{"id":11047,"date":"2026-03-01T06:00:00","date_gmt":"2026-03-01T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11047"},"modified":"2026-05-27T18:11:22","modified_gmt":"2026-05-27T16:11:22","slug":"suvlasnistvo-i-zajednicka-svojina-vodic-za-nekretnine","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/suvlasnistvo-i-zajednicka-svojina-vodic-za-nekretnine-11047\/","title":{"rendered":"Razlika izme\u0111u susvojine i zajedni\u010dke svojine na nekretnini"},"content":{"rendered":"<p>Posedovanje nekretnine donosi brojna prava, ali i obaveze, posebno kada niste jedini vlasnik. Pitanja o tome kako se postaje suvlasnik, a kako zajedni\u010dar, \u0161ta to zna\u010di za upravljanje i raspolaganje imovinom, da li je potrebna saglasnost za prodaju stana i ko ima pravo pre\u010de kupovine, \u010desto izazivaju nedoumice u praksi.<\/p>\n<p><strong>Razumevanje ovih pravnih koncepata je klju\u010dno kako biste izbegli nesporazume sa rodbinom, supru\u017enicima ili kom\u0161ijama, te osigurali da se promet nepokretnosti odvija glatko i u skladu sa najnovijim zakonskim propisima i digitalnim procedurama koje su na snazi danas, u 2026. godini.<\/strong><\/p>\n<h2>\u0160ta predstavlja susvojina na nekretnini i kako ona funkcioni\u0161e<\/h2>\n<p>O susvojini na nekretnini govorimo kad postoji <strong>pravo svojine dva ili vi\u0161e lica<\/strong> na istoj nepokretnosti koja nije fizi\u010dki podeljena. U ovom slu\u010daju, podeljeno je pravo svojine, a svako od suvlasnika ima odre\u0111en, takozvani <strong>idealni deo<\/strong>, koji je prikazan razlomkom ili procentom.<\/p>\n<p>Recimo, nasledili ste stan sa jo\u0161 dvoje ro\u0111aka, a u elektronskom listu nepokretnosti, svako od vas je upisan kao vlasnik 1\/3 te nekretnine. \u0160ta zapravo delite sa familijom? Kvadrate? Ne! Delite pravo svojine na stanu koji nije fizi\u010dki podeljen. Svako od vas ima deo tog prava, izra\u017een razlomkom i zato ste vi u o\u010dima zakona \u2013 suvlasnici.<\/p>\n<h2>Na\u010dini nastanka susvojine u praksi<\/h2>\n<p>Susvojina mo\u017ee nastati na osnovu zakona ili pravnog posla. Naj\u010de\u0161\u0107e se uspostavlja ugovorom o kupoprodaji, poklonu, razmeni, deobi zajedni\u010dke imovine, testamentom ili sudskom odlukom. Ukoliko suvlasni\u010dki delovi u pravnom aktu nisu izri\u010dito odre\u0111eni, zakon pretpostavlja da su oni jednaki. Danas se, zahvaljuju\u0107i potpunoj digitalizaciji eKatastra, upis suvlasni\u010dkih udela vr\u0161i automatski po slu\u017ebenoj du\u017enosti od strane javnog bele\u017enika, \u010dime su pravna sigurnost i efikasnost dovedeni na najvi\u0161i nivo.<\/p>\n<h2>Zajedni\u010dka svojina: Karakteristike i razlike u odnosu na susvojinu<\/h2>\n<p>Glavna karakteristika zajedni\u010dke svojine je u tome \u0161to udeli dva ili vi\u0161e lica koja imaju svojinu na istoj, nepodeljenoj nepokretnosti, <strong>nisu odre\u0111eni<\/strong>. To zna\u010di da zajedni\u010dari nemaju ni realno ni idealno izra\u017een svoj udeo u zajedni\u010dkoj imovini.<\/p>\n<p>Najupe\u010datljiviji primer zajedni\u010dke imovine je ona koja se sti\u010de radom (direktnim ili posrednim) <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/zajednicka-imovina-supruznika-prodaja-nekretnina-10405\/\">u toku trajanja zajednice \u017eivota u braku<\/a>, a bra\u010dni drugovi tom prilikom imaju status <strong>zajedni\u010dara<\/strong>. Njihovi udeli u zajedni\u010dkoj imovini nisu unapred odre\u0111eni, ali su odredivi, tako da u slu\u010daju potrebe ili spora, zajedni\u010dka imovina ste\u010dena u braku mo\u017ee biti podeljena na utvr\u0111ene delove.<\/p>\n<h2>Koji su osnovni oblici zajedni\u010dke svojine<\/h2>\n<p>Zajedni\u010dka svojina mo\u017ee nastati isklju\u010divo pod uslovima koji su striktno odre\u0111eni zakonom. U na\u0161em pravnom sistemu prepoznajemo \u010detiri osnovna oblika:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zajedni\u010dka imovina bra\u010dnih i vanbra\u010dnih drugova:<\/strong> Sti\u010de se zajedni\u010dkim ili pojedina\u010dnim radom bra\u010dnih ili vanbra\u010dnih drugova, kao i prihodima od zajedni\u010dke imovine. Upravljanje i raspolaganje ovom imovinom se vr\u0161i zajedni\u010dki i sporazumno, a partneri mogu ugovoriti da raspolaganje bude povereno samo jednom od njih. Deobu zajedni\u010dke imovine mogu tra\u017eiti oni sami, ali i njihovi poverioci. Deoba se sprovodi sporazumno ili sudskim putem.<\/li>\n<li><strong>Zajedni\u010dka svojina \u010dlanova porodi\u010dne zajednice:<\/strong> Ovo je svojina koja je ste\u010dena radom u toku trajanja porodi\u010dne zajednice i pripada svim \u010dlanovima koji su u\u010destvovali u njenom sticanju. \u010clanovi zajedni\u010dki i sporazumno upravljaju ovako ste\u010denom imovinom.<\/li>\n<li><strong>Svojina sanaslednika pre deobe:<\/strong> Do zvani\u010dne deobe nasledstva, naslednici mogu upravljati i raspolagati imovinom isklju\u010divo zajedni\u010dki. Ukoliko se naslednici ne slo\u017ee, sud mo\u017ee postaviti upravitelja. Va\u017eno je napomenuti da pre deobe, svaki sanaslednik mo\u017ee preneti svoj nasledni deo <strong>isklju\u010divo<\/strong> na drugog sanaslednika.<\/li>\n<li><strong>Zajedni\u010dka nedeljiva svojina na zajedni\u010dkim delovima zgrade:<\/strong> Ovo je oblik svojine koji, na\u017ealost, stanari i dalje \u010desto ne prepoznaju na pravi na\u010din. Zapu\u0161teni ulazi, pokvareni liftovi i o\u0161te\u0107ene fasade svedo\u010de o nerazumevanju \u010dinjenice da pravo svojine ne po\u010dinje tek na ulaznim vratima stana. Vlasnici posebnih delova (stanovi, lokali, gara\u017ee) srazmerno u\u010destvuju u odr\u017eavanju hodnika, krova, podruma i ure\u0111aja u zgradi. Pravo svojine na ovim zajedni\u010dkim delovima je zakonski potpuno nedeljivo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Upravljanje nekretninom i pravila za suvlasnike<\/h2>\n<p>Suvlasnik koristi nekretninu i njome upravlja srazmerno svom idealnom delu, uvek po\u0161tuju\u0107i prava ostalih suvlasnika. Oni mogu da upravljaju nekretninom zajedni\u010dki ili tako \u0161to \u0107e taj posao poveriti nekome od njih, ili pak tre\u0107em licu poput profesionalnog upravnika.<\/p>\n<p>Kada je u pitanju <strong>redovno upravljanje<\/strong> nekretninom (odr\u017eavanje, sitne popravke), dovoljna je saglasnost ve\u0107ine suvlasnika. S druge strane, za <strong>vanredno upravljanje<\/strong> nekretninom, \u0161to podrazumeva otu\u0111enje cele nekretnine, zasnivanje hipoteke na celom objektu ili izdavanje cele nekretnine u zakup, apsolutno je neophodna <strong>saglasnost svih suvlasnika<\/strong>.<\/p>\n<p>Ukoliko suvlasnik ima nameru da proda samo svoj suvlasni\u010dki udeo, on ima strogu zakonsku obavezu da ga prvo ponudi licima koja ostvaruju <strong>pravo pre\u010de kupovine<\/strong>.<\/p>\n<h2>Kada se primenjuje pravo pre\u010de kupovine<\/h2>\n<p>Na zakonsko pravo pre\u010de kupovine nailazimo u dva specifi\u010dna slu\u010daja:<\/p>\n<ul>\n<li>Kada je prodavac nekretnine jedan od suvlasnika na njoj (ima udeo u nepokretnosti).<\/li>\n<li>Kada se nepokretnost koja je u vlasni\u0161tvu prodavca fizi\u010dki grani\u010di sa nepokretno\u0161\u0107u lica koje ima pravo pre\u010de kupovine (naj\u010de\u0161\u0107e kod zemlji\u0161ta).<\/li>\n<\/ul>\n<p>U oba slu\u010daja, prodavac ima obavezu da nekretninu prvo ponudi tim licima, uz navo\u0111enje svih podataka o nekretnini, uslova prodaje i ta\u010dne cene. <strong>Ova lica imaju zakonsku obavezu da na ponudu odgovore u roku od 15 dana<\/strong> od dana prijema. Ako ne odgovore, smatra se da nisu zainteresovani, te prodavac mo\u017ee nekretninu prodati tre\u0107em licu, ali strogo pod uslovima koji ne smeju biti povoljniji od onih ponu\u0111enih primaocima prava pre\u010de kupovine.<\/p>\n<p>U slu\u010daju da ima vi\u0161e suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju ovog prava ima suvlasnik sa najve\u0107im udelom. Kada vlasnik prodaje poljoprivredno zemlji\u0161te, prednost ima vlasnik susednog zemlji\u0161ta \u010dija se parcela prete\u017eno grani\u010di sa zemlji\u0161tem prodavca, a ukoliko su grani\u010dne linije jednake, prednost se daje vlasniku \u010dija je parcela najve\u0107a. Upu\u0107ivanje ponude i sam odgovor moraju biti u\u010dinjeni preporu\u010denom po\u0161tom ili elektronskom dostavom sa potvrdom prijema.<\/p>\n<p><strong>Va\u017ena napomena:<\/strong> Obavezno sa\u010duvajte po\u0161tanske povratnice i dokaze o dostavi da ste ispunili obaveze prema imaocima prava pre\u010de kupovine. Bez ove dokumentacije bi\u0107e nemogu\u0107e izvr\u0161iti <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/uloga-javnog-beleznika-u-kupoprodaji-nekretnina-10400\/\">overu (solemnizaciju) ugovora<\/a> o kupoprodaji kod javnog bele\u017enika. Ako imalac prava odbije ponudu, a nekretnina se ne proda u narednih godinu dana, postupak ponude se u slu\u010daju ponovne prodaje mora ponoviti.<\/p>\n<h2>Upravljanje imovinom kada su u pitanju zajedni\u010dari<\/h2>\n<p>Karakteristika zajedni\u010dke svojine je u tome \u0161to zajedni\u010dari <strong>isklju\u010divo zajedno<\/strong> mogu da raspola\u017eu celokupnom nekretninom. U dana\u0161njem savremenom prometu nekretnina, naj\u010de\u0161\u0107e nailazimo na bra\u010dne drugove kao zajedni\u010dare.<\/p>\n<p>Supru\u017enici mogu ugovoriti da \u0107e upravljanje i raspolaganje imovinom obavljati samo jedan od njih, ali ukoliko se taj ugovor odnosi na raspolaganje nepokretnostima, on mora biti sa\u010dinjen u strogoj formi javnobele\u017eni\u010dkog zapisa. Zajedni\u010dko raspolaganje nekretninom se najbolje ogleda u obavezi davanja takozvane <strong>supru\u017eni\u010dke saglasnosti<\/strong> u slu\u010daju prodaje, koja se obezbe\u0111uje ve\u0107 prilikom overe predugovora o kupoprodaji.<\/p>\n<p>Prilikom kupovine nekretnine, kupac ima obavezu da notaru prilo\u017ei izvod iz mati\u010dne knjige ven\u010danih (koji se danas preuzima elektronski po slu\u017ebenoj du\u017enosti) i da se izjasni da li \u0107e nepokretnost biti njegova posebna imovina ili zajedni\u010dka imovina. Ukoliko izjavi da je re\u010d o zajedni\u010dkoj imovini, katastar \u0107e automatski upisati oba supru\u017enika kao zajedni\u010dare, \u0161tite\u0107i na taj na\u010din porodi\u010dni kapital i pravnu sigurnost.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saznajte klju\u010dne razlike izme\u0111u susvojine i zajedni\u010dke svojine. Otkrijte pravila upravljanja, prava pre\u010de kupovine i kako funkcioni\u0161e promet nekretnina u slu\u010daju vi\u0161e vlasnika.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":15576,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[56,45,69],"class_list":["post-11047","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-katastar-nepokretnosti","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11047","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11047"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11047\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23997,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11047\/revisions\/23997"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15576"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11047"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11047"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11047"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}