{"id":10389,"date":"2026-03-16T13:53:00","date_gmt":"2026-03-16T13:53:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10389"},"modified":"2026-05-15T12:12:51","modified_gmt":"2026-05-15T10:12:51","slug":"zakon-o-stanovanju-i-odrzavanju-zgrada-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/komsijski-odnosi-i-pravo\/zakon-o-stanovanju-i-odrzavanju-zgrada-vodic-10389\/","title":{"rendered":"Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju stambenih zgrada: Sve \u0161to treba da znate"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju stambenih zgrada Republike Srbije<\/strong> predstavlja klju\u010dni pravni okvir koji precizno reguli\u0161e prava i obaveze vlasnika stanova, kao i upravljanje posebnim i zajedni\u010dkim delovima stambenih objekata. Kako se zakonodavstvo kontinuirano prilago\u0111ava modernim potrebama, posebno u periodu do marta 2026. godine, sve ve\u0107i akcenat stavlja se na odr\u017eivi razvoj, energetsku efikasnost, digitalizaciju registara stambenih zajednica i klju\u010dnu ulogu profesionalnih upravnika u o\u010duvanju zajedni\u010dke imovine.<\/p>\n\n\n\n<p>Pravilno razumevanje zakonskih odredbi neophodno je kako bi se izbegli imovinsko-pravni sporovi me\u0111u stanarima i omogu\u0107ilo nesmetano funkcionisanje i odr\u017eavanje zgrade na najvi\u0161em nivou bezbednosti i komfora stambenog prostora.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Definisanje posebnih i zajedni\u010dkih delova zgrade<\/h2>\n\n\n\n<p>Prema va\u017ee\u0107em zakonu, <strong>poseban deo zgrade<\/strong> je posebna funkcionalna celina u objektu koja mo\u017ee da predstavlja stan, <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/trziste-nekretnina\/poslovni-prostori\/kako-izabrati-idealan-poslovni-prostor-11751\/\">poslovni prostor<\/a>, gara\u017eu, gara\u017eno mesto ili gara\u017eni boks.<\/p>\n\n\n\n<p>Sa druge strane, <strong>zajedni\u010dki delovi zgrade<\/strong> su delovi koji ne predstavljaju poseban deo zgrade, ve\u0107 slu\u017ee za kori\u0161\u0107enje posebnih delova, odnosno zgradi kao celini. Oni se kategori\u0161u na slede\u0107i na\u010din:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Zajedni\u010dki prostori:<\/strong> stepeni\u0161te, ulazni prostori i vetrobrani, zajedni\u010dki hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, su\u0161ionica za ve\u0161, zajedni\u010dka terasa i druge prostorije namenjene zajedni\u010dkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zajedni\u010dki gra\u0111evinski elementi:<\/strong> temelji, nose\u0107i zidovi i stubovi, me\u0111uspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i zavr\u0161na obrada zida prema spolja\u0161njem prostoru ili prema zajedni\u010dkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zajedni\u010dke instalacije, oprema i ure\u0111aji:<\/strong> unutra\u0161nje elektri\u010dne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za ga\u0161enje, otkrivanje i javljanje po\u017eara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priklju\u010dci koji su namenjeni zajedni\u010dkom kori\u0161\u0107enju i dr.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Imovinsko-pravni odnosi u stambenoj zajednici<\/h2>\n\n\n\n<p>Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade sti\u010de se i <strong>pravo svojine nad zajedni\u010dkim delovima zgrade<\/strong>, pravo u\u010de\u0161\u0107a u upravljanju stambenom zajednicom, kao i pravo susvojine na zemlji\u0161tu na kome je zgrada izgra\u0111ena, odnosno zemlji\u0161tu koje slu\u017ei za redovnu upotrebu zgrade.<\/p>\n\n\n\n<p>Nad zajedni\u010dkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju <strong>pravo zajedni\u010dke nedeljive svojine<\/strong> u skladu sa zakonom kojim se ure\u0111uju svojinsko-pravni odnosi. Va\u017eno je napomenuti da je, prate\u0107i najnovije izmene i praksu iz 2026. godine, transparentnost vlasni\u0161tva i upravljanja dodatno unapre\u0111ena kroz centralizovane digitalne baze Katastra i portale e-Uprave.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Uloga profesionalnih upravnika i energetska sanacija<\/h2>\n\n\n\n<p>Danas je upravljanje ovim delovima znatno olak\u0161ano anga\u017eovanjem licenciranih <strong>profesionalnih upravnika<\/strong>, koji u uskoj saradnji sa Skup\u0161tinom stambene zajednice planiraju redovno i investiciono odr\u017eavanje. Modernizacija zakonskih okvira aktivno podsti\u010de stambene zajednice da konkuri\u0161u za dr\u017eavne i lokalne subvencije namenjene za <strong>unapre\u0111enje energetske efikasnosti<\/strong>. Ovo uklju\u010duje obimne obnove fasada, krovova i dotrajalih zajedni\u010dkih instalacija, \u010dime se direktno podi\u017ee tr\u017ei\u0161na vrednost samih posebnih delova zgrade i smanjuju tro\u0161kovi grejanja.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Raspolaganje zajedni\u010dkim delovima zgrade<\/h2>\n\n\n\n<p>Raspolaganje zajedni\u010dkim delovima zgrade defini\u0161e se kao prenos prava svojine nad tim delovima u cilju <strong>dogradnje, nadzi\u0111ivanja, pripajanja ili pretvaranja<\/strong> u nove stambene ili poslovne jedinice.<\/p>\n\n\n\n<p>O raspolaganju zajedni\u010dkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlu\u010duju strogo definisanom ve\u0107inom koju \u010dine <strong>2\/3 ukupnog broja glasova<\/strong>, pri \u010demu svaki vlasnik stana ili drugog posebnog dela ima pravo na ta\u010dno jedan glas.<\/p>\n\n\n\n<p>Prenos prava nad zajedni\u010dkim delovima zgrade u navedene svrhe vr\u0161i se isklju\u010divo na osnovu Ugovora zaklju\u010denog izme\u0111u stambene zajednice i lica koje sti\u010de pravo nad delom zajedni\u010dkih delova. Ovaj Ugovor ima <strong>obaveznu pismenu formu i zahteva overu kod nadle\u017enog javnog bele\u017enika (notara)<\/strong>, \u010dime se garantuje pravna sigurnost obe ugovorne strane.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rokovi za izvo\u0111enje radova i aneksi ugovora<\/h2>\n\n\n\n<p>Ugovorom se precizno odre\u0111uju rok za zavr\u0161etak svih gra\u0111evinskih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji prema zakonu <strong>ne mo\u017ee biti du\u017ei od pet godina<\/strong> od dana zaklju\u010denja ugovora. Tako\u0111e, njime se reguli\u0161u me\u0111usobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine nakon zavr\u0161etka odgovaraju\u0107ih radova i dobijanja upotrebne dozvole.<\/p>\n\n\n\n<p>Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u predvi\u0111enom roku od pet godina, taj rok se mo\u017ee produ\u017eiti, ali isklju\u010divo uz novu saglasnost stambene zajednice i lica koje sti\u010de pravo, potpisivanjem aneksa Ugovora kojim se produ\u017eava rok.<\/p>\n\n\n\n<p>Ukoliko se aneks Ugovora ne potpi\u0161e u roku od 30 dana od isteka prethodnog Ugovora, <strong>Ugovor o ustupanju smatra se raskinutim<\/strong>. U tom slu\u010daju, sticalac prava je du\u017ean da deo zajedni\u010dkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u prvobitno stanje pre ustupanja, i to u roku od \u0161est meseci od dana raskida Ugovora, osim ako Ugovorom nije druga\u010dije odre\u0111eno.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hipoteka i stvarni tereti nad zajedni\u010dkom imovinom<\/h2>\n\n\n\n<p>Kada je re\u010d o finansijskim optere\u0107enjima, zakon je izri\u010dit u za\u0161titi stanara: na zajedni\u010dkim delovima zgrade <strong>ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti<\/strong>. Jedini zakonski izuzetak od ovog pravila postoji ukoliko se hipoteka i drugi stvarnopravni tereti uspostavljaju na stambenoj zgradi kao celovitoj jedinici, \u0161to zahteva specifi\u010dne pravne procedure i usagla\u0161enost svih vlasnika u skladu sa va\u017ee\u0107im propisima.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saznajte sve o Zakonu o stanovanju, pravima vlasnika, ulozi profesionalnih upravnika i pravilima za kori\u0161\u0107enje zajedni\u010dkih delova zgrade u skladu sa najnovijim zakonskim izmenama.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12698,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[43,56,69],"class_list":["post-10389","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-komsijski-odnosi-i-pravo","tag-fokus","tag-katastar-nepokretnosti","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10389","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10389"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10389\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15868,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10389\/revisions\/15868"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12698"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10389"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10389"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10389"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}