');
05
Dec
BW Kings

Promo

Kako investirati u nekretnine u vreme stagnacije cena?

facebook messenger viber
Posle više od decenije konstatnog rasta cena nekretnina, krajem ove godine cene kvadrata prestale su da rastu. Šta to znači za one koji su planirali da investiraju u nekretnine?

Jedna od uspešnih strategija za investiranje u vreme stagnacije je kupovina nekretnina na koje ne utiču kretanja na širem tržištu stanova, tako da je investicija sigurna i u slučaju pada cena.

Trenutak za koji se dugo znalo da će doći sada je zaista tu. Cene stanova prestale su da rastu, međutim ne zato što su investitori odlučili da budu umereniji, već zato što su kupci počeli da se uzdržavaju od kupovine, pa su investitori morali da reaguju. U Beogradu se beleži godišnji pad prodaje novih stanova za 10%, a u Novom Sadu čak 35%, ali ne zato što ima previše stanova ili premalo novca, već jer danas kupci novih stanova duže biraju i traže bolje ponude. Kupci nekretnina u Srbiji su ekonomski veoma važna grupacija, jer se često kupuje za keš, ili, ako se kupuje na kredit, reč je porodicama koje imaju dobre kreditne rejtinge. Možemo reći da se nalazimo u trenutku kada postoji balans između moći investitora i moći kupaca da diktiraju cene, zbog čega gotovo svi eksperti veruju da će cene duži period stagnirati, jer je sada postignut ekvilibrijum.

Stagnacija ne znači i pad cena

Za nekoga ko želi da investira u nekretnine, eventualni pad cena nekretnina nije ni loša ni dobra vest, važno je samo ne ulaziti u proces kupovine neposredno pre nego što cene padnu, već znatno ranije ili tek posle pada cena. Zato je ključno pitanje da li će cene pasti i koliko? Iskustvo drugih zemaljla pokazuje da cene nekretnina padaju samo u slučajevima masovne intervencije države (socijalno stanovanje, stanovi za mlade, itd), zatim na turističkim destinacijama gde su cene veštački održavane i, konačno, kada dođe do generalne stagnacije ili negativnog rasta u privredi. Srbija nije blizu nekog od ovih scenarija, a čak i ako bi došlo do stagnacije ili privrednog pada, to se ne bi odrazilo više od 10% na cene stanova. Zašto?

Razlog je to što vlasnici novih stanova u Srbiji nisu podložni tome da zbog privremenog smanjivanja prihoda gube stanove jer ne mogu više da otplaćuju kredite, a upravo je to mehanizam zbog koga u svetu najčešće dolazi do pada cena stanova. Vlasnici novih stanova u Srbiji obično imaju određene rezerve, tako da se neće dogoditi da veći broj vlasnika ostane bez stana i da banke imaju stanove kojih žele da se reše. Što se tiče mogućnosti pada cena usled povećavanje ponude, to se takođe neće dogoditi, jer tempo nove gradnje nije tako veliki da bi to uticalo na cenu.

Lux apartmani za izdavanje su najsigurnija investicija

Međutim, čak i ako cene nekretnina neće padati, ili će pasti maksimalno 10%, i to samo u nižim segmentima, oni koji žele da investiraju u nekretnine moraju da uzmu u obriz još jedan rizik, a to je da će pasti prosečna visina stanarina. Za razliku od cene stanova u prodaji, koja se formira tržišno, na osnovu cene zidanja i potražnje, visine stanarina mogu naglo rasti i padati, jer se stanodavci često panično utrkuju da podignu cene kada mogu, ili obrnuto, da spuste cene kako ne bi izgubili stanare. U tom smislu nije sigurno da cene stanarina neće pasti u određenoj meri, tako da neko ko investira u nekretnine mora da odabere nekretninu čija će zakupnina biti stabilna.

Da li zaista postoje takve nekretnine? Naravno da postoje. Mnogi nekretnine prate neka svoja pravila i izuzete su od kretanja na tržištu stanova. Reč je o vikendicama, lokalima, o stanovima u zakonom zaštićenim zgradama i nekolicini drugih slučajeva. Kada je reč o investiranju, najbolju priliku predstavljaju apartmani iz lux segmenta koji teže da nadmaše ponudu hotela u Beogradu, odnosno premium apartmani za iznajmljivanje. Ovde ne govorimo o standardnom stan-na-dan konceptu, koji podrazumeva dnevnu zaradu od 30-40 evra, već o luksuznim apartmanima u kompleksima koji poseduju dodatnu vrednost, gde je cena iznajmljivanja preko preko 150 evra dnevno. Vrednost takvih apartmana potpuno je imuna na promene na tržištu nekretnina, ali je za uspešno investiranje neophodno da investitor prepozna apartman koji je bolji od konkurencije. Samo najbolji lux apartman će biti zauzet 25 dana mesečno, dok će već samo malo lošiji apartman biti zauzet 15 dana mesečno, a tih 10 dana može značiti razliku između odlične investicije i promašene investicije.

King's Fountain, lux apartmani bez konkurencije

Nekretnina koja će biti najotpornija na varijacije na širem tržištu je ona koja je unikatna, odnosno nema konkurenciju. Kao što smo videli, najveća zarada može se ostvariti u lux segmentu, ali samo ako je popunjenost termina dobra, a kao investicija sa najboljim odnosom kvaliteta i potencijala za konstantnu iskorišćenost izdvaja se King's Fountain, kompleks niske spratnosti koji se trenutno gradi pored Belog dvora.

Promo BW Kings

Razlozi zašto je ovaj kompleks bez konkurencije u domenu lux apartmana za iznajmljivanje su višestruki. Pre svega, tu je lokacija. Na Dedinju je veoma malo nekretnina u slobodnoj prodaji, a prednosti Dedinja kao lokacije su tako velike da to značajno podiže poželjnost nekretnine. Drugi razlog su dodatni sadržaj ovog kompleksa, koji razvijaju švajcarski investitori. Budući da je kompleks zamišljen tako da, osim stalnih stanara, u njemu boravi i veći broj gostiju koji ga koriste kao alternativu hotelu, King's Fountain poseduje dodatne sadržaje kao u vrhunskim hotelima. Tu će biti verovatno najbolji spa centar u Beogradu, koji će voditi čuvena kompanija GOCO Hospitality, poznata po tome što bira najatraktivnije lokacije širom sveta. Kompleks će posedovati svoj restoran, kao i sve usluge koje se mogu dobiti u hotelu, kao što je dnevno održavanje i čišćenje apartmana.

Na taj način, King's Fountain će biti privlačan klijenteli koja inače ne bi odsedala u stan-na-dan apartmanima, jer ne žele sami da izbacuju smeće ili menjaju peškire, a sa druge strane daju prednost apartmanu u odnosu na hotelsku sobu. Udobnost doma, briga o gostu, dodatni sadržaji, poptuna sloboda i privatnost, uz lokaciju bez premca - to su ukratko razlozi zašto je King's Fountain najbolja prilika za investiciju u lux apartmane i zašto je to tip nekeretnine na koji neće uticati pomeranja na tržištu.

Centralno iznajmljivanje, rešenje drugog dela investicione jednačine

Videli smo kako King's Fountain rešava prvi problem koji se postavlja pred one koji žele da investiraju, a to je pronalaženje nekretnine koja će biti poželjnija od konkurencije. Međutim, da bi povrat investicije bio jednako dobar kao recimo ulaganje u investiocione fondove, potrebno je da povrat bude barem 5% godišnje, što je povrat koji King's Fountain garantuje kupcima apartmana. Razlog zbog koga investitor može da garantuje stabilan prihod je centralizovani sistem iznajmljivanja, ponovo po ugledu na hotele. To znači da vlasnik apartmana ne mora sam da oglašava apartman, dočekuje i ispraća goste, niti da unajmljuje nekoga ko će održavati apartman. Sve to obavlja menadžement kompleksa, a čak i kada se odbije procenat od zarade od iznajmljivanja koji se vraća kompleksu, vlasnik apartmana i dalje može da očekuje prihod od 5% inicijalne cene svake godine. Tu je čak uračunato i više boravaka svake godine u apartmanu, pri čemu vlasnik samo treba unapred da najavi kada će koristiti svoj apartman. Na taj način, vlasnik može dati apartman na korišćenje prijateljima ili poslovnim partnerima koji dolaze u Beograd, tako da ga to ništa ne košta, ili organizovati za sebe spa vikend kada poželi.

Promo BW Kings

Upravo zbog kombinacije stalnog prihoda i mogućnosti boravka kada to vlasnik poželi, apartmani u King's Fountain kompleksu predstavljaju odličan izbor za vlasnike koji ne žive stalno u Beogradu. Primer su naši ljudi koji žive u inostranstvu, kao i stranci sa jakim poslovnim i ličnim vezama u Srbiji. Za njih će apartman u King's Fountain kompleksu predstavljati drugi dom, i to dom za koji se zaista mogu vezati, daleko bolji izbor od boravka u različitim hotelima i iznajmljenim stanovima svaki put kada doputuju u Srbiju.

Promo BW Kings

Nema investicije koja je 100% sigurna, ali nekretnine su i dalje investicija sigurnija od drugih, čak i sada, u eri stagnacije cena. Pritom, u poređenju sa drugim investicijama u nekretnine, King's Fountain pruža dodatnu sigurnost, jer je premium segment najstabilniji, sve dok nekretnina ima pravu vrednost. Ako tražimo nekretninu čije su vrednosti opipljive i trajne, King's Fountain nije samo ispred konkurencije, već predstavlja klasu za sebe, kao i nešto sasvim novo na domaćem tržištu nekretnina.