{"id":10022,"date":"2026-03-22T16:06:39","date_gmt":"2026-03-22T16:06:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10022"},"modified":"2026-05-13T18:29:54","modified_gmt":"2026-05-13T16:29:54","slug":"kasnjenje-investitora-i-raskid-kupoprodajnog-ugovora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/kasnjenje-investitora-i-raskid-kupoprodajnog-ugovora-10022\/","title":{"rendered":"Kako za\u0161tititi svoja prava pri ka\u0161njenju investitora i raskidu ugovora"},"content":{"rendered":"

Problematika ka\u0161njenja investitora prilikom izgradnje stambenih objekata i dalje je jedna od naj\u010de\u0161\u0107ih prepreka sa kojima se suo\u010davaju kupci nekretnina u Srbiji. Situacija postaje znatno slo\u017eenija kada kupac odlu\u010di da prekine saradnju i zahteva povra\u0107aj ulo\u017eenih sredstava, a ve\u0107 je ostvario odre\u0111ena poreska oslobo\u0111enja.<\/p>\n

Naime, \u010dinjenica da je kupac ve\u0107 iskoristio mogu\u0107nost povra\u0107aja PDV-a za kupovinu prvog stana, predstavlja izuzetno ote\u017eavaju\u0107u okolnost oko eventualnog raskida Ugovora o kupoprodaji stana, odnosno povra\u0107aja datog novca. U ovakvim slu\u010dajevima, pravni i poreski mehanizmi zahtevaju posebnu pa\u017enju kako bi se izbegli dodatni finansijski gubici i neplanirane komplikacije sa dr\u017eavnim organima.<\/strong><\/p>\n

Kupovina nekretnine<\/a> u izgradnji nosi odre\u0111ene rizike, a pravna za\u0161tita kupca u velikoj meri zavisi od toga kako je sastavljen sam kupoprodajni ugovor i koji su mehanizmi obezbe\u0111enja u njemu predvi\u0111eni.<\/p>\n

Poreske posledice raskida ugovora za prvi stan<\/h2>\n

Kada se ugovor raskine zbog neispunjenja obaveza od strane investitora, pravna situacija se u teoriji vra\u0107a u pre\u0111a\u0161nje stanje. Me\u0111utim, ukoliko je Poreska uprava ve\u0107 isplatila povra\u0107aj poreza na dodatu vrednost na osnovu tog ugovora, nastaje specifi\u010dan problem.<\/strong> Prema aktuelnim poreskim propisima i praksi koja je na snazi do marta 2026. godine, kupac je du\u017ean da vrati celokupan iznos refundiranog PDV-a nadle\u017enom poreskom organu, jer je pravni osnov sticanja stana (i samog oslobo\u0111enja) nestao raskidom ugovora.<\/p>\n

Ovo stvara dvostruki pritisak na kupce nekretnina. Sa jedne strane, oni moraju da potra\u017euju svoj upla\u0107eni novac od investitora koji kasni sa radovima, dok sa druge strane paralelno moraju da reguli\u0161u dugovanja prema dr\u017eavi kako bi izbegli prinudnu naplatu i visoke zatezne kamate.<\/strong><\/p>\n

Ka\u0161njenje investitora i zna\u010daj ugovorne kazne (penala)<\/h2>\n

Da bi se kupac adekvatno za\u0161titio od probijanja rokova izgradnje, najefikasniji preventivni mehanizam predstavlja precizno definisanje penala u samom predugovoru ili kona\u010dnom ugovoru. Me\u0111utim, u praksi se \u010desto de\u0161ava da ovi za\u0161titni elementi budu potpuno izostavljeni, naj\u010de\u0161\u0107e zbog tipskih ugovora koje name\u0107u sami investitori.<\/p>\n

Ukoliko Va\u0161im Ugovorom o kupoprodaji nisu predvi\u0111eni penali<\/strong> (ugovorna kazna za nepo\u0161tovanje odredbi ugovora), situacija za kupca postaje pravno znatno zahtevnija. Bez unapred definisane ugovorne kazne u formi procenta ili fiksnog iznosa, ne postoji automatizovan na\u010din da se investitor obave\u017ee na isplatu novca za svaki dan ili mesec ka\u0161njenja.<\/p>\n

Naplata \u0161tete sudskim putem<\/h2>\n

U situacijama gde ugovorni penali nisu predvi\u0111eni, jedini na\u010din da nadoknadite Va\u0161u \u0161tetu je sudskim putem<\/strong>, i to preko podno\u0161enja tu\u017ebe za naknadu \u0161tete. U ovom parni\u010dnom postupku teret dokazivanja je isklju\u010divo na kupcu. Pred nadle\u017enim sudom morate da doka\u017eete da ste pretrpeli stvarnu materijalnu \u0161tetu u nekom ta\u010dno odre\u0111enom iznosu, a isklju\u010divo iz razloga nepo\u0161tovanja obaveze investitora oko ugovorenog roka zavr\u0161etka radova.<\/p>\n

Kako dokazati materijalnu \u0161tetu na sudu?<\/h2>\n

Dokazivanje \u0161tete na sudu zahteva prikupljanje i prilaganje validnih materijalnih dokaza. Naj\u010de\u0161\u0107i primer \u0161tete koju kupci trpe usled probijanja rokova za useljenje jeste pla\u0107anje mese\u010dne zakupnine (kirije)<\/strong> za stan u kojem \u017eive dok \u010dekaju zavr\u0161etak svoje nove nekretnine. Sudska praksa pokazuje da sudovi prihvataju formalne ugovore o zakupu i dokaze o redovno pla\u0107enoj kiriji preko bankovnog ra\u010duna kao \u010dvrst osnov za naknadu \u0161tete.<\/p>\n

Pored zakupnine, pretrpljena \u0161teta mo\u017ee obuhvatati i dodatne neplanirane tro\u0161kove, kao \u0161to su tro\u0161kovi skladi\u0161tenja name\u0161taja u magacinima, ili pla\u0107anje penala za preuranjeno povla\u010denje sredstava iz banke. S obzirom na to da su sudski procesi protiv investitora \u010desto dugotrajni i kompleksni, uvek se preporu\u010duje detaljna pravna analiza ugovora i procena solventnosti investitora pre samog pokretanja parnice.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako da za\u0161titite svoja prava pri ka\u0161njenju investitora, \u0161ta se de\u0161ava sa povra\u0107ajem PDV-a pri raskidu ugovora i kako sudski naplatiti materijalnu \u0161tetu.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12642,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[57,45,51],"class_list":["post-10022","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10022","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10022"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10022\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15020,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10022\/revisions\/15020"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12642"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10022"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10022"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10022"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}