{"id":10417,"date":"2026-03-07T10:09:00","date_gmt":"2026-03-07T10:09:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10417"},"modified":"2026-05-14T12:45:57","modified_gmt":"2026-05-14T10:45:57","slug":"vodic-za-kupoprodaju-nekretnina-u-srbiji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/vodic-za-kupoprodaju-nekretnina-u-srbiji-10417\/","title":{"rendered":"Kako bezbedno kupiti ili prodati nekretninu u Srbiji"},"content":{"rendered":"

Pre nego \u0161to sa ostalom neophodnom dokumentacijom bude prosle\u0111en javnom bele\u017eniku na solemnizaciju, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti bi\u0107e pro\u010ditan i proveren nekoliko puta. Naro\u010dito je va\u017eno da se provera obavi pred kupcem i prodavcem, koji moraju da razumeju apsolutno svaku re\u010denicu i da se sa njom u potpunosti slo\u017ee pre stavljanja potpisa.<\/p>\n

Proces kupoprodaje nekretnina u Srbiji je tokom poslednjih godina, a naro\u010dito do ove, 2026. godine, do\u017eiveo zna\u010dajne digitalne transformacije koje su ubrzale birokratiju, ali je pravna sigurnost ostala apsolutni prioritet<\/strong>. Zato je neophodno da se temeljno pripremimo za ovaj va\u017ean \u017eivotni korak i razumemo sve pravne aspekte koji nas o\u010dekuju.<\/p>\n

Pojam i zna\u010daj ugovora o kupoprodaji nekretnina<\/h2>\n

Ugovor predstavlja saglasnost volja dva ili vi\u0161e lica kojom se posti\u017ee odre\u0111eno pravno dejstvo. U ovom procesu, ono \u0161to je kod vas kao ugovara\u010da najva\u017enije jeste autonomija volje. Vi isklju\u010divo odlu\u010dujete sa kim \u0107ete ugovor zaklju\u010diti, kakva \u0107e biti njegova ta\u010dna sadr\u017eina i na koji na\u010din \u0107e on eventualno prestati. Naravno, autonomija va\u0161e volje se uvek kre\u0107e u strogim okvirima koje postavljaju prinudni propisi i dobri obi\u010daji Republike Srbije.<\/strong><\/p>\n

Da bi ugovor o kupoprodaji stana, ku\u0107e ili zemlji\u0161ta mogao biti punova\u017eno zaklju\u010den, ugovara\u010di se moraju sporazumeti o njegovim bitnim elementima, a to su pre svega predmet prodaje (stvar) i dogovorena cena<\/strong>.<\/p>\n

Forma javnobele\u017eni\u010dkog zapisa i solemnizacija ugovora<\/h2>\n

Za pravne poslove kojima se raspola\u017ee nepokretnostima, zakonom je propisana posebna forma u kojoj oni moraju biti zaklju\u010deni. U pitanju je forma javnobele\u017eni\u010dkog zapisa, za koju je isklju\u010divo nadle\u017ean javni bele\u017enik<\/a> (notar) na \u010dijem slu\u017ebenom podru\u010dju se nalazi nepokretnost koja je predmet prodaje.<\/p>\n

Naj\u010de\u0161\u0107e, javni bele\u017enik ne\u0107e sam sa\u010dinjavati ugovor, ve\u0107 \u0107e ga posle detaljne pravne provere solemnizovati, odnosno, da\u0107e mu snagu javne isprave. Standardna praksa podrazumeva da ugovor za solemnizaciju, sa svom prate\u0107om elektronskom i papirnom dokumentacijom, na zvani\u010dni e-mail javnog bele\u017enika prosle\u0111uje licencirani posrednik, i to nakon \u0161to ga stru\u010dno sa\u010dini advokat anga\u017eovane agencije za nekretnine.<\/strong><\/p>\n

Obavezna sadr\u017eina kupoprodajnog ugovora<\/h2>\n

Na samom po\u010detku dokumenta detaljno se navode imena i li\u010dni podaci ugovara\u010da, tako da je \u010ditaju\u0107i ga odmah jasno definisano ko je kupac, a ko prodavac nepokretnosti. Zatim slede izuzetno va\u017eni podaci o tome da li je prodavac upisan kao vlasnik, kao i informacije koje se odnose na samu nepokretnost.<\/p>\n

Ugovor mora detaljno da opi\u0161e \u0161ta se ta\u010dno prodaje, bilo da je u pitanju ku\u0107a, stan, gara\u017ea ili poslovni prostor<\/a>. Kroz tekst saznajemo ta\u010dnu kvadraturu, strukturu, spratnost, adresu, broj katastarske parcele i broj izvoda iz e-lista nepokretnosti. U nastavku se obja\u0161njava pravni na\u010din na koji je prodavac prvobitno stekao nekretninu koju sada otu\u0111uje, kao i ta\u010dan iznos ukupne kupoprodajne cene.<\/p>\n

Upis u katastar i presudna va\u017enost knji\u017enog vlasni\u0161tva<\/h2>\n

Status knji\u017enog vlasnika prodavac sti\u010de isklju\u010divo u trenutku kada je u javnim knjigama, odnosno u Republi\u010dkom geodetskom zavodu (katastru), zvani\u010dno upisan kao nosilac prava svojine na svoje ime. Nije dovoljno samo to \u0161to je nekretnina generalno uknji\u017eena na zgradu ili \u0161to je u listu nepokretnosti upisan pravni prethodnik, poput ro\u0111aka ili investitora. Pravo svojine mora biti direktno upisano<\/strong> u digitalnim javnim knjigama kako bi se moglo pravno dokazivati.<\/p>\n

Knji\u017eno vlasni\u0161tvo omogu\u0107ava prodavcu da bez ikakvih prepreka ra\u010duna na veliku grupu kupaca koji nekretninu finansiraju putem stambenih kredita kod poslovnih banaka. U dana\u0161njim uslovima na tr\u017ei\u0161tu nekretnina, ovo u ve\u0107ini slu\u010dajeva zna\u010di brzu i sigurnu realizaciju posla. Mislite o tome na vreme!<\/strong><\/p>\n

Za\u0161tita od evikcije i maksimalna sigurnost kupca<\/h2>\n

Jedan od klju\u010dnih \u010dlanova ugovora obavezno reguli\u0161e takozvanu za\u0161titu od evikcije<\/strong>, pravni termin koji \u010desto zbunjuje klijente, a su\u0161tinski se odnosi na potpunu sigurnost prenosa vlasni\u0161tva. Kroz ovu odredbu, prodavac pod punom krivi\u010dnom i materijalnom odgovorno\u0161\u0107u izjavljuje i garantuje kupcu niz krucijalnih \u010dinjenica. On potvr\u0111uje da je isklju\u010divi vlasnik nepokretnosti i da ona nije optere\u0107ena nikakvim upisanim ili pre\u0107utnim teretima, poput hipoteka, zaloga ili zabrana raspolaganja.<\/p>\n

Tako\u0111e, prodavac garantuje da nekretnina nije predmet sudskog spora, upravnog postupka, podele bra\u010dne tekovine, restitucije ili nasle\u0111ivanja, te da prava tre\u0107ih lica ne postoje. Izri\u010dito se navodi da stan nije predmet druge kupoprodaje, ugovora o do\u017eivotnom izdr\u017eavanju, poklona, i da za njega nije ve\u0107 primljena kapara. Ukoliko se u budu\u0107nosti ipak pojavi neki teret ili pravo tre\u0107eg lica, prodavac se obavezuje da isti odmah otkloni o svom tro\u0161ku na prvi poziv kupca, pru\u017eaju\u0107i mu punu za\u0161titu od pravnog uznemiravanja pod pretnjom naknade \u0161tete i momentalnog raskida ugovora.<\/p>\n

Clausula intabulandi \u2013 Klju\u010d za uknji\u017ebu<\/h2>\n

Jo\u0161 jedan izuzetno va\u017ean pravni pojam, bez kojeg kupac ne mo\u017ee da uknji\u017ei svoje pravo svojine u e-Katastru, jeste clausula intabulandi<\/strong>. U svojoj osnovi, ona predstavlja neopozivu i bezuslovnu saglasnost prodavca da se kupac, na osnovu overenog ugovora i bankarskog dokaza o isplati celokupne kupoprodajne cene, mo\u017ee bez daljeg prisustva i posebne naknadne saglasnosti prodavca uknji\u017eiti kao novi vlasnik nekretnine.<\/p>\n

Obratite pa\u017enju na va\u017ean detalj iz prakse: pored samog ugovora, prodavac mora kod notara da overi i posebnu izjavu kojom potvr\u0111uje da je ispla\u0107en u celosti i da prema kupcu nema vi\u0161e nikakvih finansijskih potra\u017eivanja. Ova izjava je danas neizostavni deo digitalne dokumentacije koju javni bele\u017enik prosle\u0111uje katastru radi upisa prava svojine.<\/p>\n

Klauzula o potvr\u0111ivanju isprave i digitalne procedure<\/h2>\n

Sam potpis ugovara\u010da nije dovoljan da bi ugovor dobio snagu javne isprave i bio pravno validan za institucije. Da bi se proces overe kompletirao, javni bele\u017enik ugovoru mora dodati klauzulu o potvr\u0111ivanju isprave<\/strong>. Na samom po\u010detku ove klauzule, notar navodi osnovne podatke o sebi, svojoj kancelariji, i precizno bele\u017ei datum i vreme potvr\u0111ivanja privatne isprave o prometu nepokretnosti.<\/p>\n

Zatim se navode imena klijenata i njihove generalije, a identitet se strogo utvr\u0111uje putem biometrijskih dokumenata. Notar konstatuje da su prisutne stranke sadr\u017einu isprave pro\u010ditale, u potpunosti razumele i li\u010dno potpisale u njegovom prisustvu. Potvr\u0111uje se da je isprava sa\u010dinjena u skladu sa propisima o slu\u017ebenoj upotrebi jezika i pisma, te da nije neovla\u0161\u0107eno preina\u010dena, brisana ili na bilo koji na\u010din o\u0161te\u0107ena.<\/p>\n

U dokument se unose i zakonska upozorenja koja se ti\u010du za\u0161tite podataka o li\u010dnosti, odredbi Porodi\u010dnog zakona u vezi sa imovinom ste\u010denom u braku (gde je obavezna overena saglasnost supru\u017enika za otu\u0111enje), kao i strogih pravila Zakona o spre\u010davanju pranja novca i finansiranja terorizma. Zbog ovih pravila, neophodno je da se svaka kupoprodajna transakcija realizuje isklju\u010divo preko ra\u010duna poslovnih banaka.<\/p>\n

Zahvaljuju\u0107i visoko razvijenom sistemu e-\u0160altera u 2026. godini, javni bele\u017enik po slu\u017ebenoj du\u017enosti elektronskim putem odmah dostavlja otpravak ugovora nadle\u017enom katastru radi promene vlasni\u0161tva, kao i Poreskoj upravi radi automatskog regulisanja poreza na prenos apsolutnih prava i poreza na imovinu. Na samom kraju klauzule navodi se visina javnobele\u017eni\u010dke nagrade, sve strane ugovora se spajaju i uvezuju jemstvenikom (trobojnim koncem), notar stavlja svoj pe\u010dat, i ugovor zvani\u010dno postaje javna isprava spremna za realizaciju.<\/p>\n

Zavr\u0161ni koraci, isplata i uloga posrednika za nekretnine<\/h2>\n

Kada je overa (solemnizacija) ugovora o kupoprodaji uspe\u0161no zavr\u0161ena, slede\u0107i korak je transfer sredstava, odnosno isplata u banci. Dodatni savet za kupce je da ne zaborave da od javnog bele\u017enika zatra\u017ee jo\u0161 jedan originalni otpravak ugovora za svoju li\u010dnu arhivu. Iako se komunikacija sa dr\u017eavnim organima odvija digitalnim putem, posedovanje overenog papirnog primerka ostaje od velike va\u017enosti, a cena dodatnog otpravka predstavlja minimalan i isplativ administrativni tro\u0161ak.<\/p>\n

Sistem kupoprodaje nekretnina mo\u017ee delovati izuzetno kompleksno zbog niza pravnih obaveza i administrativnih procedura. Ukoliko vam to stvara pritisak, uvek se mo\u017eete obratiti svom licenciranom posredniku za dodatna obja\u0161njenja. Va\u0161 pouzdani agent za nekretnine<\/a> ta\u010dno poznaje aktuelne zakone i preuze\u0107e odgovornost pra\u0107enja posla od samog po\u010detka do uspe\u0161nog kraja. On \u0107e koordinirati sa advokatima, notarima, bankama i katastrom na na\u010din koji \u0107e vas potpuno rasteretiti.<\/p>\n

Ipak, od najve\u0107e je va\u017enosti da se i sami potrudite da razumete svaki trenutak u toku ove procedure, jer donosite odluke o va\u0161oj vrednoj imovini. Zato se nikada ne ustru\u010davajte da postavite bilo koje pitanje u vezi sa poslom. Stru\u010dni tim agenata je tu da vam pru\u017ei ta\u010dne odgovore, kako biste kroz zahtevni proces kupoprodaje nekretnine u savremenom digitalnom dobu pro\u0161li maksimalno brzo, apsolutno sigurno i sa minimalnom dozom stresa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte sve o procesu kupoprodaje nekretnina u Srbiji, od solemnizacije ugovora kod notara do upisa u katastar i za\u0161tite od evikcije. Osigurajte svoju imovinu uz stru\u010dne savete.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12706,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[47,56,57,45],"class_list":["post-10417","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-agenti-i-agencije-za-nekretnine","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10417","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10417"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10417\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15667,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10417\/revisions\/15667"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12706"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10417"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10417"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10417"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}