{"id":10420,"date":"2026-03-03T11:04:00","date_gmt":"2026-03-03T11:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10420"},"modified":"2026-05-15T10:27:24","modified_gmt":"2026-05-15T08:27:24","slug":"kapara-za-nekretnine-vodic-za-kupce-i-prodavce","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambeni-krediti\/uslovi-i-primeri-kredita\/kapara-za-nekretnine-vodic-za-kupce-i-prodavce-10420\/","title":{"rendered":"Vodi\u010d kroz proces davanja kapare pri kupovini nekretnine"},"content":{"rendered":"

Kupovina i prodaja nekretnina u 2026. godini zahteva pa\u017eljivo planiranje, informisanost i stru\u010dno vo\u0111enje. Isti cilj imaju i posrednici, a svaki agent koji je profesionalac u svom poslu, dobro zna da je do samog kraja kupoprodaje potrebno napraviti jo\u0161 nekoliko veoma ozbiljnih koraka u kojima gre\u0161ka nije dozvoljena.<\/p>\n

Zato je osnovni savet da pa\u017eljivo pratite uputstva svog agenta koji \u0107e vam na vreme re\u0107i \u0161ta, za\u0161to, kada, kako, gde i sa kim treba da uradite da bi se celokupan proces prometovanja nepokretnosti nesmetano odvijao.<\/strong> Prvi veliki i najva\u017eniji korak u realizaciji kupovine ili prodaje nekretnine je kapara, izuzev u specifi\u010dnim situacijama u kojima se isplata vr\u0161i odjednom, po osnovu Ugovora o kupoprodaji, kao \u0161to je slu\u010daj kada se kupuje odmah useljiv stan a kupac pla\u0107a gotovinom.<\/p>\n

Uloga i zna\u010daj kapare pri kupovini nekretnine<\/h2>\n

Kapara<\/strong> je odre\u0111eni iznos novca koji kupac predaje prodavcu radi obezbe\u0111enja i izmirenja ugovornih obaveza. Ona ujedno predstavlja jasan znak da je ugovor o prometu nepokretnosti zaklju\u010den. U praksi, ona slu\u017ei kao vid psiholo\u0161kog i pravnog pritiska na obe ugovorne strane, jer se kod zaklju\u010divanja Ugovora o kupoprodaji naj\u010de\u0161\u0107e i uobi\u010dajeno tretira kao odustanica.<\/p>\n

Kapara kao odustanica i pravne posledice<\/h2>\n

Kada govorimo o odustanici, to u pravnom i prakti\u010dnom smislu zna\u010di da nema predomi\u0161ljanja bez ozbiljnih finansijskih posledica nakon overe Predugovora kod javnog bele\u017enika i predaje, odnosno primanja novca. Razlog za ovakvu strogost le\u017ei u \u010dinjenici da svaki prekid procesa ko\u0161ta i zahteva dodatno vreme i resurse. Sam iznos kapare je dovoljan da vas natera da pre overe Predugovora dobro razmislite i budete apsolutno sigurni da \u017eelite da kupite ili prodate izabranu nekretninu.<\/p>\n

Ukoliko odustanete kao kupac, prodavac ima puno zakonsko pravo da zadr\u017ei celokupan iznos<\/strong> koji ste dali u vidu kapare. Sa druge strane, ukoliko odustanete kao prodavac, kupac ima pravo da tra\u017ei udvojeni iznos<\/strong> koji ste prethodno primili. Ipak, zakon i praksa prepoznaju i slu\u010dajeve u kojima se kapara vra\u0107a kupcu u jednostrukom (osnovnom) iznosu. Takvi izuzeci obuhvataju situacije kada do\u0111e do sporazumnog raskida ugovora, u slu\u010daju nemogu\u0107nosti ispunjenja usled dejstva vi\u0161e sile, ili ukoliko se pravno utvrdi da su obe strane krive za neispunjenje ugovornih obaveza.<\/strong><\/p>\n

Kako izgleda proces davanja kapare u praksi<\/h2>\n

Posle uspe\u0161no zavr\u0161enih i usagla\u0161enih pregovora, zakazuje se zvani\u010dni termin za kaparu, uz obavezno prisustvo advokata. Svaka ozbiljna agencija za nekretnine<\/a>, u skladu sa savremenim standardima poslovanja, uvek ima stru\u010dni pravni tim na raspolaganju. Advokat \u0107e detaljno pregledati svu originalnu dokumentaciju koju poseduje prodavac.<\/p>\n

Obaveza prodavca<\/strong> je da prilo\u017ei najsve\u017eiji List nepokretnosti<\/a><\/strong> (u narodu i dalje poznat kao vlasni\u010dki list), a vrlo \u010desto i Uverenje<\/strong> da na stanu nema tereta i zabele\u017ebi. Zahvaljuju\u0107i unapre\u0111enom sistemu elektronskog katastra (e-Katastar) do marta 2026. godine, ovi dokumenti se pribavljaju znatno efikasnije, a u celom procesu prodavcu sigurno mo\u017ee pomo\u0107i njegov agent<\/strong>. Nakon provere, advokat na kapari izra\u0111uje Predugovor o kupoprodaji kojim \u0107e precizirati sve bitne sastojke glavnog Ugovora.<\/strong> Pre samog potpisivanja Predugovora, od klju\u010dne je va\u017enosti da ga obe strane pa\u017eljivo pro\u010ditaju i u potpunosti razumeju.<\/p>\n

Ukoliko vam bilo koja stavka ugovora nije savr\u0161eno jasna, neophodno je da tra\u017eite poja\u0161njenje. Advokat je tu da stru\u010dno objasni pravnu terminologiju i obaveze koliko god puta da je potrebno, te vam ne sme biti neprijatno da postavite bilo koje pitanje u vezi sa tekstom ispod kojeg stavljate svoj potpis.<\/p>\n

Kada se obe ugovorne strane u potpunosti saglase oko sadr\u017eine Predugovora, skenira se sva dokumentacija na osnovu koje je on izra\u0111en, kao i o\u010ditane li\u010dne karte kupca i prodavca. Zatim se sve to, zajedno sa usagla\u0161enim tekstom Predugovora, digitalnim putem prosle\u0111uje na e-mail kancelarije javnog bele\u017enika (notara).<\/p>\n

Notar sve detaljno pregleda jo\u0161 jednom i rigorozno proverava kroz centralizovane baze podataka da li za predmetnu nekretninu ve\u0107 postoji overen Predugovor ili Ugovor od strane istog prodavca. Na ovaj na\u010din se efikasno i trajno spre\u010dava takozvana dupla prodaja. Ako je pravni status \u010dist i sve u redu, potvr\u0111uje se zvani\u010dni termin za overu. Na samoj overi, notar strankama naglas \u010dita tekst Predugovora, obja\u0161njava sve pravne posledice i ono \u0161to je potrebno. Po\u0161to sve bude jasno i potpisano od strane u\u010desnika, notar overava (solemnizuje) Predugovor.<\/p>\n

Uobi\u010dajena visina kapare i overa Predugovora<\/h2>\n

Standardna i uobi\u010dajena visina kapare iznosi 10% od dogovorene kupoprodajne cene<\/strong>, a taj precizan iznos se obavezno navodi u tekstu Predugovora. Kasnije, prilikom isplate preostalog dela kupoprodajne cene, unapred data kapara se ura\u010dunava u kona\u010dno ispunjenje obaveze.<\/p>\n

Kupci se vrlo \u010desto pitaju da li je zaista neophodno overavati Predugovor kod notara. Odgovor je nedvosmisleno potvrdan \u2013 TREBA, jer jedino zvani\u010dno overeni Predugovor pred javnim bele\u017enikom u potpunosti \u0161titi va\u0161e pravne i finansijske interese.<\/strong> Kupci koji podi\u017eu stambene kredite neretko budu zbunjeni zato \u0161to pojedine banke ne insistiraju uvek na ovoj overi. Ipak, ne dozvolite sebi da budete u dilemi, jer sigurnost nema cenu, posebno u dana\u0161njim dinami\u010dnim tr\u017ei\u0161nim uslovima! Praksa pokazuje da taksu za notarsku overu po pravilu pla\u0107a kupac, i to srazmerno: polovinu na overi Predugovora, a preostalu polovinu na overi kona\u010dnog Ugovora o kupoprodaji. Visina takse direktno zavisi od vrednosti posla koji se overava, a ta\u010dnu informaciju o tarifi dobi\u0107ete direktno u bele\u017eni\u010dkoj kancelariji.<\/p>\n

Specifi\u010dni slu\u010dajevi: Depozitna kapara za nekretnine pod teretom<\/h2>\n

U praksi postoji jo\u0161 jedan specifi\u010dan vid obezbe\u0111enja sa kojim se susre\u0107emo u situacijama kada se nekretnina koja je predmet kupoprodaje nalazi pod hipotekom, ili kada prodavac mora da re\u0161i neki drugi administrativno-pravni problem.<\/strong> Tada se primenjuje takozvana depozitna kapara<\/strong>.<\/p>\n

Visina kapare je u ovakvim slu\u010dajevima obi\u010dno manja od standardnih 10% i, \u0161to je najva\u017enije, novac se ne prosle\u0111uje direktno prodavcu. Iznos ostaje na sigurnom, na namenskom ra\u010dunu agencije kao depozit i garancija da \u0107e, nakon \u0161to prodavac u strogo nazna\u010denom roku otkloni navedene pravne smetnje i terete, nekretnina biti prodata isklju\u010divo onom kupcu koji je ostavio taj depozit.<\/p>\n

Kao zaklju\u010dak i najva\u017eniji savet u realizaciji kupoprodaje nekretnine: izbegavajte da pravne i administrativne korake preduzimate samostalno, osim ukoliko niste po struci advokat za imovinsko-pravne odnose. U ovom izuzetno ozbiljnom \u017eivotnom i finansijskom poslu, va\u0161a sigurnost apsolutno mora imati prioritet. Zato uvek imajte na umu da va\u0161e poverenje zaslu\u017euje isklju\u010divo licencirani posrednik koji je dokazani profesionalac na tr\u017ei\u0161tu!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte sve o ulozi kapare pri kupovini nekretnine, pravnim posledicama odustajanja, visini iznosa i va\u017enosti overe Predugovora kod javnog bele\u017enika radi sigurnosti va\u0161e investicije.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12707,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[47,56,57,45,69],"class_list":["post-10420","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uslovi-i-primeri-kredita","tag-agenti-i-agencije-za-nekretnine","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10420","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10420"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10420\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15792,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10420\/revisions\/15792"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12707"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10420"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10420"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10420"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}