{"id":11379,"date":"2026-03-18T14:08:00","date_gmt":"2026-03-18T14:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11379"},"modified":"2026-05-14T10:54:58","modified_gmt":"2026-05-14T08:54:58","slug":"ugovor-o-zakupu-nekretnina-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/ugovor-o-zakupu-nekretnina-vodic-11379\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o ugovoru o zakupu nekretnina"},"content":{"rendered":"

Zakup nekretnina, bez obzira na to o kakvoj vrsti nepokretnosti se radi i koja je osnovna namera kori\u0161\u0107enja od strane zakupca, uvek bi trebalo da prati jasno sastavljen i potpisan ugovor. U dana\u0161nje vreme, kada posmatramo dinami\u010dno tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> u martu 2026. godine, pravna sigurnost je postala apsolutni prioritet. Na ovaj na\u010din se precizira sve ono \u0161to je u vezi sa samom nekretninom, njenom upotrebom, visinom zakupnine, a sve to je usmereno ka za\u0161titi prava obe strane u obligacionom odnosu.<\/p>\n

Kada ste odlu\u010dili da iznajmite odre\u0111eni dom ili poslovni prostor<\/a>, prvo \u0161to treba da uradite jeste da detaljno razgovarate sa vlasnikom stana o svim uslovima. Morate biti potpuno sigurni u to kolika \u0107e mese\u010dna stanarina<\/strong> biti, \u0161ta od name\u0161taja dobijate na raspolaganje, kao i u kakvom stanju nekretnina treba da bude prilikom useljenja, a u kakvom prilikom iseljenja. Bitno je da se dogovorite oko teku\u0107eg odr\u017eavanja, poput kre\u010denja stana, eventualnog depozita, ali i obaveza u slu\u010daju da se neki ure\u0111aj pokvari. Zakupac se obavezuje da redovno izmiruje mese\u010dne tro\u0161kove, dok zakupodavac garantuje nesmetano kori\u0161\u0107enje prostora. Kada su svi uslovi usmeno usagla\u0161eni, neophodno je sve staviti na papir i zvani\u010dno potpisati.<\/p>\n

Najbitniji elementi ugovora o zakupu nepokretnosti<\/h2>\n

Jedan ugovor o zakupu nepokretnosti<\/strong> mo\u017ee da sadr\u017ei mnogo elemenata; mo\u017ee biti sastavljen u osnovnoj formi, ali i pro\u0161iren na najsitnije detalje. Ipak, postoje esencijalne stavke koje se moraju na\u0107i u svakom dokumentu. Najpre, potrebno je da nekretnina koja se daje u zakup bude podrobno opisana u uvodnom delu. To podrazumeva navo\u0111enje vrste nepokretnosti (stan, ku\u0107a, lokal, magacin), ta\u010dne kvadrature, broja katastarske parcele, kao i dodatnih prostorija poput ostava, podruma, terasa ili dvori\u0161ta.<\/p>\n

\"katastar\"<\/p>\n

Nakon preciznog opisa, sledi definisanje finansijskih obaveza. Ovde nije va\u017eno navesti samo visinu zakupnine, ve\u0107 i ta\u010dne rokove isplate na nedeljnom, mese\u010dnom ili godi\u0161njem nivou. Stru\u010dnjaci za nekretnine tokom 2026. godine posebno savetuju da se jasno defini\u0161u i penali za eventualno ka\u0161njenje sa isplatama, kao i detalji o valutnoj klauzuli ukoliko se iznosi vezuju za stranu valutu.<\/p>\n

Trajanje zakupnog roka i depozit<\/h3>\n

Zakupni rok mo\u017ee biti definisan na odre\u0111eni ili neodre\u0111eni period. On po\u010dinje datumom kada je zakupodavac du\u017ean da preda klju\u010deve zakupcu i kada zapo\u010dinje va\u017eenje samog ugovora. Ukoliko se radi o neodre\u0111enom roku, otkazni rok<\/strong> se obavezno precizira ugovorom, a prema zakonu on ne mo\u017ee biti kra\u0107i od osam dana. Pored toga, veoma je va\u017eno definisati i depozit<\/strong> \u2013 koja je njegova visina, na koji na\u010din se \u010duva i pod kojim uslovima se vra\u0107a zakupcu nakon napu\u0161tanja nekretnine, uz obavezno pravljenje zapisnika o primopredaji stana.<\/p>\n

\"kredit\"<\/p>\n

Razlozi za prevremeni raskid ugovora o zakupu<\/h2>\n

Iako se ugovori potpisuju sa jasnim ciljem trajanja do predvi\u0111enog roka, u praksi se \u010desto postavlja pitanje \u2013 da li je mogu\u0107e i na koji na\u010din izvr\u0161iti prevremeni raskid ugovora o zakupu<\/strong>? Ugovor se u svakom trenutku mo\u017ee raskinuti sporazumnim dogovorom obe strane. Me\u0111utim, postoje situacije kada jedna od strana jednostrano pokre\u0107e raskid usled kr\u0161enja ugovornih obaveza. U nastavku navodimo naj\u010de\u0161\u0107e faktore koji dovode do prevremenog okon\u010danja saradnje.<\/p>\n

Neizmirivanje kirije i redovno pla\u0107anje ra\u010duna<\/h3>\n

Ako zakupac ne pla\u0107a redovno sumu koja je ozna\u010dena u ugovoru o zakupu, vlasnik nekretnine je slobodan da sa njim raskine saradnju i da na\u0111e novog stanara. To se najlak\u0161e sprovodi ukoliko je ugovorom detaljno preciziran iznos i datum dospe\u0107a mese\u010dne kirije. S druge strane, ukoliko zakupodavac mimo ugovora tra\u017ei ve\u0107u kiriju od one koja je definisana, zakupac ima pravo na legitiman raskid ugovora sa njim.<\/p>\n

Pored kirije, klju\u010dno je redovno pla\u0107anje komunalija. U ugovoru naj\u010de\u0161\u0107e stoji obaveza zakupca da pla\u0107a teku\u0107e tro\u0161kove i daje kopije ra\u010duna na uvid. Ako se ra\u010duni ne pla\u0107aju, zakupodavac mo\u017ee zahtevati napu\u0161tanje prostora. Tako\u0111e, ukoliko u stanu postoje stari, nepla\u0107eni ra\u010duni nastali pre ulaska trenutnog zakupca, vlasnik je du\u017ean da ih izmiri; u suprotnom, zakupac mo\u017ee raskinuti ugovor pre isteka roka.<\/p>\n

\"Pla\u0107anje<\/p>\n

Po\u0161tovanje ku\u0107nog reda i funkcionalnost stana<\/h3>\n

U svakoj stambenoj zajednici mora da postoji ku\u0107ni red<\/a> koji se strogo po\u0161tuje. Ukoliko zakupac pravi preveliku buku, remeti kom\u0161ije ili neadekvatno koristi zajedni\u010dke prostorije, zakupodavac ga prvo mora opomenuti. Ako je zakupac poslovno lice i obavlja delatnost koja izaziva buku bez prethodne prijave, to tako\u0111e mo\u017ee biti osnov za iseljenje i nadoknadu \u0161tete.<\/p>\n

Isto tako, zakupac mo\u017ee pokrenuti prevremeni raskid ukoliko se ispostavi da funkcionalnost stana<\/strong> nije onakva kakva je garantovana ugovorom. De\u0161ava se da nekretnina nema ispravne priklju\u010dke za struju, vodu, telefon, kablovsku mre\u017eu ili internet, iako je ugovorom izri\u010dito navedeno da su ovi sistemi funkcionalni. U tom slu\u010daju, a naro\u010dito ako vlasnik odbije da otkloni nedostatke, zakupac ima pravo na momentalno napu\u0161tanje objekta bez sankcija.<\/p>\n

Pravni okvir, promenjene okolnosti i posledice raskida<\/h2>\n

Ukoliko je bilo koja strana odlu\u010dila da raskine ugovor pre isteka nazna\u010denog roka bez zakonskog osnova i saglasnosti druge strane, nastupaju odre\u0111ene pravne posledice. Raskid ugovora u nezgodno vreme, koje se u pravu defini\u0161e kao „nevreme“, mo\u017ee doneti velike tro\u0161kove onome ko ga inicira. Sudski organi pa\u017eljivo procenjuju ko trpi \u0161tetu. Na primer, zakon \u0161titi osetljive kategorije, te se trudnici koja je pred poro\u0111ajem ne mo\u017ee samo tako uru\u010diti otkaz ukoliko redovno izmiruje svoje obaveze.<\/p>\n

Ugovor se, tako\u0111e, mo\u017ee prekinuti usled bitno promenjenih okolnosti u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima. Dok su ranijih godina te okolnosti uglavnom bile vezane za vanredna epidemiolo\u0161ka stanja, pravna praksa tokom 2026. godine pokazuje da se ovi raskidi sve \u010de\u0161\u0107e de\u0161avaju usled nepredvi\u0111enih makroekonomskih potresa, naglih inflatornih promena i velikih oscilacija na tr\u017ei\u0161tu rada koje onemogu\u0107avaju zakupcu ili zakupodavcu nastavak ugovornog odnosa. U ovakvim situacijama sudovi procenjuju da li bi jedna od strana pretrpela nesrazmerno veliku \u0161tetu nastavkom ili prekidom zakupa.<\/p>\n

\"Poslovni<\/p>\n

Konsultujte advokata za bezbedan proces<\/h3>\n

Bez obzira na to da li vi pokre\u0107ete prevremeni raskid ili to \u010dini druga strana, adekvatna pravna pomo\u0107 je od neprocenjivog zna\u010daja. Advokat specijalizovan za nekretnine<\/strong> mo\u017ee utvrditi da li je postoje\u0107i ugovor u celosti legitiman i pomo\u0107i vam da dobijete razumnu od\u0161tetu ukoliko ste u celom procesu finansijski o\u0161te\u0107eni.<\/p>\n

\"Pravni<\/p>\n

Ukoliko zakupac \u017eeli da prekine saradnju pre isteka roka bez valjane pravne osnove, zakupodavac ima potpuno pravo da zadr\u017ei ostavljeni depozit. Ako se utvrdi da depozit nije dovoljan da pokrije zaostale ra\u010dune ili o\u0161te\u0107enja u stanu, vlasnik mo\u017ee tu\u017eiti zakupca i tra\u017eiti ve\u0107i iznos novca. S druge strane, ako vlasnik otka\u017ee zakup bez valjanog razloga pre isteka roka, zakupac mo\u017ee pred sudom tra\u017eiti nov\u010danu nadoknadu za tro\u0161kove hitne selidbe i pretrpljeni stres.<\/p>\n

Iskusan advokat vam mo\u017ee pomo\u0107i da pro\u0111ete sa \u0161to manje penala, pronalaze\u0107i eventualne proceduralne propuste suprotne strane koji vas mogu osloboditi obaveza bez dodatnih kazni. Ipak, najbolji i najjeftiniji savet za svakog u\u010desnika na modernom tr\u017ei\u0161tu iznajmljivanja nekretnina jeste da se uvek te\u017ei kompromisu. Ako ne postoji prevelika nu\u017eda, raskidanje ugovora na sopstvenu ruku treba zaobi\u0107i i ulo\u017eiti napor da se prona\u0111e adekvatno, sporazumno re\u0161enje.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako pravilno sastaviti ugovor o zakupu nekretnine, koje su obaveze zakupodavca i zakupca i kako postupiti u slu\u010daju prevremenog raskida ugovora radi maksimalne pravne sigurnosti.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":15645,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[43,69,70],"class_list":["post-11379","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-fokus","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakupodavac-i-zakupac"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11379","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11379"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11379\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15644,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11379\/revisions\/15644"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15645"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11379"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11379"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11379"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}