Zajedni\u010dko vlasni\u0161tvo nad nasle\u0111enom imovinom \u010desto donosi brojne pravne i administrativne izazove, posebno kada do\u0111e trenutak za njenu podelu. \u010cak i kada se suvlasnici lako dogovore oko raspodele kvadrata, poreski aspekti ovog procesa mogu biti prili\u010dno zbunjuju\u0107i i predstavljati neo\u010dekivani finansijski teret.<\/p>\n
Pravila koja primenjuje nadle\u017ena administracija \u010desto deluju nelogi\u010dno iz ugla gra\u0111ana, ali su strogo definisana zakonskim propisima koji reguli\u0161u prenos apsolutnih prava i imovinske odnose.<\/strong><\/p>\n Kao tipi\u010dan primer iz prakse mo\u017eemo uzeti situaciju gde su dva brata odavno nasledila imovinu od preminulih roditelja. Nasledstvo se sastojalo od idealnih polovina na istoj parceli u Beogradu, i to: ku\u0107e sa dva stana (jednim od 74m2 i drugim od 112m2) i dvori\u0161ne jednoeta\u017ene ku\u0107e od 25m2.<\/strong><\/p>\n Kako bi re\u0161ili imovinsko-pravne odnose, suvlasnici su na sudu izvr\u0161ili sporazumnu fizi\u010dku deobu, uz prethodni izve\u0161taj sudskog ve\u0161taka po predlogu suda. Deobom su podelili imovinu tako da prvom bratu pripadne veliki stan u prvoj zgradi, a drugom manji stan u prvoj zgradi i ceo objekat u dvori\u0161tu, te su tako formirali svoje nezavisne fizi\u010dke celine.<\/strong><\/p>\n Problem u praksi naj\u010de\u0161\u0107e nastaje kada op\u0161tina, odnosno nadle\u017ena ispostava Poreske uprave, krene da razrezuje porez. Iako su svi objekti bili predmet iste fizi\u010dke deobe, institucije ih \u010desto tretiraju kao posebne celine. U ovakvim slu\u010dajevima, administracija tra\u017ei da se plati porez na razliku u kvadratima.<\/p>\n Konkretno, za veliku ku\u0107u jedan vlasnik mora da plati porez na razliku u kvadraturi, dok drugi brat pla\u0107a porez za svu kvadraturu dvori\u0161nog stambenog objekta. Iz ugla gra\u0111ana, ovo izgleda kao potpuni besmisao. Prakti\u010dno ispada da se dr\u017eavi daje novac kao da su suvlasnici jedni drugima prodali predmetne nepostoje\u0107e kvadrate, i to uve\u0107ane za 38m2 u velikoj, i 25m2 u maloj ku\u0107i<\/strong>. Vlasnicima deluje da me\u0111usobno dodaju na svoje vlasni\u0161tvo jo\u0161 63m2 kojih zapravo nema u zbiru, i na njih pla\u0107aju dodatni porez \u010diji iznos u pojedinim slu\u010dajevima mo\u017ee iznositi i preko 130.000,00 RSD.<\/p>\n Me\u0111utim, sa strogo pravne ta\u010dke gledi\u0161ta, sistem funkcioni\u0161e po utvr\u0111enim pravilima. Mora da se plati porez na razliku u kvadraturi<\/strong> imovine koja predstavlja predmet sporazuma o fizi\u010dkoj deobi. Glavni razlog za ovo le\u017ei u \u010dinjenici da se fizi\u010dka deoba pred zakonom posmatra kao potpuno nezavistan pravni posao<\/strong> u odnosu na prvobitno nasle\u0111e imovine.<\/p>\n Prilikom samog nasle\u0111ivanja ostav\u0161tine roditelja, primenjeno je oslobo\u0111enje od pla\u0107anja poreza na nasle\u0111e, s obzirom na to da su deca prvi nasledni red. Ipak, kada se idealne polovine pretvaraju u fizi\u010dke delove, svako odstupanje od te idealne polovine predstavlja, u o\u010dima Poreske uprave, sticanje novog prava vlasni\u0161tva nad onim delom koji prema\u0161uje prvobitni udeo. Zbog toga se na tu razliku u obavezno pla\u0107a porez na prenos apsolutnih prava<\/a><\/strong> prema va\u017ee\u0107em Zakonu o porezima na imovinu.<\/p>\n Danas, zaklju\u010dno sa martom 2026. godine, procesi su dodatno unapre\u0111eni i rigorozniji usled potpune digitalizacije Republi\u010dkog geodetskog zavoda (RGZ) i sistema e-Uprave. Procedure procene vrednosti nekretnina postale su znatno br\u017ee i oslanjaju se na napredne baze podataka.<\/p>\n Poreska uprava sada koristi automatizovane softvere za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti. To zna\u010di da se poreska osnovica za razliku u kvadratima prilikom fizi\u010dke deobe obra\u010dunava na osnovu trenutnih tr\u017ei\u0161nih cena<\/strong> u konkretnoj op\u0161tini, odnosno zoni. Imaju\u0107i u vidu drasti\u010dan rast cena kvadrata u Beogradu i drugim ve\u0107im gradovima u Srbiji tokom prethodnih godina, iznosi ovog poreza danas su osetno vi\u0161i nego \u0161to su bili pre jedne decenije.<\/strong><\/p>\n Pre nego \u0161to se odlu\u010dite za sporazumnu deobu nekretnine, visoko je preporu\u010dljivo da detaljno sagledate sve tro\u0161kove. Pravovremeno informisanje<\/strong> je klju\u010d za izbegavanje neprijatnih finansijskih iznena\u0111enja. Va\u017eno je napomenuti da se u 2026. godini sva dokumentacija, uklju\u010duju\u0107i sporazum o deobi overen kod javnog bele\u017enika (notara) i prate\u0107e izve\u0161taje, automatski prosle\u0111uje nadle\u017enim poreskim organima putem digitalnog sistema „Promet nepokretnosti“.<\/p>\n Ovo zna\u010di da se poreska re\u0161enja generi\u0161u po slu\u017ebenoj du\u017enosti i da je nemogu\u0107e izbe\u0107i pla\u0107anje poreza na razliku u kvadratima. Zbog toga je najbolji korak konsultacija sa stru\u010dnjakom za imovinsko pravo koji mo\u017ee unapred projektovati vrednost poreza na prenos apsolutnih prava na osnovu va\u017ee\u0107ih zona i tr\u017ei\u0161nih parametara za teku\u0107u godinu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Saznajte za\u0161to fizi\u010dka deoba nasle\u0111ene imovine nosi neo\u010dekivane poreze na razliku u kvadraturi i kako funkcioni\u0161u procedure procene nepokretnosti u Srbiji.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12651,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[31],"tags":[57,79,45,51],"class_list":["post-10053","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porezi-takse-i-doprinosi","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-obaveze-i-kazne","tag-vodici","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10053","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10053"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10053\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15684,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10053\/revisions\/15684"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12651"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10053"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10053"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10053"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Primer iz prakse: Fizi\u010dka deoba nasle\u0111ene imovine u Beogradu<\/h2>\n
Neo\u010dekivani poreski nameti i tuma\u010denje Poreske uprave<\/h2>\n
Zakonska regulativa i porez na prenos apsolutnih prava<\/h2>\n
Aktuelne procedure i digitalizacija do marta 2026. godine<\/h2>\n
Saveti za suvlasnike pre ulaska u proces deobe<\/h2>\n