{"id":11174,"date":"2026-03-25T06:14:00","date_gmt":"2026-03-25T06:14:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11174"},"modified":"2026-05-10T15:34:05","modified_gmt":"2026-05-10T13:34:05","slug":"pravni-vodic-za-kupovinu-i-legalizaciju-nekretnina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/privatni-prostori-i-pomocne-prostorije\/pravni-vodic-za-kupovinu-i-legalizaciju-nekretnina-11174\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o kupovini i legalizaciji nekretnina"},"content":{"rendered":"

Tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> donosi brojne izazove, a pravna sigurnost prilikom kupovine, prodaje ili preure\u0111enja stambenog prostora je od presudnog zna\u010daja za svakog pojedinca.<\/p>\n

Sa stalnim izmenama zakona i ubrzanom modernizacijom sistema e-Katastra sve do marta 2026. godine, veoma je va\u017eno biti dobro informisan o trenutnom statusu objekata, pripadaju\u0107im porezima i realnim mogu\u0107nostima prenamene prostora.<\/strong> U nastavku \u0107emo detaljno objasniti klju\u010dne aspekte koji se ti\u010du neuknji\u017eenih nekretnina, kori\u0161\u0107enja zajedni\u010dkih prostorija i va\u0161ih zakonskih i poreskih obaveza, kako biste izbegli eventualne pravne zamke.<\/p>\n

Rizici kupovine ku\u0107e tokom legalizacije i zna\u010denje samog procesa<\/h2>\n

U praksi se \u010desto postavlja pitanje da li je rizi\u010dno kupiti ku\u0107u dok je legalizacija u toku i \u0161ta je ustvari legalizacija nekretnine<\/strong>. Treba imati na umu da legalizacija (odnosno ozakonjenje) bilo kog objekta zna\u010di naknadno dobijanje gra\u0111evinske i upotrebne dozvole za objekat koji je izgra\u0111en bez prethodnih odobrenja. Ukoliko je namena zemlji\u0161ta na kome se nalazi objekat takva da je na tom specifi\u010dnom zemlji\u0161tu dozvoljena stambena gradnja prema va\u017ee\u0107im urbanisti\u010dkim planovima, onda su utoliko ve\u0107e \u0161anse da \u0107e taj objekat jednom biti uspe\u0161no legalizovan.<\/strong><\/p>\n

Ipak, i pored digitalizacije i ubrzanja procesa tokom 2026. godine, kona\u010dnu procenu o isplativosti i bezbednosti kupovine ovakve nekretnine morate vr\u0161iti sami, idealno uz detaljnu proveru dokumentacije u nadle\u017enim institucijama, jer svaki objekat nosi specifi\u010dne okolnosti i terete.<\/p>\n

Prenamena gara\u017ea i prisvajanje tavanskog prostora<\/h2>\n

Mnogi vlasnici stanova danas te\u017ee pro\u0161irenju svog \u017eivotnog prostora, pa je prenamena poslovnih prostorija ili gara\u017ee u stambeni prostor veoma atraktivna opcija. Va\u017eno je znati da je to mogu\u0107e izvr\u0161iti samo ukoliko za to postoje svi zakonom propisani uslovi, uklju\u010duju\u0107i stati\u010dke i urbanisti\u010dke norme. Precizan odgovor na pitanje kako izvr\u0161iti prenamenu u va\u0161em konkretnom slu\u010daju, dobi\u0107ete u nadle\u017enoj op\u0161tini, ta\u010dnije u njenom imovinsko-pravnom sektoru.<\/p>\n

Sli\u010dna pravila va\u017ee i za potkrovlja. Ukoliko \u017eelite da tavanski prostor, koji je fizi\u010dki lako odvojiv od ostalih stanova, prevedete na svoje ime, morate biti svesni pravnog okvira. Tavanski prostor je po zakonu suvlasni\u0161tvo<\/a> svih stanara u zgradi<\/strong>. Kori\u0161\u0107enje, a potencijalno i preure\u0111enje tavanskog prostora, mo\u017ee da Vam omogu\u0107i isklju\u010divo stambena zajednica (institucija koja je nasledila nekada\u0161nji ku\u0107ni savet zgrade), i to striktno sklapanjem zvani\u010dnog ugovora sa Vama, uz saglasnost propisanog broja vlasnika posebnih delova zgrade.<\/p>\n

Prenos vlasni\u0161tva nad neuknji\u017eenim nekretninama<\/h2>\n

Kada je u pitanju prevo\u0111enje neuknji\u017eene nekretnine na sopstveno ime nakon nasle\u0111ivanja ili kupovine, proces zahteva ispunjenje odre\u0111enih obaveza prema dr\u017eavi. Na ostavinsko re\u0161enje (ili kupoprodajni ugovor) morate platiti porez koji \u0107e Vam odrediti nadle\u017ena poreska uprava. Posle obrade i sprovedenog pla\u0107anja, poreska uprava \u0107e Vam na taj dokument staviti pe\u010dat \u2013 odnosno klauzulu o pla\u0107enom porezu na prenos apsolutnih prava.<\/strong><\/p>\n

Me\u0111utim, \u0161to se ti\u010de same uknji\u017ebe vlasni\u0161tva na Va\u0161e ime u katastru nepokretnosti, ona je u ovom trenutku nemogu\u0107a s obzirom na to da su u pitanju neuknji\u017eeni objekti. Da bi se objekat upisao u katastar, on prvo mora pro\u0107i kroz celokupan proces ozakonjenja i dobiti re\u0161enje nadle\u017enog organa.<\/p>\n

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nepokretnosti<\/h2>\n

Poreske obaveze ne prestaju samo kod prenosa apsolutnih prava. Jedan od klju\u010dnih finansijskih faktora pri prometu nekretnina je i porez na kapitalnu dobit<\/a>. Prema aktuelnim poreskim zakonima, kapitalna dobit se pla\u0107a posle prodaje bilo koje nepokretnosti<\/strong>, bez obzira na to da li je ona uknji\u017eena ili ne. Ona predstavlja razliku izme\u0111u cene po kojoj ste nekretninu stekli i cene po kojoj je prodajete.<\/p>\n

Danas, u 2026. godini, dr\u017eava i dalje nudi odre\u0111ene mehanizme osloba\u0111anja od ovog poreza. Naj\u010de\u0161\u0107i primer je ukoliko ostvarena sredstva od prodaje u roku od 90 dana<\/strong> (ili u zakonski definisanom naknadnom roku uz povra\u0107aj) reinvestirate u re\u0161avanje sopstvenog stambenog pitanja ili stambenog pitanja \u010dlanova va\u0161eg doma\u0107instva. Pre svake transakcije, savetuje se detaljna provera aktuelnih poreskih olak\u0161ica kako biste optimizovali svoje tro\u0161kove.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Otkrijte klju\u010dne pravne korake kod kupovine neuknji\u017eenih nekretnina, procesa legalizacije, prenamene prostora i poreskih obaveza koje vas o\u010dekuju u 2026. godini.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12754,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[56,79,45,69],"class_list":["post-11174","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-privatni-prostori-i-pomocne-prostorije","tag-katastar-nepokretnosti","tag-obaveze-i-kazne","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11174","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11174"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11174\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14972,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11174\/revisions\/14972"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12754"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11174"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11174"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11174"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}