Ključ je da razumete šta hipoteka zaista znači (teret koji „sledi stvar“ do brisanja u katastru), kako funkcioniše red prvenstva upisa, kojim redosledom idu isplata i brisanje i koje dokumente morate imati pre nego što novac pređe ruke. Pravilno strukturisanje plaćanja i jasni uslovi u ugovoru štite i kupca i prodavca, a poveriocu (najčešće banci) omogućavaju uredno namirenje.
Prva premisa je da je hipoteka stvarno pravo koje se upisuje u Katastar nepokretnosti i ostaje vidljiva sve dok se ne izbriše na osnovu odgovarajuće isprave poverioca. Zbog toga se promet stana sa hipotekom planira oko dva cilja: da poverilac bude siguran da će biti namiren i da kupac dobije stan bez tereta. To se postiže ugovornom „spregom“ između isplate cene i dostavljanja dokumentacije za brisanje – pre svega brisovne dozvole hipotekarnog poverioca.
U praksi se najčešće koriste tri mehanizma. Prvi i najbezbedniji je notarski depozit (escrow): kupac uplati cenu ili njen hipotekarni deo na depozitni račun notara, a notar isplaćuje banci onog trenutka kada su ispunjeni ugovoreni uslovi, pre svega dostavljanje brisovne dozvole hipotekarnog poverioca i podnošenje katastarskog zahteva za brisanje hipoteke i upis kupca. Drugi model je direktna isplata poveriocu iz kupoprodajne cene: kupac uplaćuje iznos potreban za potpuno namirenje duga banci, a ostatak – ako ga ima – prodavcu, ali tek nakon što se obezbedi brisovna dozvola i kompletira dokumentacija za brisanje. Treći, ređi model je preuzimanje duga kada poverilac pristane da hipoteka ostane i da kupac uđe u dužnički položaj umesto prodavca; ovo zahteva strogu kreditnu proveru, saglasnost banke i precizno ugovaranje odgovornosti.
Brisovna dozvola je centralni dokument za brisanje hipoteke. Njome hipotekarni poverilac (najčešće banka) daje izričitu saglasnost da se hipoteka obriše po namirenju potraživanja. Ugovorom treba jasno vezati isplatu za pribavljanje brisovne dozvole i definisati ko, kada i kako podnosi zahtev RGZ-u. U praksi, kada notar sastavi ili solemnizuje brisovnu dozvolu, on odmah elektronski podnosi katastru predlog za brisanje hipoteke, uz brisovnu dozvolu i ostalu potrebnu dokumentaciju, čime se obezbeđuje red prvenstva i puna sledljivost postupka.
Rang hipoteke određuje ko se prvi naplaćuje ako dođe do izvršenja; zbog toga kupac mora neposredno pre potpisa proveriti ažuran list nepokretnosti. Ako postoji više tereta, ugovaranje isplate mora slediti njihov rang, kako nijedan poverilac ne bi ostao „ispred“ kupca u katastru. Ujedno, prodavac koji je u docnji sa otplatom treba pravovremeno da obavesti banku o nameri prodaje i da zatraži izvod iz duga i uslove za brisanje, jer kašnjenja rade protiv svih učesnika i mogu poskupeti transakciju zateznim troškovima.
Rizike je moguće dodatno sniziti ugovornim klauzulama. Ugovor o kupoprodaji treba da sadrži precizan opis stana i tereta, izjavu prodavca o stanju duga i obavezu da obezbedi brisanje hipoteke, kao i mehanizam uslovljene isplate (depozit, direktna isplata poveriocu) i rokove. Korisno je predvideti ugovornu kaznu za kašnjenje sa dostavom brisovne dozvole i odredbu da se kupac upisuje u katastar bez tereta, pri čemu je prodavac dužan da snosi sve posledice ako to ne bude moguće. Kada kupac finansira kupovinu kreditom, dve banke (poverenik prodavca i banka kupca) usklađuju redosled isplata i upisa tako da nova hipoteka kupčeve banke nastane tek nakon brisanja stare ili se, ako je ugovoreno uz cesiju, zadrži prioritet bez narušavanja prava.
Posebna pažnja potrebna je kod kupovine stana iz izvršnog postupka. Iako je cena često niža, nužno je analizirati spis predmeta, rang hipoteka i eventualne druge terete, kao i realne rokove za predaju u posed. U takvim slučajevima detaljna pravna i faktička provera pre licitacije je ulaganje koje sprečava nesrazmerne rizike kasnije.
Promet stana opterećenog hipotekom postaje bezbedna i efikasna transakcija kada se isplata i brisanje povežu u jednu preciznu proceduru. Brisovna dozvola hipotekarnog poverioca, notarski depozit ili jasno definisana direktna isplata, provereni rang tereta i blagovremeno podnošenje zahteva katastru čine „kičmu“ tog postupka. Uz ovakav redosled i adekvatne ugovorne klauzule, kupac dobija stan bez tereta, poverilac uredno naplaćuje potraživanje, a prodavac zakonito prenosi vlasništvo – svi sa znatno manjim rizikom i troškom nego što se na prvi pogled čini.
Napomena: Ovaj materijal namenjen je opštem informisanju i odražava stručno i lično mišljenje autora na dan objave. Ne predstavlja pravni savet, ne uspostavlja odnos advokat – klijent i ne može zameniti individualnu pravnu analizu. Pravni propisi i praksa podložni su izmenama, a ishod svake situacije zavisi od činjeničnih okolnosti konkretnog slučaja. Pre preduzimanja ili propuštanja bilo koje radnje, savetujemo da zatražite pravni savet od advokata. Autor i izdavač ne preuzimaju odgovornost za štetu nastalu oslanjanjem na informacije iz ovog teksta.
