{"id":10189,"date":"2026-03-26T14:43:00","date_gmt":"2026-03-26T14:43:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10189"},"modified":"2026-05-10T14:12:42","modified_gmt":"2026-05-10T12:12:42","slug":"prevara-pri-kupovini-stana-u-izgradnji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/prevara-pri-kupovini-stana-u-izgradnji-10189\/","title":{"rendered":"Rizici pri kupovini stana u izgradnji i pravna za\u0161tita kupaca"},"content":{"rendered":"

Kupovina stana<\/a> u izgradnji \u010desto sa sobom nosi odre\u0111ene rizike, a neretko se de\u0161ava da se kupci susretnu sa ozbiljnim problemima prilikom uknji\u017ebe u katastar. \u010cest je slu\u010daj da stan bude kupljen preko posrednika, pri \u010demu investitor i agencija za nekretnine<\/a> tvrde i garantuju da je papirolo\u0161ki sve u redu.<\/p>\n

U Re\u0161enju o gra\u0111evinskoj dozvoli obi\u010dno stoji precizna specifikacija spratnosti, na primer Po+niskoPR+Pr+1+Pk. Me\u0111utim, u praksi se de\u0161ava da se taksativnim nabrajanjem izostavi nisko prizemlje, pa zvani\u010dno stoji da se u podrumu nalaze parking mesta, u prizemlju 6 stanova, na prvom spratu \u0161est stanova, a u potkrovlju (PK) tako\u0111e \u0161est stanova. Problem nastaje kada se nisko prizemlje uop\u0161te ne navodi u detaljnom planu namene stambenih jedinica, \u0161to ostavlja prostor za malverzacije.<\/strong><\/p>\n

Kada je stan kupljen u temeljima, odnosno u sivoj fazi, kupac se u potpunosti oslanja na predugovor i ugovor. U mnogim spornim ugovorima izri\u010dito stoji da se stan nalazi u prizemlju zgrade, na primer, od stepeni\u0161ta prvi desno. Uz to, usmenim putem investitor obavesti kupce gde \u0107e se nalaziti glavni ulaz zgrade, a isti bude naveden i u glavnom arhitektonskom projektu, \u010dime se stvara la\u017ena slika sigurnosti.<\/strong><\/p>\n

Prevare investitora i odstupanje od gra\u0111evinske dozvole<\/h2>\n

Pravi problemi obi\u010dno isplivaju na povr\u0161inu znatno kasnije. Prilikom poku\u0161aja uknji\u017ebe zgrade i upisa u e-Katastar, koji je do marta 2026. godine postao visoko digitalizovan i rigorozan po pitanju provere dokumentacije, kupci \u010desto dolaze do informacije da je jedan broj stanova u zgradi potpuno sporan. Naime, ispostavlja se da su ve\u0161ernice, ostave i parking mesta nezakonito pretvoreni u stanove, te da je neophodna legalizacija (ozakonjenje)<\/strong> istih kako bi se cela zgrada uop\u0161te mogla uknji\u017eiti.<\/p>\n

Kupovina ve\u0161ernice ili gara\u017ee po ceni stana<\/h2>\n

U ovakvim scenarijima, prevareni kupci nedavno saznaju da se njihov stan uop\u0161te ne nalazi na pravom prizemlju, ve\u0107 na niskom prizemlju. Prva dva nivoa zgrade zapravo se vode kao podrum i nisko prizemlje, i po gra\u0111evinskoj dozvoli planirana su isklju\u010divo za parking mesta i ve\u0161ernice.<\/strong> Desetine stanova koji se tu u realnosti nalaze, u zvani\u010dnom projektu ni ne postoje. Investitor je svesno prodavao ve\u0161ernicu, a napla\u0107ivao je kao legalan stambeni prostor. Jedina razlika u dokumentaciji \u010desto bude ta \u0161to isklju\u010divo u ugovoru o\u0161te\u0107enog kupca pi\u0161e da se stan nalazi u „prizemlju“, a ne u niskom prizemlju, \u010dime je izvr\u0161ena manipulacija \u010dinjenicama.<\/p>\n

Pravni lekovi: Krivi\u010dna prijava i tu\u017eba za naknadu \u0161tete<\/h2>\n

S obzirom na to da su kupci svoju nekretninu po\u0161teno platili veruju\u0107i da kupuju navodno legalan stan, postavlja se logi\u010dno pitanje za\u0161tite njihovih prava i nadoknade pretrpljene \u0161tete. Ovakvo postupanje apsolutno ima elemente za krivi\u010dnu prijavu za krivi\u010dno delo prevare<\/strong>, po\u0161to je investitor evidentno znao \u0161ta gradi i sa kakvom namerom prodaje pomo\u0107ne prostorije kao stanove.<\/p>\n

O\u0161te\u0107ena strana u ovim slu\u010dajevima ima na raspolaganju vi\u0161e pravnih mehanizama. Pre svega, postoje jasni zakonski osnovi za tu\u017ebu za raskid ugovora zbog neispunjenja i dovo\u0111enja u zabludu, kao i za tu\u017ebu za naknadu materijalne i nematerijalne \u0161tete koju su kupci pretrpeli.<\/strong><\/p>\n

Odnos krivi\u010dnog i parni\u010dnog postupka u sudskoj praksi 2026. godine<\/h2>\n

Va\u017eno je razumeti kako pravosudni sistem procesuira ovakve slu\u010dajeve. Iako se podno\u0161enjem krivi\u010dne prijave inicira ka\u017enjavanje nesavesnog investitora, naplata ulo\u017eenog novca ide druga\u010dijim tokom. U krivi\u010dnom postupku o\u0161te\u0107eni mo\u017ee ista\u0107i imovinsko-pravni zahtev i ostvariti pravo na nadoknadu \u0161tete. Ipak, dugogodi\u0161nje je pravilo u srpskom pravosu\u0111u da krivi\u010dni sud taj deo postupka prepu\u0161ta parni\u010dnom sudu, koji onda u posebnom, odvojenom postupku odlu\u010duje o visini i naplati \u0161tete.<\/strong><\/p>\n

Iz tog razloga, neophodno je pravovremeno reagovati. O\u0161te\u0107enim kupcima se uvek savetuje da anga\u017euju stru\u010dnu advokatsku kancelariju sa iskustvom u imovinsko-pravnim i gra\u0111evinskim sporovima, kako bi se paralelno i efikasno vodili i krivi\u010dni i parni\u010dni postupak, te se obezbedila maksimalna pravna za\u0161tita i povrat ulo\u017eenih sredstava.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako da prepoznate manipulacije investitora pri kupovini stana u izgradnji, \u0161ta raditi u slu\u010daju nezakonite uknji\u017ebe i koji su pravni mehanizmi za povrat novca i naknadu \u0161tete.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12669,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[43,57,69,51],"class_list":["post-10189","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10189","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10189"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10189\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14932,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10189\/revisions\/14932"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12669"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10189"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10189"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10189"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}