{"id":10423,"date":"2026-03-09T13:28:00","date_gmt":"2026-03-09T13:28:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10423"},"modified":"2026-05-22T16:55:12","modified_gmt":"2026-05-22T14:55:12","slug":"predugovor-o-kupoprodaji-nepokretnosti-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/predugovor-o-kupoprodaji-nepokretnosti-vodic-10423\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o predugovoru za kupovinu nekretnine"},"content":{"rendered":"\n

Predugovor je ugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da docnije zaklju\u010de drugi ugovor \u010diji su bitni sastojci ve\u0107 odre\u0111eni u predugovoru. Taj drugi ugovor na \u010dije se zaklju\u010denje ugovorne strane obavezuju naziva se glavni, kona\u010dni ili definitivni ugovor.<\/p>\n\n\n\n

Predugovorom se zasniva jedna privremena veza izme\u0111u lica koja ga zaklju\u010duju, jer je njegov cilj postignut \u010dim kona\u010dni ugovor bude zaklju\u010den. To zna\u010di da se zaklju\u010denjem kona\u010dnog ugovora ispunjava predugovor.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pravna snaga i bitni elementi predugovora<\/h2>\n\n\n\n

Da bi predugovor obavezivao na zaklju\u010denje glavnog ugovora, neophodno je da ugovorne strane u predugovoru odrede bitne sastojke glavnog ugovora (\u010dl. 45. st. 3. Zakona o obligacionim odnosima). One obi\u010dno odre\u0111uju i rok za zaklju\u010denje glavnog ugovora, ali na to nisu obavezne, jer u na\u0161em pravu ugovaranje tog roka nije uslov punova\u017enosti predugovora.<\/p>\n\n\n\n

Za razliku od roka za zaklju\u010denje glavnog ugovora, koji nije obavezan elemenat punova\u017enosti predugovora, forma je apsolutno obavezna. Danas, prate\u0107i savremene pravne standarde u 2026. godini, pravila su rigorozna: pismena forma i solemnizacija, odnosno overa kod javnog bele\u017enika (notara) je neophodna<\/strong>. Dakle, ukoliko neki predugovor nije overen od strane javnog bele\u017enika, on ne proizvodi pravno dejstvo<\/strong> u pogledu prometa nepokretnosti.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Uloga predugovora u procesu dobijanja stambenog kredita<\/h2>\n\n\n\n

U aktuelnoj praksi prometa nekretnina, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti igra klju\u010dnu ulogu prilikom apliciranja za stambeni kredit<\/a> kod poslovnih banaka. Banke zahtevaju overen predugovor kao osnovni dokument na osnovu kojeg zapo\u010dinju proceduru odobravanja sredstava. Pored toga, zahvaljuju\u0107i potpunoj digitalizaciji katastarskog sistema, odmah nakon overe predugovora kod notara, podatak o sklopljenom pravnom poslu se elektronski prosle\u0111uje Republi\u010dkom geodetskom zavodu. Na taj na\u010din se automatski vr\u0161i predbele\u017eba, \u010dime se kupac maksimalno \u0161titi od eventualnih vi\u0161estrukih prodaja iste nekretnine, \u0161to pru\u017ea vrhunsku pravnu sigurnost na dana\u0161njem dinami\u010dnom tr\u017ei\u0161tu.<\/p>\n\n\n\n

Kapara: Pravila, visina i posledice odustajanja<\/h2>\n\n\n\n

Ako je u trenutku zaklju\u010denja predugovora jedna ugovorna strana dala drugoj ugovornoj strani izvestan iznos novca kao znak da je ugovor zaklju\u010den (kapara), ugovor se smatra zaklju\u010denim kad je kapara data, ako nije \u0161to drugo ugovoreno. Kada se ugovara kapara u okviru predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ona obi\u010dno u praksi iznosi 10% od ugovorene kupoprodajne cene<\/strong>, mada taj procenat mo\u017ee blago varirati u zavisnosti od dogovora strana.<\/p>\n\n\n\n

Prilikom ugovaranja kapare, ugovorne strane mogu predvideti da u slu\u010daju da krivicom jedne ugovorne strane ne do\u0111e do zaklju\u010denja glavnog ugovora, ugovorna strana koja je kriva za nezaklju\u010denje mora nadoknaditi \u0161tetu drugoj ugovornoj strani. Ukoliko je to slu\u010daj na strani prodavca<\/strong>, isti je u obavezi da kupcu vrati dvostruki iznos primljene kapare. Sa druge strane, kada do zaklju\u010denja glavnog ugovora ne do\u0111e krivicom kupca, prodavac ima pravo da zadr\u017ei u potpunosti primljeni iznos kapare.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta se de\u0161ava ako predugovor sa kaparom nije overen?<\/h2>\n\n\n\n

Veoma je va\u017eno naglasiti da ovo sve va\u017ei SAMO U SLU\u010cAJU da je predugovor overen kod nadle\u017enog javnog bele\u017enika<\/strong>. U suprotnom, kapara ne proizvodi ovo specifi\u010dno stvarnopravno dejstvo, i neregularni predugovor sa kaparom bi pred zakonom predstavljao samo obi\u010dan ugovor o zajmu.<\/p>\n\n\n\n

Ukoliko se predugovor ne overi, kupac u slu\u010daju spora ima pravo isklju\u010divo na povra\u0107aj datog novca (tretiranog kao zajam) kroz redovni parni\u010dni postupak, ali ne i na isplatu dvostrukog iznosa kapare. Tako\u0111e, na osnovu neoverenog predugovora ne mo\u017ee se sudskim putem zahtevati prinudno zaklju\u010denje glavnog ugovora, \u0161to jasno ukazuje na to koliko je notarska overa danas presudna za pravnu za\u0161titu i sigurnost obe ugovorne strane.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte za\u0161to je overa predugovora kod notara klju\u010dna za pravnu sigurnost, kako funkcioni\u0161e kapara i koja je uloga predugovora u procesu dobijanja stambenog kredita.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12708,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[57,80,45,69,51],"class_list":["post-10423","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-rokovi","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10423","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10423"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10423\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23833,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10423\/revisions\/23833"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12708"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10423"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10423"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10423"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}