{"id":10433,"date":"2026-03-06T13:57:00","date_gmt":"2026-03-06T13:57:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10433"},"modified":"2026-05-14T13:27:28","modified_gmt":"2026-05-14T11:27:28","slug":"kupovina-nekretnina-za-strance","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/kupovina-nekretnina-za-strance-10433\/","title":{"rendered":"Kako stranci mogu da steknu pravo svojine na nekretnine u Srbiji"},"content":{"rendered":"

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa precizno je regulisao pravo stranih lica, bilo da su u pitanju fizi\u010dka ili pravna lica, da sti\u010du pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije. Kako je tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> u stalnom razvoju, kupovina nekretnina u Srbiji za strance postala je vrlo aktuelna tema, a sticanje vlasni\u0161tva se u praksi odvija kroz dva osnovna pravna okvira: pravnim poslovima me\u0111u \u017eivima, odnosno inter vivos<\/em> (gde spadaju ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o do\u017eivotnom izdr\u017eavanju<\/a> i sli\u010dno) i pravnim poslovima za slu\u010daj smrti, odnosno mortis causa<\/em> (sticanje nasle\u0111ivanjem).<\/p>\n

Sticanje pravnim poslovima me\u0111u \u017eivima (Inter vivos)<\/h2>\n

\u010clanom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizi\u010dka i pravna lica koja obavljaju privrednu delatnost u na\u0161oj zemlji mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti<\/strong> (stav 1). Sa druge strane, strano fizi\u010dko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji mo\u017ee, tako\u0111e pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi na isti na\u010din kao i dr\u017eavljani Republike Srbije<\/strong> (stav 2).<\/p>\n

Tako\u0111e, u skladu sa \u010dlanom 82a stav 2 pomenutog Zakona, va\u017eno je napomenuti da strano fizi\u010dko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne mo\u017ee sticati svojinu na drugim vrstama zemlji\u0161ta. Izuzetak se pravi isklju\u010divo ukoliko je u pitanju gra\u0111evinsko zemlji\u0161te na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stranci ve\u0107 sti\u010du pravo svojine, odnosno ukoliko je u pitanju pripadaju\u0107e zemlji\u0161te koje slu\u017ei za redovnu upotrebu stana<\/a> ili same stambene zgrade.<\/p>\n

Ograni\u010denja kod sticanja poljoprivrednog zemlji\u0161ta<\/h3>\n

Strogi izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemlji\u0161te. Zakonom o poljoprivrednom zemlji\u0161tu izri\u010dito je propisano da strano fizi\u010dko, odnosno pravno lice ne mo\u017ee biti vlasnik poljoprivrednog zemlji\u0161ta<\/a><\/strong>. U ovu kategoriju spadaju njive, vrtovi, vo\u0107njaci<\/a>, vinogradi, livade, pa\u0161njaci, ribnjaci, trstici, mo\u010dvare, kao i svako drugo zemlji\u0161te koje se mo\u017ee privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju. \u010cak i sa najnovijim zakonskim uskla\u0111ivanjima dostupnim u martu 2026. godine, za\u0161tita doma\u0107eg poljoprivrednog resursa ostaje prioritet, te su ove zakonske restrikcije za strane dr\u017eavljane i dalje \u010dvrsto na snazi.<\/p>\n

Pitanje uzajamnosti (reciprociteta) i spisak dr\u017eava<\/h2>\n

Sud, javni bele\u017enik ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (na primer, nadle\u017ena slu\u017eba za katastar nepokretnosti<\/a>), ukoliko ve\u0107 nema zvani\u010dna saznanja o tome, potrebno obja\u0161njenje o postojanju uzajamnosti treba da zatra\u017ei od ministarstva nadle\u017enog za poslove pravosu\u0111a, odnosno Ministarstva pravde. Obja\u0161njenje o uzajamnosti danas mo\u017ee zvani\u010dnim putem zatra\u017eiti i svako drugo zainteresovano lice pre samog ulaska u proces kupoprodaje.<\/p>\n

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti<\/strong> nije rigidno regulisano isklju\u010divo navedenim Zakonom. U pravnoj praksi se polazi od stava da za ovo sticanje nije nu\u017eno postojanje stroge ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom dr\u017eavom. Dovoljno je da zakonodavstvo te dr\u017eave dozvoljava mogu\u0107nost sticanja nepokretnosti za na\u0161a lica pod uslovima koji nisu bitno te\u017ei od uslova koje propisuje doma\u0107i Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava dr\u017eavljanima Republike Srbije da sti\u010du nepokretnosti na teritoriji odnosne dr\u017eave (takozvani fakti\u010dki reciprocitet).<\/p>\n

Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos<\/em> od strane fizi\u010dkih lica sa manjim brojem dr\u017eava, i to po osnovu starih ugovora o trgovini i plovidbi zaklju\u010denih jo\u0161 u prvoj polovini dvadesetog veka. U nekima je uzajamnost izri\u010dito ugovorena, a kod nekih se primenjuje klauzula najpovla\u0161\u0107enije nacije. To su slede\u0107e dr\u017eave: Velika Britanija, Sjedinjene Ameri\u010dke Dr\u017eave, Kraljevina Holandija i Japan.<\/p>\n

\u0160to se ti\u010de ostalih zemalja sveta sa kojima uzajamnost nije uspostavljena kroz direktne ugovore, Ministarstvo pravde je, analizom stranih zakona i razmenom diplomatskih nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa brojnim dr\u017eavama. Prema a\u017euriranim podacima, ovaj spisak danas obuhvata slede\u0107e dr\u017eave:<\/p>\n

Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devi\u010danska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Gr\u010dka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Ju\u017enoafri\u010dka Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihten\u0161tajn, Luksemburg, Ma\u0111arska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nema\u010dka, Novi Zeland, Norve\u0161ka, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Ameri\u010dke Dr\u017eave, Singapur, Sirija, Slova\u010dka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Holandija, Hrvatska, Crna Gora, \u010ce\u0161ka, \u0160vajcarska, \u0160vedska, \u0160panija, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejd\u017ean, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen i Gruzija.<\/p>\n

Ukoliko dr\u017eava iz koje kupac dolazi nije navedena na ovom spisku, postupak utvr\u0111ivanja uzajamnosti je verovatno u toku ili tek treba da se pokrene. U tom slu\u010daju, neophodno je zvani\u010dno se obratiti zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja pravnog obja\u0161njenja pre potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.<\/p>\n

Sticanje svojine na nepokretnostima nasle\u0111ivanjem (Mortis causa)<\/h2>\n

\u010clanom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizi\u010dka lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasle\u0111ivanjem pod istim uslovima kao i doma\u0107i dr\u017eavljani.<\/strong><\/p>\n

Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja ure\u0111eno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomo\u0107i koji sadr\u017ee klauzulu nacionalnog tretmana. Ovi ugovori predvi\u0111aju da dr\u017eavljani jedne strane ugovornice mogu nasle\u0111ivati imovinu na teritoriji druge strane pod istim uslovima i u istom obimu kao i doma\u0107i dr\u017eavljani. Na ovaj na\u010din je obezbe\u0111ena sigurna ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo re\u0161enje je sadr\u017eano u ugovorima o pravnoj pomo\u0107i, ugovorima o trgovini i plovidbi sa slede\u0107im dr\u017eavama:<\/p>\n

Austrija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Bugarska, Velika Britanija, Japan, Ma\u0111arska, Mongolija, Poljska, Rusija, Rumunija, Ukrajina, SAD, Slova\u010dka, Crna Gora, Holandija, \u010ce\u0161ka i Slovenija.<\/p>\n

Me\u0111utim, va\u017eno je ista\u0107i da za sticanje svojine nasle\u0111ivanjem nije striktno neophodno postojanje ugovornog reciprociteta. U praksi je dovoljan i fakti\u010dki reciprocitet po ovom pitanju. Pravni sistem polazi od pretpostavke da svaka dr\u017eava priznaje pravo nasle\u0111ivanja nepokretnosti na\u0161im dr\u017eavljanima do dokaza o suprotnom.<\/strong> To u prevodu zna\u010di da strani dr\u017eavljani mogu neometano nasle\u0111ivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene fakti\u010dke uzajamnosti, s tim \u0161to zainteresovane strane (poput drugih naslednika) u sudskom postupku mogu dokazivati suprotno.<\/p>\n

Modernizacija procesa: Uloga javnih bele\u017enika i e-Katastra<\/h2>\n

Gledaju\u0107i iz perspektive 2026. godine, proces sticanja prava svojine za strance je zna\u010dajno olak\u0161an kroz potpunu digitalizaciju sistema. Nakon \u0161to se utvrdi postojanje uzajamnosti, overa kupoprodajnog ugovora se obavlja isklju\u010divo kod nadle\u017enog javnog bele\u017enika (notara) na \u010dijem se podru\u010dju nalazi nekretnina. Za strane dr\u017eavljane koji ne govore srpski jezik, obavezno je prisustvo ovla\u0161\u0107enog sudskog prevodioca prilikom solemnizacije ugovora.<\/p>\n

Javni bele\u017enik danas po slu\u017ebenoj du\u017enosti, putem digitalnog sistema, prosle\u0111uje ugovor e-Katastru radi upisa prava svojine i nadle\u017enoj poreskoj upravi, \u010dime je birokratija svedena na minimum. Strani dr\u017eavljani sada znatno br\u017ee dobijaju re\u0161enje o upisu u katastar nepokretnosti, \u0161to \u010ditav proces investiranja u nekretnine u Srbiji \u010dini transparentnim, brzim i pravno izuzetno sigurnim.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte sve o uslovima za kupovinu nekretnina u Srbiji za strance, pitanju uzajamnosti, ograni\u010denjima kod poljoprivrednog zemlji\u0161ta i proceduri upisa u katastar nepokretnosti.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":14641,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[57,45,69,51],"class_list":["post-10433","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10433","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10433"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10433\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15687,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10433\/revisions\/15687"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/14641"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10433"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10433"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10433"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}