{"id":11299,"date":"2026-03-03T10:51:00","date_gmt":"2026-03-03T10:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11299"},"modified":"2026-05-27T18:11:31","modified_gmt":"2026-05-27T16:11:31","slug":"upravljanje-stambenom-zajednicom-vodic-za-stanare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/upravnici-i-skupstine\/upravljanje-stambenom-zajednicom-vodic-za-stanare-11299\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o upravljanju stambenom zajednicom"},"content":{"rendered":"

Upravljanje stambenim zgradama postalo je znatno slo\u017eenije i ure\u0111enije poslednjih godina, a pravila koja defini\u0161u prava i obaveze stanara neprestano se unapre\u0111uju.<\/p>\n

Uskla\u0111ivanje sa aktuelnim zakonskim regulativama, kao i modernizacija procesa odlu\u010divanja koja je do\u017eivela ekspanziju do 2026. godine, doneli su brojne novine. Svaki vlasnik nekretnine danas mora da poznaje na\u010din funkcionisanja stambene zajednice kako bi za\u0161titio svoj interes, osigurao vrednost svoje imovine i doprineo kvalitetnijem \u017eivotu u svom okru\u017eenju.<\/strong><\/p>\n

Ko \u010dini skup\u0161tinu stanara?<\/h2>\n

Skup\u0161tinu stanara (odnosno stambenu zajednicu) \u010dine svi vlasnici stanova<\/strong> u toj zgradi. Mogu\u0107e je da umesto vlasnika stana na sednicu ode i drugi stanar tog istog stana, ukoliko je za to dobio zvani\u010dno odobrenje ili punomo\u0107je od strane vlasnika.<\/strong> Ako je stan pod zakupom, zakupac mo\u017ee da prisustvuje sednicama skup\u0161tine stanara i aktivno u\u010destvuje u radu, sem ako vlasnik izri\u010dito nije rekao suprotno i zadr\u017eao pravo glasa za sebe.<\/p>\n

Bilo da je re\u010d o \u010dlanu porodice ili zakupcu nekretnine, ukoliko je vlasnik odobrio, to lice mo\u017ee punopravno da glasa o odlukama koje donosi skup\u0161tina stanara.<\/p>\n

Pravilo glasanja je jasno: ako je jedan \u010dovek vlasnik vi\u0161e stanova ili poslovnih prostora u istoj zgradi, on ima onoliko glasova koliko ima posebnih delova (stanova) u svom vlasni\u0161tvu.<\/strong> Tako\u0111e, ukoliko je neko vlasnik gara\u017ee, on ima pravo glasa, ali se to pravo ograni\u010dava samo na one odluke koje se direktno ti\u010du gara\u017enog dela zgrade i pripadaju\u0107e infrastrukture.<\/p>\n

Ukoliko ste trenutno u fazi kupovine stana, pogledajte na\u0161u ponudu stanova u celoj Srbiji i izaberite grad u kome \u017eelite da kupite svoju idealnu nekretninu: PRODAJA STANOVA<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Odluke koje donosi skup\u0161tina stanara<\/h2>\n

Skup\u0161tina stanara je po zakonu du\u017ena da zaposli upravnika zgrade. To zna\u010di da stanari moraju da izaberu nekoga od kom\u0161ija iz te zgrade da bude upravnik, ili da anga\u017euju profesionalnog upravnika<\/strong>. Vrlo je va\u017eno da stambena zajednica samostalno izabere upravnika, kako im lokalna samouprava (Op\u0161tina) ne bi dodelila prinudnog upravnika, \u0161to \u010desto sa sobom nosi ve\u0107e tro\u0161kove i manju fleksibilnost u radu.<\/p>\n

Skup\u0161tina stanara ima ovla\u0161\u0107enje da uzima kredit u ime stambene zajednice radi obimnijih radova. Da bi se ovakva odluka usvojila, neophodno je da bude saglasno dve tre\u0107ine \u010dlanova skup\u0161tine stanara.<\/strong><\/p>\n

Sve odluke o pripajanju, dogra\u0111ivanju ili nadgra\u0111ivanju zgrade obavezno moraju pro\u0107i razmatranje na sednici. Ako neki stanar \u017eeli da adaptira prostor u potkrovlju zgrade ili pripoji zajedni\u010dku ve\u0161ernicu svom stanu, stambena zajednica se okuplja i glasa za ili protiv tog predloga. Ako se donese odluka o ure\u0111enju nekog dela zgrade ili pripadaju\u0107eg zemlji\u0161ta, mora se precizno definisati visina naknade za te aktivnosti. To se posti\u017ee transparentnim glasanjem o odgovaraju\u0107em bud\u017eetu.<\/p>\n

Energetska efikasnost i modernizacija zgrada<\/h2>\n

Danas, u 2026. godini, fokus stambenih zajednica je sna\u017eno usmeren na energetsku efikasnost zgrada<\/strong>. Odluke o postavljanju solarnih panela na krovovima za potrebe zajedni\u010dke potro\u0161nje (osvetljenje, liftovi), kao i apliciranje za dr\u017eavne subvencije za termoizolaciju fasada, postale su redovna tema. Za apliciranje na ovakve projekte i fondove, neophodna je slo\u017ena odluka stambene zajednice i uredna pravno-tehni\u010dka dokumentacija kojom rukovodi upravnik.<\/p>\n

Ako \u017eelite da iznajmite stan u nekom od gradova Srbije i postanete deo ure\u0111ene stambene zajednice, pogledajte na\u0161u kompletnu ponudu: IZDAVANJE STANOVA<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Za ve\u0107inu klju\u010dnih odluka mora da se slo\u017ei pomenute dve tre\u0107ine skup\u0161tine stanara. Ovo se posebno odnosi na podizanje kredita, nadgra\u0111ivanje, ustupanje zajedni\u010dkih prostorija i biranje (ili razre\u0161enje) upravnika zgrade.<\/p>\n

\u0160ta ako se ne pojavljujete na sednicama skup\u0161tine stanara?<\/h2>\n

Sednice se sazivaju po potrebi, odnosno kada postoji konkretan povod i odluka koja mora da se donese. Preporuka i praksa je da se redovna sednica odr\u017eava minimum dva puta godi\u0161nje<\/strong> radi podno\u0161enja izve\u0161taja o radu i finansijama.<\/p>\n

Ako niste bili u mogu\u0107nosti da prisustvujete na jednoj ili dve uzastopne sednice, a niste obavestili upravnika, i dalje imate pravo u\u010de\u0161\u0107a u budu\u0107nosti. Me\u0111utim, ukoliko se to desi i tre\u0107i put uzastopno, a ne opravdate svoj izostanak, skup\u0161tina stanara \u0107e vas, prema zakonskim odredbama, smatrati nedostupnim licem<\/strong>. To u praksi zna\u010di da se va\u0161 glas vi\u0161e ne\u0107e ura\u010dunavati u kvorum.<\/p>\n

Kvorum predstavlja minimalan broj vlasnika stanova koji moraju biti prisutni da bi odluke bile validne. Ako niste deo kvoruma, direktno gubite pravo da uti\u010dete na odluke koje se ti\u010du va\u0161e imovine i okru\u017eenja.<\/p>\n

Obave\u0161tenje o odr\u017eavanju sednice (ta\u010dan datum, vreme i mesto) mora biti istaknuto na vidnom mestu u zajedni\u010dkim delovima zgrade, kao \u0161to je oglasna tabla u ulazu. Ukoliko ste bili spre\u010deni da prisustvujete, obavezno javite upravniku ili nekom od kom\u0161ija. Kada ponovo budete u prilici da do\u0111ete na sastanak (ili po\u0161aljete ovla\u0161\u0107enog \u010dlana porodice\/zakupca), kvorum se automatski pove\u0107ava za va\u0161 glas i va\u0161e bira\u010dko pravo se reaktivira.<\/p>\n

Odr\u017eavanje zgrade i obaveze stambene zajednice<\/h2>\n

Jedan od najva\u017enijih poslova skup\u0161tine stanara jeste da, u koordinaciji sa upravnikom, aktivno u\u010destvuje u teku\u0107em i investicionom odr\u017eavanju zgrade<\/strong>. Ako stanari zanemare svoju zgradu do te mere da ona postane nebezbedna i \u0161tetna po zdravlje i \u017eivot ljudi (npr. obru\u0161avanje fasade), brigu o odr\u017eavanju prinudno preuzima Op\u0161tina, \u0161to stanarima donosi vi\u0161estruko ve\u0107e tro\u0161kove.<\/p>\n

Zakonska je obaveza da svaki vlasnik stana redovno pla\u0107a odr\u017eavanje zgrade. Pored vlasnika stanova, ovu obavezu imaju i vlasnici poslovnih prostora, gara\u017ea i svih drugih posebnih delova koji pripadaju zgradi. Vlasnici pla\u0107aju odre\u0111enu sumu novca za teku\u0107e odr\u017eavanje (\u010di\u0161\u0107enje, lift, sitne popravke), dok se iznos za investiciono odr\u017eavanje (krov, fasada, instalacije) naj\u010de\u0161\u0107e obra\u010dunava u zavisnosti od kvadrature stana.<\/p>\n

U ukupne tro\u0161kove odr\u017eavanja spada i naknada za rad upravnika zgrade. Ukoliko zgradu vodi profesionalni upravnik, cena njegovih usluga formira se na tr\u017ei\u0161tu ili u skladu sa preporukama lokalne samouprave.<\/p>\n

Sve naknade moraju se upla\u0107ivati isklju\u010divo na zvani\u010dni teku\u0107i ra\u010dun stambene zajednice<\/strong>, \u010dime se osigurava transparentnost i spre\u010davaju zloupotrebe. Moderni sistemi u 2026. godini omogu\u0107avaju stanarima direktan elektronski uvid u stanje na ra\u010dunu zgrade putem specijalizovanih aplikacija.<\/p>\n

Ko saziva skup\u0161tinu stanara i kako funkcioni\u0161e elektronsko glasanje?<\/h2>\n

Skup\u0161tinu stanara primarno saziva upravnik zgrade<\/a>. Ako novoizgra\u0111ena zgrada jo\u0161 uvek nema svog upravnika, bilo koji vlasnik stana mo\u017ee preuzeti inicijativu i sazvati prvu, konstitutivnu sednicu na kojoj \u0107e se odlu\u010diti ko \u0107e preuzeti tu funkciju.<\/p>\n

Potreba za sednicama se javlja kada treba re\u0161iti problem ili pokrenuti inicijativu za koju je nadle\u017ena skup\u0161tina stanara. Upravnik mo\u017ee samostalno zakazati sednicu ili to mo\u017ee u\u010diniti na zahtev odre\u0111enog broja vlasnika.<\/p>\n

\"Sastanak<\/p>\n

Zahvaljuju\u0107i digitalizaciji, danas se obave\u0161tenja o odr\u017eavanju sednica ne ostavljaju samo na oglasnim tablama. Obave\u0161tavanje se masovno vr\u0161i elektronskim putem \u2014 slanjem e-mailova, poruka na zajedni\u010dkim Viber ili WhatsApp grupama, ili putem namenskih portala stambene zajednice.<\/p>\n

Datum, vreme i mesto odr\u017eavanja moraju biti objavljeni najmanje tri dana pre sednice<\/strong>. Na pozivu obavezno mora biti jasno istaknut dnevni red, odnosno teme kojima \u0107e se sednica baviti.<\/p>\n

Tako\u0111e, elektronsko glasanje postalo je standard. Ukoliko se glasa u pisanoj formi ili elektronskim putem, stanari svoje izja\u0161njavanje mogu obaviti i pre same sednice.<\/strong> Precizno uputstvo o na\u010dinu glasanja (putem digitalnog obrasca ili e-maila) uvek mora biti navedeno u samom pozivu za sednicu.<\/p>\n

\u0160ta ako nisu ispunjeni uslovi za odr\u017eavanje sednice?<\/h2>\n

Ukoliko se na zakazanu sednicu ne odazove potreban broj stanara (naj\u010de\u0161\u0107e propisana ve\u0107ina ili dve tre\u0107ine za bitna pitanja), ta sednica se ne mo\u017ee odr\u017eati jer nema pravni legitimitet za dono\u0161enje odluka.<\/p>\n

U tom slu\u010daju pristupa se sazivanju ponovljene sednice<\/strong>. Ponovna sednica mo\u017ee se zakazati najranije tri dana, a najkasnije trideset dana nakon neodr\u017eane sednice. Va\u017eno je napomenuti da ponovljena sednica mora imati identi\u010dan dnevni red. Specifi\u010dnost ponovljene sednice je u tome \u0161to je zakonski prag za kvorum spu\u0161ten, pa je za punova\u017enost rada i dono\u0161enje odluka dovoljna prisutnost samo jedne tre\u0107ine<\/strong> ukupnog broja \u010dlanova skup\u0161tine stanara.<\/p>\n

Pro\u010ditajte jo\u0161 korisnih tekstova koji vam mogu pomo\u0107i u navigaciji kroz svet nekretnina:<\/p>\n