Pravo susvojine predstavlja pravo dva ili vi\u0161e lica na fizi\u010dki nepodeljenoj stvari odre\u0111eno u idealnom delu (na primer 1\/2, 1\/4, 1\/8 i sli\u010dno). Ovo pravo mogu imati fizi\u010dka i pravna lica, a tada idealni deo (udeo) nije fizi\u010dki opredeljen, \u0161to u praksi zna\u010di da svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava na nepokretnosti koliko bi imalo jedno lice da je isklju\u010divi vlasnik iste.<\/p>\n
Promet nekretnina u ovakvim situacijama zahteva izuzetan oprez, jer podrazumeva prenos imovine sa jednog na drugi pravni subjekat, ali se \u010desto de\u0161ava da je nesmetan prelaz imovinskih prava onemogu\u0107en ili zakomplikovan usled postojanja vi\u0161e vlasnika.<\/strong><\/p>\n Kada se kupac odlu\u010di da kupi nekretninu od vi\u0161e suvlasnika, a postoji saglasnost apsolutno svih strana, zaklju\u010duje se klasi\u010dan Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti<\/strong>. U ovom slu\u010daju, na strani prodavca nalaze se svi suvlasnici sa svojim idealnim udelima. Pravilo je da svaki suvlasnik u slu\u010daju ovakve kupoprodaje dobije procentualno utvr\u0111eni iznos novca srazmeran njegovom udelu u nepokretnost<\/strong>i.<\/p>\n Kupac se ugovorom obavezuje da svakom suvlasniku posebno, direktno na njegov bankovni ra\u010dun, isplati deo koji mu pripada. Sa druge strane, suvlasnici se obavezuju da nakon isplate celokupne kupoprodajne cene izdaju kupcu bezuslovnu izjavu (clausulu intabulandi<\/strong>). Ovu izjavu daje svaki suvlasnik posebno, \u010dime zajedni\u010dki omogu\u0107avaju kupcu da se, bez njihovog daljeg u\u010de\u0161\u0107a ili dodatnih saglasnosti, uknji\u017ei u nadle\u017enom katastru nepokretnosti kao isklju\u010divi vlasnik 1\/1.<\/p>\n Kupac, me\u0111utim, mo\u017ee kupiti idealni udeo u nepokretnosti od samo jednog suvlasnika. Ovde kupac i prodavac moraju strogo voditi ra\u010duna o zakonskim procedurama. Pravo pre\u010de kupovine<\/strong> postoji kada se prodaje deo nepokretnosti u suvlasni\u0161tvu, \u0161to zna\u010di da je suvlasnik koji planira prodaju du\u017ean da svoj udeo prvo ponudi ostalim suvlasnicima, i to po ceni i pod uslovima po kojima planira da ga proda tre\u0107em licu.<\/p>\n U svojoj ponudi, koja se obavezno \u0161alje u pismenom obliku preporu\u010denom po\u0161iljkom, prodavac mora navesti sve precizne podatke o nepokretnosti, cenu za koju planira prodaju, kao i podatke o svim ostalim uslovima prodaje. Po prijemu ponude, ponu\u0111eni suvlasnik ima strogu zakonsku obavezu da na istu odgovori u roku od 15 dana od dana prijema<\/strong>. Ako na ponudu ne odgovori u ovom roku, smatra se da nije zainteresovan za kupovinu, pa su prodavcu odre\u0161ene ruke da stvar pod istim uslovima proda tre\u0107em licu.<\/p>\n Ukoliko je vi\u0161e suvlasnika<\/strong> zainteresovano da otkupi ponu\u0111en deo nekretnine, pravo pre\u010de kupovine ima onaj suvlasnik sa ve\u0107inskim delom suvlasni\u0161tva. Ako je imovina podjednako raspore\u0111ena na vi\u0161e suvlasnika sa istim udelima, tada prodavac sam odlu\u010duje<\/strong> kome \u0107e od njih svoj deo prodati.<\/p>\n Ukoliko neko \u017eeli da proda poljoprivredno zemlji\u0161te, va\u017ee sli\u010dna, ali specifi\u010dna pravila. Prodavac je du\u017ean da parcelu prvo ponudi na prodaju vlasniku susednog zemlji\u0161ta. U ovim situacijama mora se po\u0161tovati pravo pre\u010de kupovine koje ima onaj vlasnik susednog zemlji\u0161ta \u010diji se posed prete\u017eno grani\u010di sa posedom prodavca (najdu\u017ea grani\u010dna linija). Ako vi\u0161e vlasnika okru\u017euje zemlji\u0161te koje je na prodaju, a grani\u010dne linije njihovih poseda su potpuno jednake, onda je pre\u010de pravo u rukama onoga ko poseduje ve\u0107u povr\u0161inu susednog zemlji\u0161ta.<\/p>\n \u010cesto se u praksi de\u0161ava da prodavac svesno ili iz neznanja ne ponudi na prodaju svoj suvlasni\u010dki udeo ostalim suvlasnicima, ili zemlji\u0161te vlasnicima susednih parcela. Ukoliko ipak postoji jasan dokaz da je prodavac ispo\u0161tovao proceduru i ponudio udeo po istoj ceni, kupac mo\u017ee bezbedno zaklju\u010diti Ugovor o kupoprodaji pred nadle\u017enim Javnim bele\u017enikom.<\/p>\n U suprotnom, kupac dolazi u veoma rizi\u010dnu situaciju. Bez obzira na to \u0161to je Ugovor overen kod notara, imalac prava pre\u010de kupovine kome nije ponu\u0111en udeo mo\u017ee pokrenuti odgovaraju\u0107i sudski postupak tu\u017ebom kojom zahteva od suda da poni\u0161ti ugovor o prodaji nepokretnosti<\/strong>. O\u0161te\u0107eni na ovaj na\u010din mo\u017ee automatski postati vlasnik tog suvlasni\u010dkog udela, pla\u0107aju\u0107i iznos koji je prvobitni kupac ve\u0107 dao prodavcu.<\/p>\n Tu\u017eba se mo\u017ee podneti u roku od 30 dana<\/strong>, ra\u010dunaju\u0107i od dana kada je o\u0161te\u0107eni saznao za prodaju nekretnine ili zemlji\u0161ta, a najkasnije u objektivnom roku od 2 godine<\/strong> od dana kada je ugovor zaklju\u010den. Osnovi za tu\u017ebu su:<\/p>\n Tu\u017eilac je du\u017ean da istovremeno sa podno\u0161enjem tu\u017ebe polo\u017ei u depozit kod nadle\u017enog suda pun nov\u010dani iznos po kome je prodata nepokretnost. U ovakvom ishodu, kupcu preostaje jedino pravo da sudskim putem od prodavca-suvlasnika tra\u017ei povra\u0107aj datog novca na ime kupoprodaje, ali trajno gubi pravo da tra\u017ei utvr\u0111enje suvlasni\u010dkog udela u nepokretnosti.<\/p>\n Kupovina suvlasni\u010dkog udela uglavnom u praksi mo\u017ee zna\u010diti potencijalne operativne probleme za kupca. Pre svega, on ne zna ta\u010dno i opredeljeno koji je to fizi\u010dki deo nekretnine kupio i ne zna da li \u0107e mo\u0107i svoj udeo nesmetano da koristi, jer je za to potrebna saglasnost ostalih suvlasnika.<\/strong> Zbog toga se ovakva kupoprodaja nepokretnosti u idealnim delovima obi\u010dno de\u0161ava kod zemlji\u0161ta.<\/p>\nKupovina nepokretnosti od svih suvlasnika<\/h2>\n
Zakonsko pravo pre\u010de kupovine pri prodaji suvlasni\u010dkog udela<\/h2>\n
Specifi\u010dnosti prava pre\u010de kupovine kod poljoprivrednog zemlji\u0161ta<\/h2>\n
Pravne posledice, rizici za kupca i sudski postupci<\/h2>\n
\n
Fizi\u010dka deoba kao kona\u010dno re\u0161enje suvlasni\u010dkih odnosa<\/h2>\n