![\"Kupovina](\"https:\/\/img.aktuality.sk\/foto\/L2ltZw==\/aLjhwojxRJTlUTUce_-pDA.jpg?st=TLF5cWvdtNy0o_AApVoc0qYDRoOUyZ-02ZkhDxUrDFs&ts=1771801200&e=0\" "\\"\\"")
<\/figure>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Pravna za\u0161tita: Predugovor i overa kod javnog bele\u017enika<\/h2>\n\n\n\n
Kada ste prona\u0161li \u017eeljenu nepokretnost, potrebno je da stru\u010dno, odgovorno i ovla\u0161\u0107eno lice izradi predugovor koji sadr\u017ei sve bitne elemente u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim pozitivnim zakonima Republike Srbije. Svi legalni posrednici moraju imati ugovor sa pravnicima ili advokatima koji rade u interesu klijenata, \u010dime se obezbe\u0111uje maksimalna pravna za\u0161tita.<\/p>\n\n\n\n
Posle usagla\u0161avanja predugovora, zakazujete njegovu solemnizaciju (overu) kod javnog bele\u017enika koji je nadle\u017ean po slu\u017ebenoj du\u017enosti, na osnovu teritorijalne pokrivenosti suda. Taksa za solemnizaciju predugovora i glavnog ugovora deli se na dva jednaka dela i obra\u010dunava se u odnosu na kompletnu cenu stana, pa je svakako preporuka da se predugovor overi kako bi se investicija osigurala na vreme.<\/p>\n\n\n\n
\u0160ta ovla\u0161\u0107eni procenitelj zapravo procenjuje?<\/h2>\n\n\n\n
Nakon overe predugovora, u dogovoru sa bankom kontaktira se procenitelj nepokretnosti. Iako ve\u0107ina banaka ima svoju listu odobrenih procenitelja, pravedna tr\u017ei\u0161na praksa nala\u017ee da se u razmatranje uzme svaka procena koju uradi licencirani stru\u010dnjak u skladu sa Nacionalnim standardima i Zakonom o proceniteljima. Klijenti se \u010desto pitaju \u0161ta se ta\u010dno procenjuje i zbog \u010dega je to potrebno. Procenitelji analiziraju tri klju\u010dna parametra:<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Tr\u017ei\u0161nu vrednost nekretnine:<\/strong> Odre\u0111uje maksimalni iznos kredita koji vi kao kupac mo\u017eete dobiti. Ova vrednost se naj\u010de\u0161\u0107e poklapa ili je najbli\u017ea ugovorenoj ceni po kojoj se nepokretnost prometuje.<\/li>\n\n\n\n
- Gra\u0111evinsku vrednost nekretnine:<\/strong> Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika izme\u0111u gra\u0111evinske i tr\u017ei\u0161ne vrednosti mo\u017ee biti velika i zavisi od faktora koji pove\u0107avaju tr\u017ei\u0161nu atraktivnost (lokacija, spratnost, starost zgrade i sli\u010dno).<\/li>\n\n\n\n
- Likvidacionu vrednost nekretnine:<\/strong> Predstavlja tr\u017ei\u0161nu vrednost u uslovima hitne prodaje, \u0161to je bitno za banku u slu\u010daju prevelikog ka\u0161njenja du\u017enika, pokretanja prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Zavr\u0161etak kupoprodaje, bankarska procedura i na\u010din isplate<\/h2>\n\n\n\n
Kada procenitelj zavr\u0161i izve\u0161taj, dokumentacija se predaje banci. Procedura odobrenja kredita obi\u010dno traje od 15 do 30 dana. Nakon toga, banka \u0161alje javnom bele\u017eniku Ugovor o kreditu i Zalo\u017enu izjavu, dok pravnik anga\u017eovan od strane posrednika priprema Glavni ugovor o kupoprodaji. Kod notara se istog dana solemnizuje zalo\u017ena izjava i glavni ugovor. Va\u017eno je da ugovor sadr\u017ei valutnu klauzulu koja precizira ko snosi kursnu razliku, s obzirom na to da se krediti ispla\u0107uju u dinarima indeksiranim u evrima.<\/p>\n\n\n\n
Zavisno od poslovne politike banke, isplata cene mo\u017ee \u010dekati upis hipoteke u katastar nepokretnosti<\/a> ili se mo\u017ee realizovati odmah po dobijanju potvrde od bele\u017enika da je zahtev za upis predat. U pogledu na\u010dina pla\u0107anja, va\u017eno je napomenuti da svaka isplata kupoprodajne cene do 10.000 evra u gotovini („na ruke“) ne predstavlja prekr\u0161aj<\/strong>. Sav preostali iznos mora se uplatiti isklju\u010divo preko bankarskog ra\u010duna.<\/p>\n\n\n\n
Posle transfera novca, kupac i prodavac ponovo odlaze kod javnog bele\u017enika kako bi solemnizovali Izjavu o isplati u celosti (clausula intabulandi). Ovu izjavu bele\u017enik prosle\u0111uje katastru, a kupcu ostaje da sa\u010deka re\u0161enje na svoje ime i plati administrativnu taksu pre nego \u0161to mirno po\u010dne da u\u017eiva u svom novom domu.<\/p>\n\n\n\n
Poreske olak\u0161ice, PDV i re\u0161avanje statusa nelegalizovanih objekata<\/h2>\n\n\n\n
Kada je re\u010d o poreskim obavezama, va\u017ee\u0107i Zakon o porezu na dodatu vrednost propisuje pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana. Ovo pravo mo\u017ee ostvariti svako punoletno fizi\u010dko lice, dr\u017eavljanin Republike Srbije sa prebivali\u0161tem na njenoj teritoriji. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje se za kvadraturu do 40 kvadratnih metara za samog kupca<\/strong>, i do 15 kvadratnih metara po svakom \u010dlanu njegovog porodi\u010dnog doma\u0107instva (koji nije imao nekretninu u svojini od 1. jula 2006. godine). Ukoliko je u oglasu za prodaju novogradnje nazna\u010deno da je „PDV uklju\u010den u cenu“, to zna\u010di da imate punu zakonsku mogu\u0107nost da taj iznos refundirate.<\/p>\n\n\n\n
Sa druge strane, kod kupovine „starih“ stanova, prodavac je formalni obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, ali se u praksi taj tro\u0161ak naj\u010de\u0161\u0107e ugovorno prebacuje na kupca. Nakon preuzimanja nekretnine, savetuje se da se kupac odmah prijavi na novoj adresi (i odjavi prethodne stanare) kako bi pla\u0107ao znatno manji porez na imovinu<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
Legalizacija zgrada i sigurnost kupca<\/h2>\n\n\n\n
- Gra\u0111evinsku vrednost nekretnine:<\/strong> Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika izme\u0111u gra\u0111evinske i tr\u017ei\u0161ne vrednosti mo\u017ee biti velika i zavisi od faktora koji pove\u0107avaju tr\u017ei\u0161nu atraktivnost (lokacija, spratnost, starost zgrade i sli\u010dno).<\/li>\n\n\n\n