{"id":10120,"date":"2026-03-30T11:47:00","date_gmt":"2026-03-30T11:47:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10120"},"modified":"2026-05-10T11:36:43","modified_gmt":"2026-05-10T09:36:43","slug":"prevare-investitora-i-porez-na-nekretnine-pravni-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/prevare-investitora-i-porez-na-nekretnine-pravni-vodic-10120\/","title":{"rendered":"Kako se za\u0161tititi od nesavesnih investitora i poreskih dugova?"},"content":{"rendered":"

U praksi poslovanja nekretninama \u010desto se de\u0161ava da vlasnici nepokretnosti, koji daju svoju ku\u0107u ili gra\u0111evinsko zemlji\u0161te radi izgradnje ve\u0107eg stambenog objekta, budu izigrani od strane nesavesnih investitora. Ovaj problem je prisutan decenijama, a i danas, u martu 2026. godine, uprkos stro\u017eim zakonima, kompleksni dogovori oko zajedni\u010dke izgradnje mogu se pretvoriti u pravni lavirint. Jedan od najte\u017eih scenarija podrazumeva situaciju gde su biv\u0161i vlasnici imovine ispunili svoj deo dogovora, dok se investitor nalazi u bekstvu, ostavljaju\u0107i za sobom ogromne poreske dugove i neregulisane pravne odnose.<\/p>\n

Zajedni\u010dka gradnja \u010desto uklju\u010duje vi\u0161e aktera, \u0161to dodatno komplikuje situaciju kada stvari krenu nizbrdo, naro\u010dito kada poreske obaveze stignu na naplatu onima koji su najmanje krivi za nastali problem. Razumevanje pravnih mehanizama je presudno kako bi se izbegla finansijska katastrofa.<\/strong><\/p>\n

Kompleksni odnosi sa suinvestitorima i neo\u010dekivani poreski nameti<\/h2>\n

\u010cest je slu\u010daj u praksi koji izgleda ovako: vlasnici polovine ku\u0107e istustupe istu investitoru kako bi on napravio zgradu. Prema dogovoru, prvobitni vlasnici postaju vlasnici samo jednog stana u novoj zgradi (na primer, od 40m2<\/sup>), dok drugi vlasnik druge polovine ku\u0107e (\u010desto srodnik, poput strica) pod istim uslovima dobija svoj deo. Problem eskalira kada investitor pobegne, a suinvestitori (kojih mo\u017ee biti i vi\u0161e, na primer \u0161est) koji su se ugovorom obavezali da \u0107e sve tro\u0161kove izgradnje i taksi preuzeti na sebe, jednostavno prestanu da izvr\u0161avaju svoje obaveze.<\/p>\n

Najve\u0107i \u0161ok za o\u0161te\u0107ene gra\u0111ane nastaje kada im na ku\u0107nu adresu stigne re\u0161enje za porez na prenos apsolutnih prava<\/a><\/strong> za ogromnu kvadraturu \u2013 neretko i za 250m2<\/sup> u toj istoj zgradi. Prema prvobitnom dogovoru, taj porez je trebalo da plate suinvestitori ili takozvani „fiktivni“ kupci, s obzirom na to da vlasnici parcele nisu prodali nijedan stan, niti im pripada i\u0161ta osim onog stana dobijenog u zamenu za sru\u0161enu ku\u0107u. Poreska uprava, me\u0111utim, potra\u017euje ovu ogromnu sumu od lica koje je formalno zavedeno u dokumentaciji, ne ulaze\u0107i u interne dogovore i eventualne prevare.<\/strong><\/p>\n

Rizik od naplate tu\u0111ih dugova i lan\u010dane reakcije<\/h3>\n

U ovakvim situacijama, gra\u0111ani se s pravom pla\u0161e posledica nepla\u0107anja poreza, koje uklju\u010duju blokadu bankovnih ra\u010duna i prinudnu naplatu od strane javnih izvr\u0161itelja. Postavlja se logi\u010dno pitanje: da li, u slu\u010daju da vlasnik stana plati taj ogromni tu\u0111i dug kako bi izbegao sankcije, mo\u017ee tra\u017eiti povra\u0107aj sredstava od tih fiktivnih kupaca i suinvestitora? Tako\u0111e, prisutan je i strah da problem time nije trajno re\u0161en, jer se mo\u017ee desiti da ista poreska obaveza stigne i za drugu polovinu ku\u0107e, ukoliko drugi biv\u0161i vlasnik i njegovi takozvani „partneri“ ne plate svoj deo obaveza.<\/strong><\/p>\n

Pravni koraci: Krivi\u010dna prijava i parni\u010dni postupak<\/h2>\n

Kada se suo\u010dite sa situacijom gde je ugovor sa investitorom<\/strong> prekr\u0161en, a lica zadu\u017eena za projekat su u bekstvu ili odbijaju saradnju, neophodno je hitno preduzeti pravne korake. S obzirom na te\u017einu prevare, pasivnost mo\u017ee dovesti do trajnog gubitka li\u010dne imovine.<\/p>\n

Kao klju\u010dni pravni savet preporu\u010duje se da svi o\u0161te\u0107eni vlasnici nepokretnosti prvo podnesu krivi\u010dnu prijavu protiv investitora i svih suinvestitora<\/strong>. Osnov za ovu prijavu le\u017ei u prevari, zloupotrebi poverenja i namernom izbegavanju preuzetih obaveza \u010dime je o\u0161te\u0107enima prouzrokovana velika materijalna \u0161teta.<\/strong><\/p>\n

Raskid ugovora o gra\u0111enju i povra\u0107aj ulo\u017eenih sredstava<\/h3>\n

Tek nakon pokretanja krivi\u010dnog postupka, o\u0161te\u0107eni treba da u\u0111u u parni\u010dni postupak. Kroz parnicu se zvani\u010dno tra\u017ei povra\u0107aj datog novca \u2013 u situaciji gde ste bili primorani da platite porez na prenos apsolutnih prava umesto nesavesnog investitora. Pored toga, od presudne je va\u017enosti zahtevati raskid ugovora zbog neispunjenja obaveza.<\/strong> Na ovaj na\u010din se pravno poni\u0161tavaju prethodni dogovori i otvara se mogu\u0107nost da se o\u0161te\u0107eni namire iz preostale imovine investitora ili da se upi\u0161u kao vlasnici na neprodatim delovima zgrade, srazmerno pretrpljenoj \u0161teti.<\/p>\n

Tr\u017ei\u0161te nekretnina i zakonska regulativa u 2026. godini<\/h2>\n

Imaju\u0107i u vidu trenutnu klimu u martu 2026. godine, va\u017eno je napomenuti da je sistem Poreske uprave u potpunosti digitalizovan i direktno umre\u017een sa javnim bele\u017enicima i katastrom nepokretnosti. To zna\u010di da se re\u0161enja o naplati poreza donose i procesuiraju mnogo br\u017ee nego ranije, a mehanizmi prinudne naplate su rigorozniji. Zbog toga o\u0161te\u0107eni ne smeju \u010dekati sa podno\u0161enjem tu\u017ebi.<\/strong><\/p>\n

S druge strane, sudska praksa je zna\u010dajno unapre\u0111ena. Sudovi sada mnogo br\u017ee odobravaju privremene mere obezbe\u0111enja. To o\u0161te\u0107enim vlasnicima imovine omogu\u0107ava da pravovremeno zamrznu raspolaganje preostalim stanovima u spornoj zgradi dok se parnica ne okon\u010da, spre\u010davaju\u0107i tako suinvestitore da prodaju imovinu tre\u0107im, savesnim licima. Pouka za sve budu\u0107e ustupioce gra\u0111evinskog zemlji\u0161ta jeste da se ugovori o suinvestiranju moraju sastavljati sa maksimalnim merama opreza, koje danas neizostavno podrazumevaju \u010dvrste bankarske garancije ili stavljanje hipoteke na drugu imovinu investitora.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako da za\u0161titite svoju imovinu kada investitor izigra dogovor o zajedni\u010dkoj gradnji, izbegnete pla\u0107anje tu\u0111ih poreskih dugova i pokrenete pravni postupak za nadoknadu \u0161tete.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12660,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[43,57,79,51],"class_list":["post-10120","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-obaveze-i-kazne","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10120","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10120"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10120\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14856,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10120\/revisions\/14856"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12660"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10120"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10120"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10120"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}