{"id":11376,"date":"2026-03-20T16:05:00","date_gmt":"2026-03-20T16:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11376"},"modified":"2026-05-10T19:45:42","modified_gmt":"2026-05-10T17:45:42","slug":"ugovor-o-zakupu-poslovnog-prostora-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/trziste-nekretnina\/poslovni-prostori\/ugovor-o-zakupu-poslovnog-prostora-vodic-11376\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o ugovoru o zakupu poslovnog prostora"},"content":{"rendered":"

U slu\u010daju zakupa, neophodno je da se napravi odgovaraju\u0107i ugovor o zakupu poslovnog prostora. Bilo da zapo\u010dinjete potpuno novi biznis, prelazite na moderniji model rada ili jednostavno \u0161irite postoje\u0107i tim, poznavanje zakonskih obaveza i poreskih regulativa je od klju\u010dnog zna\u010daja za stabilno poslovanje.<\/p>\n

Evo \u0161ta bi sve taj ugovor trebalo da sadr\u017ei, koje su obavezne stavke na koje morate obratiti pa\u017enju i koja su najnovija pravila i digitalni standardi koji va\u017ee danas, u 2026. godini. Pr<\/strong>e svega, potrebno je da defini\u0161emo \u0161ta sve zakon prepoznaje kao poslovni prostor<\/a>.<\/p>\n

\u0160ta sve mo\u017ee biti poslovni prostor<\/h2>\n

Svi preduzetnici, kao i sva privredna dru\u0161tva obavezna su da imaju i da registruju poslovni prostor<\/a> odakle se obavlja i\/ili upravlja delatno\u0161\u0107u firme. Ovaj poslovni prostor naziva se sedi\u0161te firme, a obaveza vlasnika je da to sedi\u0161te, odnosno ta\u010dnu adresu sedi\u0161ta uredno registruje u Agenciji za privredne registre (APR).<\/strong><\/p>\n

Sa druge strane, firma mo\u017ee posedovati jedan ili vi\u0161e razli\u010ditih poslovnih prostora iz kojih se obavlja delatnost firme. Pri tome, va\u017eno je napomenuti da sedi\u0161te firme i poslovni prostori generalno ne moraju biti prostori koji se nalaze u neposrednom vlasni\u0161tvu firme, ve\u0107 je \u010dest slu\u010daj da su u pitanju adrese poslovnih prostora koji se zakupljuju ili su ustupljena toj firmi na kori\u0161\u0107enje. U tim slu\u010dajevima sklapa se zvani\u010dni ugovor o zakupu poslovnog prostora<\/strong>.<\/p>\n

Usled modernizacije poslovanja do 2026. godine, sve popularniji su postali virtuelni ofisi i coworking prostori. Ovakvi prostori se tako\u0111e zakonski tretiraju kao validno sedi\u0161te, ukoliko postoji jasan i precizan ugovor koji to reguli\u0161e.<\/strong><\/p>\n

\u010cemu slu\u017ei ugovor o zakupu poslovnog prostora?<\/h2>\n

Ugovor o zakupu poslovnog prostora predstavlja osnovni pravni akt izme\u0111u zakupodavca ili vlasnika nepokretnosti i privrednog lica ili privrednog dru\u0161tva koje zakupljuje navedeni prostor. Kada je u pitanju izdavanje poslovnog prostora<\/a>, postoji mogu\u0107nost da zakupite poslovni prostor i od lica koje nije vlasnik tog prostora.<\/p>\n

U zakonu se jasno navodi da privredni subjekt mo\u017ee da podzakupi prostor, tj. da sa druge strane ugovora stoji zakupac koji ima saglasnost vlasnika prostora da poslovni prostor \u010diji je zakup predmet tog ugovora bezbedno preda dalje u podzakup tre\u0107em licu.<\/p>\n

\"Potpisivanje<\/p>\n

Digitalizacija procesa: APR i elektronski ugovori<\/h2>\n

Tokom poslednjih nekoliko godina, a naro\u010dito danas u 2026. godini, elektronska registracija u APR-u<\/strong> postala je apsolutni standard i obaveza za sve privredne subjekte. Samim tim, ugovori o zakupu poslovnog prostora se uveliko kreiraju i potpisuju kori\u0161\u0107enjem elektronskog sertifikata (digitalnog potpisa).<\/strong><\/p>\n

Ovo je zna\u010dajno ubrzalo validaciju dokumentacije. S obzirom na to da su informacioni sistemi Poreske uprave i APR-a direktno umre\u017eeni, prijavljivanje ta\u010dne adrese i verifikovanje adekvatnog pravnog osnova va\u017enije je nego ikada, kako bi se izbegle kaznene mere ili blokada PIB-a.<\/p>\n

Poreske obaveze prilikom zakupa<\/h2>\n

Poreske obaveze koje proisti\u010du na osnovu ugovora o zakupu poslovnog prostora mogu da budu razli\u010dite. Sve zavisi pre svega od toga ko se vodi kao vlasnik prostora<\/strong> u katastru nepokretnosti. Zakonske procedure se znatno razlikuju u zavisnosti od toga da li je vlasnik, ili lice koje daje nepokretnost u zakup, fizi\u010dko ili pravno lice.<\/p>\n

Zakup od vlasnika koje je fizi\u010dko lice<\/h2>\n

Ugovor o zakupu poslovnog prostora veoma se \u010desto zaklju\u010duje sa vlasnikom koji je obi\u010dno fizi\u010dko lice. U slu\u010daju registrovanja sedi\u0161ta firme koje je u vlasni\u0161tvu fizi\u010dkog lica sa kojim ste zaklju\u010dili ugovor, prilikom registracije u APR-u ne morate obavezno da dostavljate sam ugovor, ve\u0107 sve neophodne podatke koji se ti\u010du sedi\u0161ta firme unosite direktno u osniva\u010dki akt, kao i u elektronski formular za prijavu registracije sedi\u0161ta.<\/p>\n

Ovde je izuzetno bitno znati da Poreska uprava mo\u017ee u bilo kom trenutku da zatra\u017ei da na uvid predate originalni ugovor o zakupu poslovnog prostora, kao \u0161to je uostalom slu\u010daj i sa svom ostalom prate\u0107om dokumentacijom poslovanja.<\/strong> Vi, kao poreski obveznik, morate u tom slu\u010daju uredno da se odazovete pozivu inspektora.<\/p>\n

Ono po \u010demu se ugovor o zakupu od fizi\u010dkog lica specifi\u010dno razlikuje jeste sama zakupnina, odnosno oporezivanje iste. Kada su u pitanju fizi\u010dka lica, zakupnina predstavlja dodatni prihod od kapitala<\/strong> i po zakonu ona mora biti oporezovana.<\/p>\n

Porez na zakupninu u slu\u010daju zakupa od fizi\u010dkog lica u zakonskoj obavezi je da plati zakupac<\/strong> (odnosno preduzetnik ili firma koja zakupljuje prostor) putem podno\u0161enja odgovaraju\u0107e poreske prijave i obra\u010duna poreza po odbitku. U slu\u010daju zakupa poslovnog prostora od pravnog lica, preduzetnika ili fizi\u010dkog lica koje je obveznik PDV-a, obaveza obra\u010duna poreza na ovaj na\u010din ne postoji.<\/p>\n

Ugovor o zakupu poslovnog prostora od pravnog lica i uloga e-Faktura<\/h2>\n

Kada se poslovni prostor zakupljuje od pravnog lica ili lica koje je preduzetnik, onda se zakup tretira kao klasi\u010dna usluga za koju je zakupodavac obavezan da izda ra\u010dun, a pla\u0107ena zakupnina spada u redovan prihod tog pravnog lica ili preduzetnika.<\/p>\n

U 2026. godini, va\u017eno je napomenuti da se sve fakture izme\u0111u pravnih subjekata izdaju isklju\u010divo preko Sistema elektronskih faktura (SEF)<\/strong>, \u0161to zna\u010di da je papirna forma fakture zamenjena digitalnom. Ono \u0161to je zajedni\u010dko za ove situacije jeste da zakupac ne pla\u0107a poseban porez pravnim licima i preduzetnicima putem poreske prijave kao kod fizi\u010dkih lica. Ipak, pravno lice ili preduzetnik mo\u017ee ili ne mora biti u sistemu PDV-a, a evo u \u010demu se ova dva slu\u010daja ta\u010dno razlikuju.<\/p>\n

Kada je zakupodavac u sistemu PDV-a<\/h2>\n

U prvom slu\u010daju, kada je u pitanju pravno lice koje je obveznik PDV-a, iznos ugovorene zakupnine se uve\u0107ava po osnovu poreza na dodatu vrednost (koji iznosi 20%).<\/p>\n

U slu\u010dajevima kada se iznajmljeni prostor koristi za one delatnosti koje su oporezive ili su oslobo\u0111ene PDV-a sa pravom na odbitak (i kada je sam zakupac tako\u0111e obveznik PDV-a), imate pravo na odbitak prethodnog PDV-a na zakup<\/strong>. Pla\u0107anje zakupnine zasnovano je na e-fakturi koju je zakupodavac zvani\u010dno izdao kroz SEF, i uz nju zakupac ne pla\u0107a nikakav dodatni porez po odbitku.<\/p>\n

Kada zakupodavac nije u sistemu PDV-a<\/h2>\n

Zakupodavac mo\u017ee biti i pravno lice ili preduzetnik koji nije u sistemu PDV-a (na primer, pau\u0161alno oporezovani preduzetnik). U tom slu\u010daju, elektronski ra\u010dun koji zakupodavac izdaje (a koji je i dalje obavezan) ne\u0107e u sebi sadr\u017eati obra\u010dun PDV-a, te zakupac nema nikakvu obavezu da pla\u0107a PDV<\/strong> preko iznosa definisane zakupnine.<\/p>\n

Kada je zakupodavac fizi\u010dko lice u sistemu PDV-a (Preduzetnik)<\/h2>\n

Fizi\u010dko lice koje se nalazi u sistemu PDV-a jeste zapravo registrovani preduzetnik. U slu\u010daju da zakupac ugovor o poslovnom prostoru sastavlja sa zakupodavcem koji je ovakav preduzetnik, on je tako\u0111e u zakonskoj obavezi da ispostavi elektronski ra\u010dun za uslugu izdavanja. E-faktura izdata od strane fizi\u010dkog lica (preduzetnika) koje se nalazi u sistemu PDV-a bi\u0107e redovno uve\u0107ana za 20% PDV-a.<\/strong><\/p>\n

\"Elektronska<\/p>\n

Ugovor o zakupu poslovnog prostora bez pla\u0107anja naknade (Ugovor o posluzi)<\/h2>\n

Pored prethodno navedenih komercijalnih ugovora o zakupu, mogu\u0107e je i potpuno legitimno da se napravi ugovor o zakupu poslovnog prostora za koji nije potrebno da se pla\u0107a naknada (zakupnina). U pravnoj terminologiji, ovaj akt je poznatiji kao ugovor o ustupanju ili ugovor o posluzi<\/strong>.<\/p>\n

Ve\u0107 smo pisali o tome \u0161ta se de\u0161ava kada se poslovni prostor uzima u zakup od vlasnika koje je fizi\u010dko lice uz finansijsku nadoknadu. Naveli smo da se tada na ukupan iznos zakupnine obra\u010dunava porez koji je zakupac du\u017ean da prijavi i plati. Me\u0111utim, s obzirom na to da je ovaj porez striktno vezan za zakupninu, u slu\u010daju da ta zakupnina ne postoji, ne postoji ni predmet oporezivanja.<\/strong> Samim tim, zakupac zakonski nije du\u017ean da pla\u0107a porez<\/strong> na zakup.<\/p>\n

Pitanje koje se postavlja jeste koji su to specifi\u010dni slu\u010dajevi kada se poslovni prostor daje u zakup bez naknade? Tako, na primer, mo\u017ee biti slu\u010daj da preduzetnik radi u prostorijama nekog od \u010dlanova u\u017ee porodice koji mu logi\u010dno i opravdano ne\u0107e naplatiti zakup. Ovo je tako\u0111e prisutno kada su u pitanju dr\u017eavne subvencije ili neki drugi vid podr\u0161ke mladim biznisima kroz startap inkubatore.<\/strong><\/p>\n

Ipak, ono \u0161to je bitno napomenuti jeste da Poreska uprava, uz pomo\u0107 savremenih digitalnih mehanizama iz 2026. godine, ima puna prava da proveri osnovanost<\/strong> i logiku ovako zaklju\u010denog ugovora. U slu\u010daju da se utvrdi postojanje malverzacije, prikrivanja profita ili tajnog pla\u0107anja zakupnine „na ruke“, poreski inspektori \u0107e zatra\u017eiti naknadnu isplatu poreza na zakup, uz obra\u010dunavanje pripadaju\u0107ih kazni i zateznih kamata.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte sve o zakonskim obavezama, digitalizaciji i poreskim pravilima pri sklapanju ugovora o zakupu poslovnog prostora u 2026. godini. Osigurajte stabilno poslovanje uz na\u0161 stru\u010dni vodi\u010d.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12809,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[45,69,70],"class_list":["post-11376","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-poslovni-prostori","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakupodavac-i-zakupac"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11376","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11376"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11376\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15085,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11376\/revisions\/15085"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12809"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11376"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11376"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11376"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}