{"id":10134,"date":"2026-03-02T11:14:00","date_gmt":"2026-03-02T11:14:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10134"},"modified":"2026-05-15T10:54:30","modified_gmt":"2026-05-15T08:54:30","slug":"prodaja-neuknjizenog-stana-saveti-i-pravni-postupak","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/prodaja-neuknjizenog-stana-saveti-i-pravni-postupak-10134\/","title":{"rendered":"Kako prodati stan koji jo\u0161 uvek nema upotrebnu dozvolu?"},"content":{"rendered":"

Tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> \u010desto donosi specifi\u010dne situacije, a jedna od naj\u010de\u0161\u0107ih dilema sa kojima se vlasnici susre\u0107u jeste prodaja stana<\/a> u zgradi koja poseduje gra\u0111evinsku dozvolu i urednu prijavu radova, ali jo\u0161 uvek nije dobila upotrebnu dozvolu. Mnogi gra\u0111ani koji su kupili stan u ovakvoj novogradnji dolaze u situaciju da \u017eele da prodaju tu nekretninu, iako je ona formalno jo\u0161 uvek neuknji\u017eena, \u0161to otvara brojna pravna i administrativna pitanja o na\u010dinu dokazivanja vlasni\u0161tva.<\/p>\n

Kada se zgrada nalazi u fazi gde upotrebna dozvola iz odre\u0111enih tehni\u010dkih ili administrativnih razloga kasni, vlasnici se s pravom pitaju na koji na\u010din mogu pravno osigurati i realizovati prodaju. Osnovno pitanje koje se postavlja jeste da li je mogu\u0107e izvaditi vlasni\u010dki list na neuknji\u017een stan koji bi se prilo\u017eio novom kupcu kao dokaz vlasni\u0161tva, ili postoje drugi, zakonski definisani mehanizmi koji \u0161tite obe strane u kupoprodajnom procesu.<\/strong><\/p>\n

Kupoprodajni ugovor kao osnovni dokaz vlasni\u0161tva<\/h2>\n

U ovakvim specifi\u010dnim slu\u010dajevima, apsolutno najva\u017eniji dokument jeste va\u0161 kupoprodajni ugovor<\/strong>. Ukoliko ste stan kupili direktno od investitora zgrade, taj originalni ugovor predstavlja va\u0161 jedini i potpuno validan dokaz o vlasni\u0161tvu za budu\u0107eg kupca va\u0161eg stana. Va\u017eno je naglasiti da novi kupac mora imati potpuni uvid u pravni sled, odnosno u takozvani neprekinuti „niz ugovora“ koji jasno vodi od samog investitora do vas, a zatim od vas do njega.<\/strong><\/p>\n

Nekada su se ovi ugovori overavali isklju\u010divo u sudu, dok je danas za taj proces nadle\u017ean javni bele\u017enik (notar). Bez obzira na to gde je overen, ukoliko je ugovor pravno valjan i poseduje odgovaraju\u0107e pe\u010date nadle\u017enih institucija iz perioda kada je sklopljen, on je punova\u017ean i garantuje va\u0161a prava raspolaganja tom nekretninom.<\/strong><\/p>\n

Za\u0161to vlasni\u010dki list (izvod iz katastra) nije opcija?<\/h3>\n

Kao \u0161to dugogodi\u0161nja pravna praksa nala\u017ee, ugovor ostaje jedini dokaz vlasni\u0161tva pre uknji\u017ebe, jer u vlasni\u010dkom listu, odnosno zvani\u010dnom izvodu iz katastra nepokretnosti, jednostavno ne\u0107e biti nikakvih podataka o va\u0161em vlasni\u0161tvu nad posebnim delom zgrade. Razlog za to je strogo definisan zakonom: zgrada kao celina, a samim tim i svi stanovi unutar nje, bi\u0107e u potpunosti uknji\u017eeni tek onog trenutka kada nadle\u017eni dr\u017eavni organi izvr\u0161e tehni\u010dki prijem i izdaju pravosna\u017enu upotrebnu dozvolu.<\/strong> Tek nakon zavr\u0161etka tog procesa, podaci se prosle\u0111uju katastru radi formiranja vlasni\u010dkih listova za svaki pojedina\u010dni stan.<\/p>\n

Promene i sigurnost na tr\u017ei\u0161tu nekretnina do 2026. godine<\/h2>\n

Tokom poslednjih nekoliko godina, a posebno zaklju\u010dno sa najnovijim zakonskim i tehnolo\u0161kim a\u017euriranjima do marta 2026. godine, sistem registracije nekretnina pretrpeo je obimnu digitalizaciju. Danas, napredni sistem e-Katastar i potpuno umre\u017eeni rad javnih bele\u017enika omogu\u0107avaju znatno vi\u0161i stepen sigurnosti \u010dak i kada je u pitanju prodaja neuknji\u017eenih stanova.<\/p>\n

Svaki overen ugovor o kupoprodaji neuknji\u017eene nepokretnosti sada se po slu\u017ebenoj du\u017enosti i automatizmu prosle\u0111uje nadle\u017enim slu\u017ebama. Iako se stan ne mo\u017ee formalno uknji\u017eiti do dobijanja upotrebne dozvole, javni bele\u017enik unosi podatke u sistem, \u010dime se omogu\u0107ava upis takozvane predbele\u017ebe vlasni\u0161tva.<\/strong> Ovo zna\u010di da, iako nemate klasi\u010dan vlasni\u010dki list, va\u0161 kupoprodajni ugovor dobija maksimalnu institucionalnu sigurnost jer je transakcija transparentno evidentirana u centralnom dr\u017eavnom sistemu, \u010dime se apsolutno spre\u010dava svaka mogu\u0107nost vi\u0161estruke prodaje istog stana.<\/p>\n

Budu\u0107im kupcima se uvek savetuje da, pre potpisivanja novog ugovora, u saradnji sa advokatima ili notarima detaljno provere po\u010detnu gra\u0111evinsku dozvolu, prijavu radova i trenutni status investitora. Sigurnost va\u0161e budu\u0107e transakcije zavisi isklju\u010divo od pravne ispravnosti va\u0161e postoje\u0107e dokumentacije. Zato pa\u017eljivo \u010duvajte va\u0161 originalni overeni ugovor sa investitorom kao najvredniji pravni dokument, sve dok zgrada kona\u010dno ne pro\u0111e proceduru tehni\u010dkog prijema i zvani\u010dnog upisa u katastar nepokretnosti<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako legalno prodati stan u zgradi bez upotrebne dozvole. Otkrijte ulogu kupoprodajnog ugovora, predbele\u017ebe vlasni\u0161tva i kako za\u0161tititi transakciju u sistemu e-Katastra.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12664,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[56,57,45,69],"class_list":["post-10134","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10134","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10134"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10134\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15808,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10134\/revisions\/15808"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12664"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10134"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10134"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10134"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}