{"id":11280,"date":"2026-03-12T08:00:00","date_gmt":"2026-03-12T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11280"},"modified":"2026-05-27T18:11:28","modified_gmt":"2026-05-27T16:11:28","slug":"profesionalni-upravnik-zgrade-obaveze-i-znacaj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/upravnici-i-skupstine\/profesionalni-upravnik-zgrade-obaveze-i-znacaj-11280\/","title":{"rendered":"Uloga i zna\u010daj profesionalnog upravljanja stambenom zajednicom"},"content":{"rendered":"

Kao \u0161to je ve\u0107ini stanara u zgradama \u0161irom Srbije poznato, gotovo svaka zgrada danas ima svog upravnika. Dok je nekada odluka o tome da li \u0107e postojati upravnik u stambenoj jedinici bila ostavljena isklju\u010divo na volju stanara, to je ve\u0107 godinama stroga zakonska obaveza.<\/p>\n

Danas, u martu 2026. godine, sistem profesionalnog upravljanja zgradama je visoko regulisan i postao je klju\u010dan faktor za kvalitetan i bezbedan urbani \u017eivot.<\/strong> A \u0161ta ta\u010dno upravnici rade, koje su njihove odgovornosti i kako je ovaj sistem unapredio kulturu stanovanja?<\/p>\n

Od po\u010detka primene Zakona o stanovanju i prvih rokova za registraciju tokom 2018. godine, mnogo toga se promenilo. Registar stambenih zajednica, kao elektronsku javnu bazu podataka, prvobitno je implementirala lokalna samouprava, dok danas jedinstvenu centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka o svim stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Srbije uspe\u0161no vodi Republi\u010dki geodetski zavod.<\/p>\n

Prelazak na profesionalno upravljanje stambenom zajednicom<\/h2>\n

Iako je zakonom od samog po\u010detka predvi\u0111eno da upravnika zgrade stanari mogu da izaberu me\u0111u sobom, praksa je do 2026. godine pokazala da ovo re\u0161enje nu\u017eno nije i najefikasnije. Uvek se postavljalo pitanje da li je osoba koja nije profesionalni upravnik zgrade<\/strong> sposobna da brine o jednoj zgradi ili ulazu, pre svega sa aspekta prava, zakonodavstva, finansija i tehni\u010dkog odr\u017eavanja. U pro\u0161losti se pokazalo da u najve\u0107em broju slu\u010dajeva kom\u0161ije koje su preuzimale tu ulogu nisu imale dovoljno znanja i ve\u0161tina da samostalno upravljaju.<\/p>\n

Dobra organizacija ranije je zavisila isklju\u010divo od entuzijazma i li\u010dnog anga\u017emana pojedinaca, \u0161to je rezultiralo zapu\u0161tenim i nedovoljno odr\u017eavanim zgradama. Svedoci smo da se ostali stanari \u010desto nisu previ\u0161e anga\u017eovali, prepu\u0161taju\u0107i sve „entuzijasti“. Danas, biranje profesionalnog upravnika donosi mnogo koristi svim vlasnicima stanova, koji po pristupa\u010dnim cenama imaju obezbe\u0111ene sve uslove neophodne za normalan \u017eivot.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
Kona\u010dno je do\u0161ao trenutak za kupovinu stana u Beogradu? Pogledajte najbolju ponudu stanova i prona\u0111ite va\u0161 novi dom:<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
PRODAJA STANOVA BEOGRAD<\/strong><\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Evidencija stanara i zajedni\u010dki tro\u0161kovi<\/h2>\n

Uobi\u010dajeno je da skoro svaka zgrada, pored vlasnika, ima i zakupce stanova. Va\u017ean posao upravnika jeste da vodi preciznu evidenciju o tome ko je vlasnik svakog stana, kao i ko trenutno \u017eivi u tom stambenom prostoru ukoliko je on izdat na kori\u0161\u0107enje. Svaki upravnik mora da ima ta\u010dan broj stanara koji trenutno \u017eive u zgradi zbog ra\u010duna za komunalne usluge koji se dele po \u010dlanu doma\u0107instva.<\/strong><\/p>\n

Iako stanari nisu du\u017eni da upravnika pu\u0161taju u svoj privatni prostor niti da daju previ\u0161e li\u010dnih podataka, upravnik po zakonu ima pravo da tra\u017ei asistenciju policije ukoliko se opstruira prikupljanje osnovnih informacija neophodnih za funkcionisanje zajednice. Ako se ovaj spisak stanara<\/strong> redovno ne obnavlja, mo\u017ee do\u0107i do nepravedne raspodele tro\u0161kova, pa neki stanovi pla\u0107aju vi\u0161e, a drugi manje od onoga \u0161to je realno potrebno.<\/p>\n

Upravljanje bud\u017eetom i finansijama zgrade<\/h2>\n

Svaka zgrada ima svoj zajedni\u010dki bud\u017eet<\/strong> koji su stanari du\u017eni mese\u010dno da popunjavaju. Tim novcem upravlja upravitelj, ali ne samostalno, ve\u0107 uz strogi dogovor sa svim stanarima i uvid u transparentne izve\u0161taje. Kada je potrebna popravka lifta, interfona ili ulaznih vrata, taj bud\u017eet se koristi za pla\u0107anje anga\u017eovanih majstora.<\/p>\n

Kada se dese hitni kvarovi, upravnik zgrade uglavnom samostalno zove majstora kako se ne bi gubilo dragoceno vreme u sazivanju sednica i dono\u0161enju zajedni\u010dke odluke, jer se takvi kvarovi svakako moraju sanirati bez odlaganja. Upravnik je u obavezi da vodi pedantnu evidenciju o svim prihodima i rashodima na mese\u010dnom nivou, \u010dime novi zakon obezbe\u0111uje potpunu transparentnost tro\u0161enja sredstava.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
\u017delite da iznajmite stan u Beogradu? Na na\u0161em sajtu \u0107ete sigurno prona\u0107i stan ba\u0161 po va\u0161em ukusu:<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
IZDAVANJE STANOVA BEOGRAD<\/strong><\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Odr\u017eavanje, radovi i energetska efikasnost<\/h2>\n

Za stanare je svakako najva\u017enije redovno tehni\u010dko odr\u017eavanje zgrade<\/strong>, kao i unapre\u0111enje njenog stanja. Danas je poseban akcenat stavljen na pove\u0107anje energetske efikasnosti<\/strong> zgrade, odnosno smanjenje potro\u0161nje svih vidova energije kroz modernizaciju fasada i izolacije. Upravnik zgrade je taj koji obave\u0161tava nadle\u017ene organe za hitne intervencije, vodi ra\u010duna o olucima, fasadi, prilazu zgradi, ispravnosti liftova i zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.<\/strong><\/p>\n

Upravnik mo\u017ee da izlo\u017ei svoju ili ideju stanara u vezi sa sre\u0111ivanjem dvori\u0161ta, podruma, parkinga ili krova. Ako se do\u0111e na ideju da se ne\u0161to dodatno pobolj\u0161a, mora se dobiti odobrenje stanara i odrediti suma za donaciju. Radovi se uglavnom odobravaju ako je dve tre\u0107ine stanova (odnosno 67% vlasnika) pristalo na to<\/strong>. Tako\u0111e, ukoliko neko \u017eeli da prisvoji zajedni\u010dku prostoriju poput ve\u0161ernice, mora prvo razgovarati sa upravnikom i dobiti potpise odobrenja od svih vlasnika stanova u zgradi.<\/p>\n

\"Ure\u0111eno<\/p>\n

\u010ci\u0161\u0107enje i odr\u017eavanje higijene u zgradi<\/h2>\n

Pored obaveza oko tehni\u010dkih popravki, upravnik ima obavezu da organizuje odr\u017eavanje higijene. To zna\u010di zapo\u0161ljavanje osobe ili specijalizovane agencije koja \u0107e na nedeljnom nivou \u010distiti zgradu. Ove usluge pla\u0107aju stanari, pa je zadatak upravnika da prona\u0111e optimalan odnos pristupa\u010dne cene i kvalitetnog rada. Ukoliko stanari nisu zadovoljni \u010disto\u0107om, du\u017enost upravnika je da reaguje i na\u0111e zamenu.<\/strong><\/p>\n

\"Odr\u017eavanje<\/p>\n

Razlika izme\u0111u profesionalnog i prinudnog upravljanja<\/h2>\n

Profesionalni upravnik<\/strong> je obi\u010dno zastupnik iz licencirane firme koja se usko bavi ovim poslom. Zgrade potpisuju ugovore sa ovakvim firmama kako bi izbegle sukobe i sva\u0111e me\u0111u kom\u0161ijama. Za izbor ovakvog upravnika mora da se slo\u017ei propisana ve\u0107ina stanara.<\/p>\n

S druge strane, ukoliko zgrada ne mo\u017ee da se dogovori, na snagu stupa prinudno upravljanje<\/strong>. Kada Op\u0161tina od strane inspektora sazna da stambena jedinica nema izabranog upravitelja, ona dodeljuje prinudnog upravnika. Prinudni upravnik ostaje na du\u017enosti sve dok se stanari ne organizuju i ne izaberu svog predstavnika ili profesionalnu agenciju.<\/p>\n

Kvalifikacije i re\u0161avanje teku\u0107ih problema<\/h2>\n

Kandidat za profesionalnog upravnika mora da ispunjava stroge zakonske uslove, koji su do 2026. godine postali jo\u0161 rigorozniji. Mora imati zavr\u0161enu minimum \u010detvorogodi\u0161nju srednju \u0161kolu, pro\u0107i bezbednosne provere (da nema krivi\u010dni dosije) i uspe\u0161no zavr\u0161iti posebnu obuku. Nakon toga se upisuje u zvani\u010dni registar. Zbog sigurnosti stambene zajednice, obavezno je da upravnik ima polisu osiguranja od odgovornosti, kako bi se pokrila eventualna \u0161teta nastala usled njegove radnje ili propu\u0161tanja.<\/strong><\/p>\n

Upravnik mora da vodi ra\u010duna o svakodnevnim problemima: od neko\u0161ene trave i prepunih kontejnera (gde interveni\u0161e kod komunalnih slu\u017ebi), do bu\u010dnih kom\u0161ija. Stanari moraju da po\u0161tuju ku\u0107ni red, a ukoliko upozorenja upravnika ne urode plodom, on poziva komunalnu miliciju ili policiju. U slu\u010daju kra\u0111e iz podruma ili ostava, upravnik je taj koji asistira organima reda.<\/p>\n

Reklamni materijal i promotivne aktivnosti<\/h2>\n

Jedan od \u010destih problema je i distribucija flajera. U dogovoru sa stanarima, upravnik reguli\u0161e aktivnosti promotera. Ako dogovorite da je ostavljanje materijala dozvoljeno, sandu\u010di\u0107i \u0107e \u010desto biti puni. Ukoliko to ne \u017eelite, na ulazu mora biti jasno istaknuto obave\u0161tenje o zabrani. Ipak, mnogi stanari dozvoljavaju ovaj vid reklamiranja, jer im usluge poput vodoinstalatera, \u010di\u0161\u0107enja tepiha ili dostave hrane \u010desto zatrebaju.<\/p>\n

\"Po\u0161tanski<\/p>\n

Cena usluga, ugovori i isplativost na du\u017ee staze<\/h2>\n

Iako su protivnici ovog sistema nekada kao glavni argument uzimali finansijski momenat, praksa je do 2026. godine dokazala suprotno. Kratkoro\u010dno, izdvajanja postoje, a tarife za profesionalne i prinudne upravnike danas su uskla\u0111ene sa ekonomskim prilikama i prose\u010dno iznose izme\u0111u 800 i 1500 dinara po stanu, zavisno od op\u0161tine i paketa usluga. Ako stan odbija da pla\u0107a svoje obaveze, nakon odre\u0111enog perioda namirivanja sledi prinudna naplata.<\/p>\n

Dugoro\u010dno posmatrano, profesionalno upravljanje zgradama<\/strong> vlasnicima stanova donosi u\u0161tede i direktno pove\u0107ava tr\u017ei\u0161nu cenu njihovih nekretnina. Evropski prosek za investiciono odr\u017eavanje je od 1 do 3% vrednosti nekretnine, \u010demu i na\u0161e tr\u017ei\u0161te te\u017ei. Zakon omogu\u0107ava da stanari za svoj novac dobiju adekvatnu i vidljivu uslugu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Pro\u010ditajte i:<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
KOJE GREJANJE JE NAJISPLATIVIJE?<\/strong><\/a><\/td>\n<\/tr>\n
SAVETI ZA OPREMANJE MALOG KUPATILA<\/strong><\/a><\/td>\n<\/tr>\n
KAKO UGOVOR O ZAKUPU \u0160TITI OBE STRANE?<\/strong><\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ugovor sa upravnikom zgrade<\/h2>\n

Profesionalni upravnik mo\u017ee da bude zaposlen u vi\u0161e zgrada istovremeno, ali praksa nala\u017ee da postoji optimalan broj stambenih jedinica kako bi kvalitet usluge ostao na visokom nivou. Svaka stambena zajednica potpisuje zvani\u010dan ugovor na odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vreme. Ugovor na neodre\u0111eno se mo\u017ee raskinuti uz po\u0161tovanje otkaznog roka koji naj\u010de\u0161\u0107e traje od mesec dana do tri meseca.<\/strong> U slu\u010daju grubih propusta ili nano\u0161enja \u0161tete, dr\u017eava i nadle\u017ene komore imaju mehanizme za oduzimanje licence takvom upravniku.<\/p>\n

Posao upravnika zgrade nimalo nije lak i zahteva menad\u017eerske, pravne i komunikacione ve\u0161tine. Pored velikih obaveza, tu je i mno\u0161tvo sitnica koje svakodnevno iskr\u0161avaju u jednoj stambenoj zajednici. Ukoliko niste zadovoljni svojim trenutnim upravnikom, dana\u0161nji zakon vam pru\u017ea mogu\u0107nost da razgovarate sa ostalim kom\u0161ijama i legalno ga smenite pre nego \u0161to nastanu ve\u0107i problemi, \u010duvaju\u0107i tako vrednost va\u0161eg doma i mir u zgradi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte sve o ulozi profesionalnog upravnika zgrade, zakonskim obavezama, odr\u017eavanju zgrada i tome kako ovaj sistem unapre\u0111uje kvalitet i bezbednost stanovanja u Srbiji.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12777,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[43,77,69],"class_list":["post-11280","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-upravnici-i-skupstine","tag-fokus","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11280","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11280"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11280\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24035,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11280\/revisions\/24035"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12777"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11280"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11280"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11280"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}