{"id":10443,"date":"2026-03-19T10:59:00","date_gmt":"2026-03-19T10:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=10443"},"modified":"2026-05-14T10:30:05","modified_gmt":"2026-05-14T08:30:05","slug":"kupovina-stana-u-nadogradnji-saveti-pravni-izazovi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/kupovina-stana-u-nadogradnji-saveti-pravni-izazovi-10443\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate pre kupovine stana u nadogradnji"},"content":{"rendered":"\n<p><a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/najcesce-greske-pri-kupovini-stana-12620\/\">Kupovina stana<\/a> u nadogradnji mo\u017ee predstavljati odli\u010dnu priliku za re\u0161avanje stambenog pitanja ili isplativu investiciju, ali sa sobom nosi specifi\u010dne pravne izazove. Kako se <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/trziste-nekretnina-srbija-izdavanje-stanova-12041\/\">tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> konstantno menja, a zakonske regulative postaju sve stro\u017ee, veoma je va\u017eno da kupci znaju na \u0161ta ta\u010dno treba da obrate pa\u017enju prilikom ovakvih transakcija. Posebno danas, u 2026. godini, kada je digitalizacija katastra i procesa izdavanja dozvola na najvi\u0161em nivou, informisanost je klju\u010d za sigurnu kupovinu.<\/p>\n\n\n\n<p>Da bi investitor uop\u0161te mogao da zapo\u010dne izgradnju stanova na krovu ili tavanskom prostoru, neophodno je da ispuni niz pravnih i urbanisti\u010dkih preduslova<strong>. Prvi i osnovni korak je da sa stambenom zajednicom (nekada\u0161njom skup\u0161tinom stanara) zaklju\u010di odgovaraju\u0107i Ugovor, za koji je potrebna zakonom propisana saglasnost stanara, odnosno vlasnika stanova u zgradi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pravni osnov i dogovor sa stambenom zajednicom<\/h2>\n\n\n\n<p>Kada stambena zajednica donese odluku o ustupanju zajedni\u010dkih prostorija odre\u0111enom investitoru radi nadogradnje (u ovom slu\u010daju naj\u010de\u0161\u0107e tavanskog prostora, ravnog krova i sli\u010dno), a na osnovu prethodne saglasnosti stanara zgrade, stambena zajednica pristupa zaklju\u010denju Ugovora sa <strong>investitorom<\/strong>. Va\u017eno je napomenuti da ovaj ugovor mora biti dvostrano teretan, odnosno mora da postoji jasno definisana protiv\u010dinidba i obaveza na strani investitora.<\/p>\n\n\n\n<p>Obi\u010dno u praksi ova obaveza investitora obuhvata detaljno sre\u0111ivanje postoje\u0107e zgrade, kao \u0161to su obnova fasade, renoviranje hodnika, ugradnja modernog lifta, popravka krovne konstrukcije ili instalacija savremenih sigurnosnih kamera i sistema za zgradu. Na ovaj na\u010din, ne samo da se omogu\u0107ava nadogradnja, ve\u0107 se i podi\u017ee vrednost svih postoje\u0107ih nekretnina u tom objektu.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dozvole i neophodna dokumentacija za nadogradnju<\/h2>\n\n\n\n<p>Na osnovu potpisanog Ugovora sa stambenom zajednicom, investitor aplicira za lokacijske uslove i lokacijsku dozvolu. Kroz ovaj dokument on dobija preciznu informaciju o lokaciji, odnosno potvrdu da li je dozvoljena nadogradnja u tom delu grada i koliko je maksimalno mogu\u0107e nadzidati postoje\u0107i objekat prema va\u017ee\u0107im urbanisti\u010dkim planovima za 2026. godinu.<\/p>\n\n\n\n<p>Nakon toga, investitor izra\u0111uje kompletan gra\u0111evinski projekat i podnosi zahtev kroz elektronski sistem kako bi dobio pravosna\u017enu <strong>gra\u0111evinsku dozvolu za nadogradnju<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Ukoliko investitor zavr\u0161i nadogradnju u potpunosti u skladu sa odobrenim projektom i ispo\u0161tuje sve savremene standarde, uklju\u010duju\u0107i i zahteve za energetsku efikasnost (energetski paso\u0161 zgrade), dobi\u0107e i <strong>upotrebnu dozvolu<\/strong>. Ovaj dokument predstavlja jedini i apsolutni osnov za nesmetanu uknji\u017ebu nadogra\u0111enog objekta i novih stanova u elektronski katastar nepokretnosti.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u0160ta svaki kupac mora da proveri pre kupovine<\/h2>\n\n\n\n<p>Pre nego \u0161to se odlu\u010dite za kupovinu i potpisivanje bilo kakvog obavezuju\u0107eg dokumenta, veoma je va\u017eno da detaljno proverite papire. Prilikom kupovine ovakvih stanova, kupci treba da provere slede\u0107e:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>da li investitor ima punova\u017ean Ugovor sa zgradom (stambenom zajednicom),<\/li>\n\n\n\n<li>da li je prilikom zaklju\u010denja ovog Ugovora investitor imao potrebnu i overenu saglasnost vlasnika stanova u zgradi,<\/li>\n\n\n\n<li>da li je investitor uredno dobio gra\u0111evinsku, a nakon zavr\u0161etka radova i upotrebnu dozvolu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tek kada su sve ove stavke ispunjene i proverene, po mogu\u0107stvu uz konsultaciju sa pravnim stru\u010dnjakom, kupci mogu biti sigurni da kupuju potpuno <strong>legalan stan<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nadogradnja na objektima u postupku legalizacije<\/h2>\n\n\n\n<p>Kako se u praksi de\u0161ava da se nadogradnja radi na objektima koji su jo\u0161 uvek u postupku legalizacije (ozakonjenja starijih ili novijih nelegalnih objekata), to zahteva dodatni nivo opreza. To u praksi zna\u010di da je investitor prvo u postupku dobijanja naknadne <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/porast-broja-gradjevinskih-dozvola-srbija-12453\/\">gra\u0111evinske dozvole<\/a> za postoje\u0107i, osnovni objekat, a da je tek kasnije aplicirao za dobijanje gra\u0111evinske dozvole za deo koji je nadogradio. <strong>Iako su rokovi za ozakonjenje poslednjih godina poo\u0161treni, ovakvi slu\u010dajevi su i dalje prisutni na tr\u017ei\u0161tu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sigurnost kupovine kroz predugovor<\/h2>\n\n\n\n<p>Da bi budu\u0107i kupac bio maksimalno za\u0161ti\u0107en i siguran u kupovinu ovakvih stanova u nadogradnji, najbolje je primeniti strategiju odlo\u017eenog rizika. <strong>Preporu\u010duje se da kupac sa investitorom \u2013 prodavcem zaklju\u010di predugovor o kupoprodaji nepokretnosti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ovim pravnim aktom \u0107e se jasno definisati sve obaveze i odlo\u017eiti zaklju\u010denje glavnog kupoprodajnog ugovora i isplata pune cene sve do trenutka kona\u010dnog pribavljanja upotrebne dozvole investitora za nadogra\u0111eni deo objekta. Na ovaj na\u010din, va\u0161 novac ostaje siguran, a vi izbegavate rizik kupovine nekretnine koja se ne mo\u017ee uknji\u017eiti i \u010diji je pravni status upitan.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Planirate kupovinu stana u nadogradnji? Saznajte koje pravne korake i dokumentaciju morate proveriti kako biste osigurali investiciju i izbegli rizike pri kupovini.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12711,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[43,56,57,69],"class_list":["post-10443","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-fokus","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10443","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10443"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10443\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15623,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10443\/revisions\/15623"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12711"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10443"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10443"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10443"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}