Zakup nekretnina, bez obzira o tome o kakvoj vrsti nekretnine se radi i o samoj nameri korišćenja od strane zakupca, uvek bi trebalo da prati jasno sastavljen i potpisan ugovor od obe strane, tj. od zakupca i od zakupodavca. Na ovaj način se ugovor precizira sve ono što je u vezi sa samom nekretninom, njenom upotrebom od strane zakupca, visine zakupnine, a sve to je upućeno ka zaštiti prava obe strane, budući da svaka od strana ima svoje zakonsko pravo kako na nekretninu, tako i njeno korišćenje, te samo ponašanje u okviru nje.
Zakupodavac je osoba koja ima u svom vlasništvu određenu nekretninu, bez obzira na to da li se radi o stanu, kući, određenom lokalu, poslovnom prostoru i njegovo vlasništvo je nepromenjeno, dok zakupac taj prostor uzima sebi za život ili rad u njemu, sa pravom na kompletnu upotrebu. Zakupac može dalje naći i podzakupca, ukoliko nije drugačije precizirano ugovorom, što u stvari jeste još jedan element koji dokazuje da je sam ugovor preko potreban. Uz sve to, zakupac se obavezuje da izmiruje mesečne troškove nekretnine koju zakupljuje, uz određenu zakupninu koju usmerava ka zakupodavcu. Ono što se događa kao čest problem jeste – kako raskinuti ugovor čije vremensko trajanje nije završeno, tačnije, postavlja se pitanje, da li je moguće raskinuti ugovor o zakupu pre isteka vremenskog roka koji je preciziran u samom ugovoru?
Važna stvar, pre samog započinjanja teme o raskidu ugovora o zakupu, jeste sam ugovor, šta bi trebalo da sve poseduje u svom sastavu i na šta je potrebno dobro obratiti pažnju. Tačnije, važno je i kao zakupodavac i kao zakupac da vodite računa o samom ugovoru, kako bi vam kasnije, bilo kakav problem da nastane, dao prostora da odbranite pravo svojine ili pravo prostora koji ste zakupili.
Jedan ugovor o zakupu nepokretnosti može da sadrži mnogo elemenata, može biti sastavljen u nekim svojim osnovama, ali i proširen na sve detalje, pa i one najsitnije. Međutim, između toga postoje elementi koji se moraju naći u svakom od njih, kako bi na kraju ugovor koristio obema stranama. Najpre, potrebno je da nekretnina koja se daje u zakup bude podrobno opisana. To znači da je potrebno opisati o kakvoj se vrsti nepokretnosti radi, da li je to stan, kuća, lokal, magacin i slično, uz navođenje informacija o površini, možda dodatnim prostorijama kao što su ostave, podrumi, terase, dvorišta... Bitno je uneti sve katastarske pojedinosti, odnosno, što bolje i jasnije opisati kompletnu nepokretnost što se obično radi u uvodnom delu ugovora o zakupu. Nakon toga sledi informacija o naknadi koja se isplaćuje zakupodavcu od strane zakupca. Ovde nije važno navesti samo visinu u domaćoj ili nekoj stranoj valuti, već i rokova isplate, bili oni na nedeljnom, mesečnom ili godišnjem nivou. Uvek je dobro navesti i mogućnosti kašnjenja sa isplatom, u kojim slučajevima je to moguće, te sve one pojedinosti koje se kao dogovor postignu usmenim putem.
Jedan od bitnih elemenata jeste trajanje zakupnog roka. Zakupni rok može biti na određeni ili neodređeni period. On počinje datumom koji se stavlja kao početak, a do kada je zakupodavac dužan da preda ključeve nekretnine zakupcu, kada i započinje važenje samog ugovora. Ukoliko se radi o neodređenom roku, onda se otkaz može dati u bilo kom trenutku, uz poštovanje otkaznog roka, koji se može precizirati ugovorom, a kada nije preciziran on ne može biti kraći od osam dana. Kada je datum isteka važenja ugovora naznačen, on može biti produžen prećutnim dogovorom, sastavljanjem novog ugovora, ali u određenim situacijama, ugovor o zakupu nekretnine može biti prekinut i pre isteka svog naznačenog roka.
Pored svega navedenog, ugovor o zakupu bi trebalo da poseduje i zapis o ostalim naknadama, najčešće o načinu i redovnosti isplaćivanja dugova za poštoršnju električne energije, komunalnih usluga i oszalih mesečnih režija. Uz sve to, navode se i odrednice koje se tiču depozita, da li je ugovoren ili ne, koja je visina, na koji se način i pod kojim uslovima vraća zakupcu prilikom napuštanja nekretnine, određuju se obaveze kako zakupca, tako i zakupodavca, uz pravljenja zapisnika o primopredaji nekretnine na korišćenje gde se navodi stanje koje je prilikom useljenja zakupac zatekao. Uz sve ovo, navode se i odrednice koje se tiču raskida ugovora.
Ugovor o zakupu uglavnom ima svoj početak i svoj kraj. Ukoliko je, pak, potpisan na neodređeno vreme, postoje uslovi pod kojima svaka od ove dve strane može dati otkaz suprotnoj.
Ako postoji unapred dat otkazni rok u ugovoru, mora se ispoštovati, a ako ne postoji, onda je on zakonski osam dana. Međutim, ugovor se ne može raskinuti u nevreme, koje se određuje u trenutnoj situaciji i vrši se procena – da li postoji šteta za zakupodavca ili zakupca koja je većih razmera.
Na primer, ako zakupodavac želi da da otkaz trudnici koja je pred samim porođajem, onda je zakon štiti samim tim što ne dozvoljava da se ispuni želja ili potreba zakupodavca u tom momentu, zbog čega zakupac ostaje u tom prostoru. Kada je u pitanju ugovor na određeno vreme, situacija je drugačija.
Od velikog je značaja odrediti tačan rok do kada ugovor o zakupu nekretnine važi, odnosno, kada prestaje obaveza zakupca da u nekretnini koju iznajmljuje boravi. Na ovaj način se i zakupodavac i zakupac štite od prevremenog raskida ugovora sa bilo čije strane.
Naravno, ugovor se može raskinuti i pre samog isteka vremenskog roka koji je ugovorm predviđen. To se može učiniti sporazumnim rešenjem između obe strane, gde se od zakupca potražuje izmirivanje dotadašnjih obaveza, a samo važenje ugovora prestaje dogovorom. U drugim slučajevima, prevremeni raskid ugovora se može učiniti usled nepoštovanja drugih odrednica koje su postavljenje u samom ugovoru od strane zakupodavca ili zakupca. To se može dogoditi usled neizmirivanja dodatnih naknada tokom dužeg perioda od strane zakupca, davanja nekretnine u podzakup iako je to ugovorom zabranjeno, nasilnog korišćenja nekretnine od strane zakupodavca i slično.
| U potrazi ste za stanom koji želite da iznajmite? Pogledajte oglase: |
| IZDAVANJE STANOVA |
Ukoliko nekretnina ima neki nedostatak prilikom primopredaje, na koji se zakupodavac obavezuje da će rešiti, nakon određenog vremenskog perioda kada problem nije rešen, zakupac može tražiti smanjenje naknade koju plaća ili raskid ugovora koji je prevremen, dok i sam zakupodavac može učiniti nešto ukoliko je naneta veća šteta nekretnini od strane zakupca. Ugovor se, takođe, može prekinuti, ukoliko se steknu uslovi za izmenu ili raskid ugovora usled promenjenih okolnosti koje su određene članom 133. ZOO, što važi za sve ugovore, a ne samo ugovore o zakupu nekretnina.
Neke od promenjenih okolnosti čine i duža vanredna stanja, kao ono koje je donelo manje poslovanja i zatvaranja brojnih objekata usled stupanja na snagu epidemioloških mera potrebnih zbog nastale epidemije. Ovde se već govori o nevremenu, koje onemogućuje nastavak važenje ugovora. To nevreme nije tačno određeno zakonom, već je ostavljeno sudijama da u toku pravnog procesa odlučuju o tome da li će zakupodavac pretpreti veliku štetu prestankom važenja ugovora ili će, pak, zakupac pretpeti ogromnu štetu njegovim nastavljanjem do naznačenog vremenskog roka, kada se donosi odluka o tome da li je moguće ugovor o zakupu raskinuti pre vremena ili je potrebno sačekati da prođe rok koji je naznačen prilikom sačinjavanja ugovora.
Iako je, u određenim uslovima, moguće ugovor o zakupu prevremeno raskinuti, najvažnije je o svim, pa i tom aspektu razmišljati prilikom njegovog sastavljanja, kada se svim pravnim aktima mogu obezbediti i sačuvati sva prava kako zakupodavca kao vlasnika, tako i zakupca kao osobe koja određenu nekretninu uzima samo za upotrebu određene namene.
