti.

Kupovina stana zaista može biti stresna, iako se radi o jednom lepom povodu. Da biste izbegli neprijatnosti u ovom tekstu ćete pronaći korisne informacije o katastru i načinima na koje možete da proverite da li je stan uknjižen i da li su svi papiri regularni.


Sporna papirologija

Iako je retkost da ovih dana čujete da su neki ljudi prilikom kupovine novog stana “loše prošli”, zbog negativnih iskustava koje su kupci imali u prethodnim godinama po pitanju hipoteke ili vlasništva, želite da budete oprezni i to je sasvim u redu. 

Ranije je bio čest slučaj da se ispostavi da je stan pod hipotekom ili da nije uknjižen, međutim, danas nije moguće overiti predugovor ili ugovor kod notara bez da se ovo proveri. Međutim, ono što se može desiti jeste da agent i/ili vlasnik nekretnine nisu svesni eventualnih zabeležbi koje mogu postojati u katastru i iako ne postoji rizik da prilikom overe predugovora budete prevareni, postoji rizik da izgubite vaše dragoceno vreme, a to možete preduprediti ukoliko sami proverite neke bar osnovne podatke koji se mogu naći u katastru.

ugovor

 

Šta je Katastar nepokretnosti?

Katastar nepokretnosti je bazična evidencija o nepokretnostima i pravima koja postoje nad njima. Katastar nepokretnosti poseduje podatke o zemljištu, poslovnim prostorima, stanovima i zgradama,  posebnim delovima zgrada kao i o drugim građevinskim objektima (garaže, podrumi...).

Zašto postoji Katastar nepokretnosti?

U Katastar nepokretnosti je upisano pravo svojine koje se odnosi na neku nepokretnost. Na osnovu podataka iz Katastra može se videti ko je vlasnik nepokretnosti, ili otkriti da li postoje neka dodatna opterećenja za tu nekretninu.

Kako doći do informacija iz Katastra nepokretnosti?

Ako želite da proverite neku nepokretnost u katastru najjednostavnije je da to uradite online, preko zvaničnog sajta. Za pretragu su vam potrebni podaci koji se mogu naći u samom oglasu za prodaju nepokretnosti ili se mogu tražiti od onoga ko je postavio oglas tj. vlasnika nepokretnosti ili agenta za prodaju nepokretnosti.

Potrebno je da odete na internet servis “KnWeb” Republičkog geodetskog zavoda koji se nalazi na internet adresi Republičkog Geodetskog Zavoda -  RGZ. Da biste izvršili pretragu na ovom servisu potrebno je da znate ime opštine, ime katastarske opštine, broj katastarske parcele ili adresu i kućni broj nepokretnosti koju proveravate.

Pronalaskom željene nepokretnosti na ovom servisu moći ćete da znate tačno ime i prezime vlasnika nepokretnosti u odeljku „3. Podaci o posebnom delu objekta“. Takođe, ćete saznati i da li postoje tereti ili neke zabeležbe na izabranoj nepokretnosti pa će vam odluka o kupovini te nepokretnosti biti malo jasnija.

Upis u katastar


O kakvim opterećenjima na nekretnini možemo saznati u Katastru nepokretnosti?

Mnogi ljudi se pitaju šta sve može biti realan teret i ograničenje u raspolaganju nekom nekretninom, tj. nepokrenošču. Pored potencijalne hipoteke spisak ograničenja na nepokretnost može biti dug. Saznanje o ovim eventualnim ograničenjima i zabeležba vam može biti krucijalna informacija. Naime, može se desiti da je nekretnina opterećena zabranom raspolaganja ili da postoji zabeležba spora ili zabeležba da je pravo svojine upisano na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole.

Nakon saznanja informacija ovakvog tipa, najbolje je da se konsultujete sa stručnjakom. Zaista je važno da proverite sa pravnikom ili nekim drugim stručnim licem o kakvoj se pravnoj zabrani radi i da li je pametno ulagati u tu nekretninu ili ipak ne. U slučaju da neke nekretnine nose dozu rizika sa sobom, njih je bolje ne kupovati ma koliko vam se svidele pa čak i u potpunosti zadovoljavale vaše potrebe. 

Šta raditi nakon provere statusa nepokretnosti u katastru?

U slučaju da ste dobili podatke da je stan koji želite da kupite bez tereta i zabeležbi i da je prodavac pravi vlasnika stana, da li je to sve dovoljno za donošenje konačne odluke o njegovoj kupovini? Ili treba još nešto proveriti?

Podaci o katastarskoj parceli koji su dostupni na servisu se, nažalost, ne mogu koristiti kao službeni podaci. Službenim podatkom se može jedino smatrati list nepokretnosti koji izdaje Služba za katastar nepokretnosti. 

Ukoliko ne posedujete ovaj list nepokretnosti notar vam neće overiti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Online provera je samo za vas informacija, za proces kupovine potrebna je isključivo zvanična dokumentacija. Zbog svega ovoga potrebno je da prodavac nekretnine neposredno pre zaključenja ugovora o kupoprodaji izvadi iz katastra list nepokretnosti i time omogući proces kupoprodaje.

solemnizacija

 

O čemu još treba voditi računa?

Postoje još neki koraci koje treba preduzeti. Pošto ste proverili status nepokretnosti treba obaviti  još neke radnje da biste bili sigurni da kupujete nekretninu na kojoj druga lica nemaju nikakva potraživanja. Sve ovo je neophodno da biste izbegli neke pravne peripetije kasnije. 

Važno je, pre svega, da vam vlasnik stana da fotokopiju njegove lične karte kao dokaz identiteta. Pored utvrđivanja identiteta važno je da vam da i pravni akt na osnovu kojeg je on postao vlasnik stana ili nekretnine. To može biti ugovor o kupovini stana, otkup stana, ostavinsko rešenje ili nešto drugo.

U slučaju da vlasnik stana ima supružnika i da je stan stečen u braku važno je da vam da i overenu izjavu supružnika da se on slaže sa kupoprodajom i da neće slučajno kasnije osporavati istu.

kupovina stana

 

U slučaju da je do stana vlasnik došao preko nasledstva važno je da detaljno pročitate ostavinsko rešenje i proverite da li postoji možda još neki naslednik. Često se dešava da je stan zajednički za više osoba tj. da se vlasničko pravo deli na više naslednika.

Na kraju, možemo zaključiti da je prilikom kupovine stana izuzetno bitno dobiti podatke iz Katastra nepokretnosti. Naime, važno je uveriti se ko je vlasnik stana i da li postoje neka ograničenja o korišćenju stana. Kupovina stana i razmatranje dokumentacije mogu biti stresni ali ako imate prave informacije, poznajete proceduru, konsultujete stručnjaka, pravnika, ceo proces može proteći bez problema i poteškoća.

Nakon kupovine i sređivanja svog novog stana ubrzo ćete zaboraviti na sav stres koji ste imali dok ste ga tražili ili pribavljali potrebne informacije, podatke i dokumentaciju. Uživaćete u svom prostoru koji ste zasluženo stekli i u kojem ćete se osećati lepo i sigurno. U svakom slučaju bitno je da će vam se uloženo vreme, trud i energija prilikom kupovine stana isplatiti.