27
Nov

Kupovina stana IZ OTKUPA - osnovne stvari koje bi trebalo da znate 

Ukoliko ste već krenuli da istažujete stanove, onda ste verovatno naišli i na pojam "kupovina stana iz otkupa". I možda niste ni znali šta to znači, ali ste između redova zaključili da postoji mogućnost da ovakvi tipovi stanova budu jeftiniji od stanova koji to  nisu. I to je uglavnom što većina ljudi zna kada je kupovina stana iz otkupa u pitanju. Zato ćemo vam mi sada odgonetnuti mnoge nedoumice i mnoge tajne koje se tiču ove zanimljive teme i možda se na kraju odlučite da kupite upravo ovakav jedan stan. 


Šta zapravo znači - stan iz otkupa? 

Kada negde pročitate da neko prodaje stan iz otkupa to znači da je on taj stan nekada davno dobio od države. Naime, pre nekih tridesetak i više godina državne firme poklanjale su stanove svojim zaposlenima. Tačnije, nisu poklanjale, već ih prodavale po značajno nižim cenama od tržišnih i sa velikim rokom otplate. 

Pogledajte najbolju ponudu stanova na prodaju u Srbiji:
PRODAJA STANOVA


Dakle, oni koji su se upuštali u ovu celu priču bili su i te kako privilegovani, samim tim što rade u firmi koja to omogućava, a sa druge strane i time što su mnogo bolje prolazili od onih koji su stanove kupovali po regularnim cenima i klasičnim tržišnim uslovima. 

beograd


Zapravo, veliki broj od tih stanova praktično još uvek nisu ni otkupljeni. Tu se radi o stanovima koji su bili u državnom vlasništvu, odnosno vodili su se kao državna svojina. I ovi stanovi su specifični na više načina pa je kupovina ovih stanova malo drugačija u odnosu na standardnu kupovinu. Ono što takođe treba da znate jeste da se radi uglavnom o starim stanovima, tačnije o staroj gradnji, pošto se sve to dešavalo između države i pojedinca mnogo godina pre. Međutim, dobro je znati da i dalje postoje takvi stanovi i to u velikom broju. 

Pogledajte cene stanova u Beogradu:
PRODAJA STANOVA BEOGRAD


Da li su cene stanova iz otkupa jeftinije od regularnih? 

Prvo pitanje koje se nameće i verovatno najveća dilema jeste da li su cene stanova iz otkupa niže nego tržišne? Odmah vam moramo reći da nije u pitanju drastična razlika, ali je činjenica da razlika postoji. 

Naime, tada kada su se stanovi kupovali od države cena jeste bila prilično niska i sada očekujemo naravno da ta cena bude slična, međutim sada je to drugačije regulisano. Naime, Republički zavod za statistiku određuje parametre po kojima će se određivati cena stanova iz otkupa. To znači da ti stanovi nisu drastično jeftiniji, ali svakako da povoljnosti postoje. 


porez


Najjednostavniji slučaj - stan je uknjižen i otkupljen od države 

Postoje mnogi komplikovani slučajevi kada se kupuje stan iz otkupa, ali ovo je jedan od najlagodnijih. Naime ukoliko naletite na stan iz otkupa koji se prodaje, a koji je pritom uknjižen i u potpunosti otkupljen od države, vi ste u apsolutnoj prednosti. 

Ovo je sasvim legalno i ne postoje komplikacije koje bi mogle da uspore ili ometaju proces kupoprodaje. To vrlo verovatno znači da ćete stan kupiti od prodavca koji je direktno stan otkupio od države i to znači da je on bio jedini vlasnik. Međutim, ono što je u ovom slučaju jako bitno jeste da sve te činjenice svakako treba proverit. 

Obavezno treba proveriti da li je stan u potpunosti otkupljen i kada, kao i da li su svi papiri regularni. Agencija za privredne registre bi trebalo da ima sve te podatke, odnosno podatke firme preko koje je prvi kupac i otkupio stan. Ukoliko ta firma više ne postoji, ovaj problem trebalo bi rešiti kod pravnog sledbenika ili u Trgovinskom sudu. 

Svakako savetujemo detaljnu proveru pre kupovine ovakve vrste stana.


katastar  


Vlasnik nije u potpunosti otkupio stan, a želi da ga proda 

Naravno, takva je situacija u našoj zemlji da mnogi koji su svojevremeno uzimali stanove od države, još uvek nisu u potpunosti otkupili iste. I to ne bi bio nikakav problem, da oni sada ne žele da prodaju taj stan. I tu naravno nastaje komplikacija, jer vlasnik prvo mora da otkupi stan ne bi li ga prodao. Pošto osoba koja je vlasnik stana, hipotetički rečeno, vrlo verovatno nema da uplati još tih par desetina hiljada evra za potpuni otkup stana, a osoba koja želi da bude potencijalni novi kupac ne odustaje od kupovine, onda tu dolazi do raznih varijanti dogovora. 

Svakako, dogovor nikako ne sme biti da potencijalni kupac preuzme otplatu rata. I zato je generalni savet da uvek igrate na sigurno i da idete pravno odobrenim koracima. 

U tom slučaju dotadašnji kupac mora da otkupi taj stan, a taj novac do otkupa celog stana će mu dati novi potencijalni kupac i to će se praktično računati kao kapara. 

Dakle, sadašnji kupac, onaj koji se i dalje vodi kao vlasnik stana treba da zaključi Aneks ugovora o otkupu stana u celosti.  Tada dotadašnji kupac dobija rok od osam dana, do kada mora da uplati sav preostali iznos. Kada novac legne, dotadašnji kupac i ujedno i prodavac stana dobija potvrdu da je ceo stan isplatio. 


katastar

Pošto smo rekli da se taj preostali iznos do otkupa vodi kao kapara, onda tog dana kada treba da se uplati, vlasnik stana i novi kupac idu zajedno da uplate novac i da potpišu predugovor. U predugovoru se jasno navode sve tačke dogovora. 

Ovde je jedina začkoljica što kapara može biti malo veća nego regularna kapara, ali će svakako cena stana biti povoljnija. Vrlo važna napomena jeste da kaparu nikako ne dajete prodavcu, već da je nakon potpisanog predugovora uplaćujete tamo gde se treba uplatiti. 


Od čega zavisi cena stana iz otkupa? 

Kao što smo rekli, da bi trenutni vlasnik stana dobio mogućnost da ga proda nekome drugom, on mora prvo da otkupi taj stan ukoliko nije isplatio sve rate. I tada dolazi do obračuna konačne cene. Tu cenu određuje Republički zavod za statistiku. Ta institucija obračunava sve što je kupac do sada platio i određuje se još iznos koji je preostao da za otplatu. 

Zatim, formiranje cene stana zavisi i od mnogih trenutnih faktora, od na primer prosečne zarade u našoj zemlji, zatim kvaliteta i starosti zgrade, lokacije. Ukupna cena se onda može umanjiti za cenu doprinosa za stambenu gradnju, koja se plaćala u doba socijalizma. Takođe, postoje i određene pogodnosti na primer ukoliko je stan otkupljivao vojni invalid i slično. Naravno da su sve ove informacije vrlo značajne i budućem kupcu, jer od svega toga zavisi i cena koju će on platiti. Što se više smanji cena otkupa stana i sam budući kupac će bolje proći. 


porez

 

Treba znati da kada se podnese zahtev Republičkom zavodu za statistiku tada se čeka do nekih 60 dana da bi se predstavila konačna cena. 


Najkomplikovanija situacija - kada stan iz otkupa nije uknjižen

Jedna od najverovatnije najkomplikovanijih situacija jeste kada stan iz otkupa nije uknjižen, ali je otkupljen. Naime, to se javlja kada vlasnik stana uspe da otkupi stan, ali iz nekih razloga ga nije uknjižio. Samim tim znači da ga vi kao budući kupac ne možete kupiti na kredit na primer. 

U ovom slučaju to se može rešiti samo ukoliko sadašnji vlasnik stana iz otkupa ima svu potrebnu dokumentaciju, odnosno dokumentaciju da je platio porez i da je otkupio stan u celosti. Zatim se pribavlja izjava i sa tom izjavom stan možete uknjižiti na vaše ime. 

kvadratura stana

Zatim se čeka određeni vremenski period u kojem se može podneti žalba, a nakon toga možete da izvadite vlasnički list i da bez problema podignete stambeni kredit, kojim ćete kupiti taj stan. 


Šta je sve potrebno od dokumentacije? 

I naravno na kraju jedno od najvažnijih pitanja - papirologija. Postoje dva različita tipa dokumentacije u zavisnosti od toga da li je stan uknjižen i da li je već otkup obavljen od strane tadašnjeg kupca, a sadašnjeg vlasnika ili stan još uvek nije otkupljen. 

Ukoliko je stan uknjižen i već je otkupljen onda će vam biti potrebna samo fotokopija vaše lične karte, fotokopija ugovora o sticanju prava i to obavezno overena ili original ugovor o sticanju prava. Takođe, biće vam potreban i dokaz da ste uplatili takse. I ovaj dokaz mora da bude overen u sudu. 

kredit

Sa druge strane ukoliko kupujete stan u otkupu, koji još uvek nije isplaćen, tačnije otkupljen, onda će vam tu biti potrebno nešto malo više dokumentacije, ali svakako ne ništa previše komplikovano. Morate imati ugovor o otkupu. Treba da znate da se porez na aposluntna prava u ovom slučaju ne plaća. Ovaj ugovor o otkupu naravno mora da bude overen u sudu. Zatim, treba da imate i potvrdu o isplati celokupne otkupne cene, a to je ono o čemu smo ranije govorili. Kopija lične karte se podrazumeva, kao i overene potvrde da ste uplatili sve potrebne takse. 

U svakom slučaju ukoliko se upuštate u kupovinu stana iz otkupa svakako savetujemo i da se konsultujete obavezno sa vašim advokatom, pravnikom, koji će sve to da proveri. Kupovina stana nije mala stvar i treba u svakom slučaju sve detaljno proveriti, kako ne biste došli u neprijatnu situaciju. Ukoliko sve pravno proverite, bićete sigurni i plus ćete proći nešto jefitnije od onih koji stanove kupuju po tržišnim cenama.