{"id":11389,"date":"2026-03-24T14:44:00","date_gmt":"2026-03-24T14:44:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11389"},"modified":"2026-05-12T11:28:48","modified_gmt":"2026-05-12T09:28:48","slug":"upis-nekretnine-u-katastar-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/upis-nekretnine-u-katastar-vodic-11389\/","title":{"rendered":"Kako funkcioni\u0161e upis i provera nekretnina u katastru"},"content":{"rendered":"\n<p>Pod pravnim statusom nekretnine podrazumeva se skup svih informacija i dokumenata koji se ti\u010du stana, njegove uknji\u017eenosti i vlasni\u0161tva, kao i postojanja bilo kakvog pravnog tereta koji spre\u010dava, uslovljava ili ote\u017eava prodaju.<\/p>\n\n\n\n<p>Dovoljan je samo kratak uvid u ponudu na tr\u017ei\u0161tu nekretnina u Srbiji da postane o\u010digledno prisustvo velikog broja zgrada, od kojih su mnoge stare i po nekoliko decenija, a koje su i dalje neuknji\u017eene i ne nalaze se u zvani\u010dnim evidencijama.<strong> U velikom broju slu\u010dajeva radi se o objektima sagra\u0111enim tokom poslednjih dvadesetak godina, ili onima koje je dr\u017eava gradila pre vi\u0161e od tri decenije, a koji nikada nisu dobili upotrebnu dozvolu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Iako su se vlasnici \u010desto oslanjali samo na sticanje stanarskog prava zanemaruju\u0107i krajnje obaveze, va\u017eno je ista\u0107i da se pravo svojine nad nepokretno\u0161\u0107u sti\u010de isklju\u010divo upisom u nadle\u017eni registar. <strong>Danas, zaklju\u010dno sa martom 2026. godine, zahvaljuju\u0107i modernizaciji zakona i potpunoj digitalizaciji sistema, proces uknji\u017ebe i regulisanja imovinsko-pravnih odnosa je znatno br\u017ei, sigurniji i transparentniji nego ikada pre.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Katastar nepokretnosti i digitalni pristup<\/h2>\n\n\n\n<p>Katastar nepokretnosti predstavlja osnovnu evidenciju i registar postoje\u0107ih nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije. U njega se upisuju sva prava svojine, kao i druge bitne informacije koje se odnose na odre\u0111enu parcelu ili objekat. Svakoj nepokretnosti pojedina\u010dno dodeljuje se i upisuje jedinstveni mati\u010dni broj nepokretnosti.<\/p>\n\n\n\n<p>Pretragom katastra mogu\u0107e je utvrditi podatke o nepokretnostima i njihovim vlasnicima. Za upravljanje ovim sistemom zadu\u017een je Republi\u010dki geodetski zavod (RGZ), a pristup podacima je javno dostupan preko zvani\u010dnog portala za <strong><a href=\"https:\/\/www.rgz.gov.rs\/e-katastar\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">katastar nepokretnosti<\/a><\/strong>. <strong>Prilikom pretra\u017eivanja, potrebno je znati op\u0161tinu na kojoj se nekretnina nalazi, naziv katastarske op\u0161tine, ta\u010dnu adresu ili katastarski broj parcele.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/digitalizacija-katastra-nepokretnosti-srbija.webp\" alt=\"Digitalizacija katastra nepokretnosti u Srbiji\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Kada se odlu\u010dite za kupovinu, prvi korak je provera statusa u katastru: da li je nekretnina uknji\u017eena, da li je prodavac zvani\u010dni vlasnik i da li postoje upisani tereti. U zavisnosti od rezultata, nekretnina mo\u017ee pripadati jednoj od slede\u0107ih kategorija:<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Uknji\u017eene i neuknji\u017eene nepokretnosti<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Uknji\u017eena nepokretnost<\/strong> podrazumeva objekte uredno upisane u katastar. U idealnom scenariju, prodavac je upisan kao jedini vlasnik. \u010cesta je situacija da se trenutni vlasnik nije upisao, pa se u sistemu i dalje vodi prethodni vlasnik. Ovo nije nepremostiva prepreka ukoliko prodavac poseduje besprekoran pravni kontinuitet i svu dokumentaciju neophodnu za uknji\u017ebu prava svojine. Takve nekretnine se naj\u010de\u0161\u0107e bez problema mogu kupiti i putem stambenog kredita.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Neuknji\u017eena nepokretnost<\/strong> obuhvata objekte koji jo\u0161 nisu upisani u registar. One se tako\u0111e mogu prometovati, s tim \u0161to je njihova tr\u017ei\u0161na cena obi\u010dno ni\u017ea, a proces kupoprodaje slo\u017eeniji. Bitno je napomenuti da banke vrlo retko odobravaju stambene kredite za ovakve stanove. Postoje dve vrste neuknji\u017eenih nekretnina: one u postupku legalizacije (ozakonjenja) i one koje predstavljaju &#8222;divlju gradnju&#8220; za koju nije mogu\u0107e pokrenuti ozakonjenje. Promet ovim drugim tipom objekata je zakonski izuzetno rizi\u010dan i notari naj\u010de\u0161\u0107e odbijaju overu ovakvih ugovora.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nekretnine u procesu legalizacije<\/h2>\n\n\n\n<p>Ukoliko je objekat odstupio od gra\u0111evinske dozvole ili je zidan bez nje, on mora pro\u0107i kroz proces ozakonjenja. To ne zna\u010di automatski ru\u0161enje, ve\u0107 obavezu pribavljanja naknadnih re\u0161enja od nadle\u017enih sekretarijata (npr. Sekretarijat za poslove legalizacije objekata u Beogradu). Nakon dono\u0161enja re\u0161enja o legalizaciji, dokumentacija se prosle\u0111uje katastru, \u010dime objekat postaje zvani\u010dno uknji\u017een.<\/p>\n\n\n\n<p>Prilikom kupovine stana u ovom statusu, kupac treba da zahteva uverenje nadle\u017enog organa da je postupak zaista pokrenut. Ovi podaci omogu\u0107avaju uvid u eventualne pravne prepreke ili nedostatak dokumentacije.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tereti, hipoteke i zabele\u017ebe: Na \u0161ta obratiti pa\u017enju<\/h2>\n\n\n\n<p>Sve pravne \u010dinjenice koje ote\u017eavaju ili uslovljavaju prodaju evidentiraju se u katastru u vidu zabele\u017ebi i tereta. Naj\u010de\u0161\u0107i oblici sa kojima se kupci susre\u0107u su:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Bele\u0161ka o odluci zabrane otu\u0111enja:<\/strong> Dokument koji apsolutno spre\u010dava promet i prodaju nepokretnosti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bele\u0161ka o sporu:<\/strong> Potvr\u0111uje da se povodom nekretnine vodi sudski postupak (npr. tu\u017eba prethodnog vlasnika radi poni\u0161tenja ugovora ili utvr\u0111ivanja prava svojine). Iako ne spre\u010dava samu prodaju, nosi ogroman rizik jer sudska odluka mo\u017ee poni\u0161titi pravo vlasni\u0161tva novog kupca.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hipoteka:<\/strong> <strong>Pravo poverioca (naj\u010de\u0161\u0107e banke) da proda nekretninu ukoliko du\u017enik ne otpla\u0107uje kredit.<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/kada-je-najbolje-vreme-za-prodaju-stana-12320\/\">Prodaja stana<\/a> pod hipotekom je redovna praksa. Postoje dva re\u0161enja: prodavac pre zaklju\u010denja ugovora ispla\u0107uje dug i bri\u0161e hipoteku, ili kupac deo kupoprodajne cene upla\u0107uje direktno na ra\u010dun banke radi zatvaranja kredita i brisanja tereta.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Plodou\u017eivanje i do\u017eivotno izdr\u017eavanje:<\/strong> Pravo lica da koristi nekretninu do kraja \u017eivota, \u010dak i ako do\u0111e do promene vlasnika.<strong> Da bi se nekretnina &#8222;o\u010distila&#8220;, korisnik plodou\u017eivanja mora dati overenu izjavu o odricanju, ili se prila\u017ee izvod iz mati\u010dne knjige umrlih ukoliko je lice preminulo.<\/strong> Tako\u0111e, \u010deste su i zabele\u017ebe ugovora o do\u017eivotnom izdr\u017eavanju.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/upis-nepokretnosti-u-katastar-srbija.webp\" alt=\"Dokumentacija za upis nepokretnosti u katastar\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nova era upisa: E-\u0161alter, notari i potpuna digitalizacija<\/h2>\n\n\n\n<p>Nekada\u0161nje gubljenje vremena u redovima za podno\u0161enje zahteva, pla\u0107anje taksi i podizanje re\u0161enja odavno je pro\u0161lost. Modernizacijom Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, uvedene su informacione tehnologije u svaki segment rada RGZ-a.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zakon propisuje na\u010delo oficijelnosti i strogu obavezu za profesionalne korisnike (javne bele\u017enike, sudove i javne izvr\u0161itelje) da dokumentaciju koja predstavlja pravni osnov za upis, dostavljaju isklju\u010divo elektronskim putem.<\/strong> Mogu\u0107nost dono\u0161enja papirnih dokumenata na \u0161alter ukinuta je jo\u0161 krajem 2020. godine, \u010dime je danas, 2026. godine, uspostavljen besprekoran i visoko efikasan <strong>elektronski sistem podno\u0161enja zahteva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Rokovi za dostavu isprava su izuzetno kratki: notari i dr\u017eavni organi imaju rok od 24 \u010dasa od trenutka solemnizacije ugovora ili dono\u0161enja odluke da dokumentaciju proslede kroz e-\u0161alter, dok sudovi to \u010dine u roku od 3 radna dana.<\/p>\n\n\n\n<p>Zna\u010dajna promena je i pravilo da katastar vi\u0161e ne proverava zakonitost javnih isprava. O zakonitosti dokumenta vodi se ra\u010duna u postupku njegovog sastavljanja i overe kod notara. Ovaj potez je eliminisao duple provere i drasti\u010dno skratio vreme obrade. Katastar danas po slu\u017ebenoj du\u017enosti donosi re\u0161enja u roku od svega <strong>pet radnih dana<\/strong>. <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/uloga-javnog-beleznika-u-kupoprodaji-nekretnina-10400\/\">Javni bele\u017enik<\/a> istovremeno prosle\u0111uje i poreske prijave za prenos apsolutnih prava i <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/porezi-takse-i-doprinosi\/kako-proveriti-stanje-duga-za-porez-na-imovinu-11538\/\">porez na imovinu<\/a> nadle\u017enim organima, \u010dime su gra\u0111ani maksimalno za\u0161ti\u0107eni od prevarnih radnji i vi\u0161estrukih prodaja.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prodaja objekata u izgradnji i &#8222;Predbele\u017eba&#8220;<\/h2>\n\n\n\n<p>Ako objekat jo\u0161 uvek nema upotrebnu dozvolu, nema razloga za brigu. Zakon prepoznaje mogu\u0107nost slobodnog raspolaganja i prodaje objekata u fazi gradnje. Za takve slu\u010dajeve koristi se institut <strong>predbele\u017ebe<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Svrha predbele\u017ebe je da se omogu\u0107i uslovni upis kada postoji ugovor, ali jo\u0161 uvek nisu ispunjeni uslovi za kona\u010dan upis prava svojine (npr. nedostaje upotrebna dozvola za zgradu ili prodavac jo\u0161 uvek nije izdao <em>clausulu intabulandi<\/em> nakon isplate pune cene).<strong> Predbele\u017eba se vr\u0161i na osnovu pravosna\u017ene gra\u0111evinske dozvole i ugovora o prometu nepokretnosti<\/strong>. Kada se izgradnja zavr\u0161i i izda upotrebna dozvola, ili se naknadno dostavi saglasnost za uknji\u017ebu, predbele\u017eba po automatizmu prerasta u kona\u010dan upis prava svojine. Rok za opravdanje predbele\u017ebe iznosi 3 meseca ukoliko druga\u010dije nije nazna\u010deno.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/predbelezba-upis-prava-svojine-srbija.webp\" alt=\"Upis nekretnine u katastar nepokretnosti\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bra\u010dna tekovina i upis zajedni\u010dke svojine<\/h2>\n\n\n\n<p>Jedna od najva\u017enijih novina za za\u0161titu porodice jeste pravilo o zajedni\u010dkoj imovini. Imovina ste\u010dena tokom trajanja zajednice \u017eivota u braku automatski se upisuje u katastar kao zajedni\u010dka svojina na osnovu izvoda iz mati\u010dne knjige ven\u010danih. Obe strane su nosioci prava bez obzira na to ko je potpisnik ugovora o kupoprodaji.<\/p>\n\n\n\n<p>Jedini na\u010din da se imovina uknji\u017ei kao posebna svojina samo jednog supru\u017enika jeste da se prilikom kupovine notaru prilo\u017ei izri\u010dita izjava oba supru\u017enika kojom potvr\u0111uju da se radi o posebnim sredstvima (npr. novac od nasledstva) i da imovina pripada isklju\u010divo jednom od njih.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Potrebna dokumentacija, procedura i takse za uknji\u017ebu<\/h2>\n\n\n\n<p>Ukoliko ste u potrazi za idealnom nekretninom i zanimate se za trenutno stanje na tr\u017ei\u0161tu, detaljnu listu mo\u017eete prona\u0107i na stranicama za <strong><a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/stambeni-objekti\/stanovi\/izdavanje-prodaja\/prodaja\/lista\/po-stranici\/10\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">prodaju stanova<\/a><\/strong>, kao i za <strong><a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/stambeni-objekti\/stanovi\/izdavanje-prodaja\/izdavanje\/lista\/po-stranici\/10\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">izdavanje stanova<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Kada do\u0111e trenutak za upis vlasni\u0161tva, Republi\u010dki geodetski zavod jasno defini\u0161e <strong>spisak neophodne dokumentacije za upis objekta<\/strong> i prava na njemu. Da bi se stan uknji\u017eio kao poseban deo zgrade, uslov je da kompletna zgrada ve\u0107 bude upisana u katastar. Ako je re\u010d o starogradnji, \u010desto je potrebno prilo\u017eiti uverenje gradskog odseka za gra\u0111evinske poslove o specifikaciji stanova, ili, ukoliko to nije mogu\u0107e, nalaz i mi\u0161ljenje sudskog ve\u0161taka gra\u0111evinske struke.<\/p>\n\n\n\n<p>Osnovna dokumentacija za upis imaoca prava podrazumeva:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pravni osnov sticanja: Ugovor (kupoprodaja, poklon, do\u017eivotno izdr\u017eavanje) ili sudske odluke (re\u0161enje o nasle\u0111ivanju). Javne isprave moraju imati klauzulu pravosna\u017enosti.<\/li>\n\n\n\n<li>Ugovori o kupoprodaji moraju sadr\u017eati bezuslovnu saglasnost za upis (<em>clausula intabulandi<\/em>), kao i potvrdu da je kupoprodajna cena ispla\u0107ena u celosti.<\/li>\n\n\n\n<li>Dokaze o neprekinutom pravnom kontinuitetu ukoliko prodavac nije bio upisan u katastar.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Za upis potpuno novog objekta dostavlja se elaborat geodetskih radova, kao i gra\u0111evinska i upotrebna dozvola sa klauzulom pravosna\u017enosti.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/dokumentacija-za-upis-objekta.webp\" alt=\"Dokumentacija za upis objekta u katastar\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Takse za usluge katastra<\/h2>\n\n\n\n<p>Svi postupci pred RGZ-om podle\u017eu naplati administrativnih taksi, koje se periodi\u010dno uskla\u0111uju. Pored osnovne republi\u010dke administrativne takse za sam zahtev, pla\u0107a se i naknada za promenu imaoca prava (za svaku ispravu kojom se dokazuje kontinuitet). Upis novog objekta, kao i upis hipoteke, tarifira se u zavisnosti od kvadrature, odnosno visine obezbe\u0111enog potra\u017eivanja.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Upis hipoteke:<\/strong> Podnosi se zahtev, zalo\u017ena izjava ili ugovor, pri \u010demu nekretnina mora biti precizno ozna\u010dena prema podacima iz katastra. Takse variraju zavisno od iznosa kredita (od nekoliko desetina hiljada do preko stotinu hiljada dinara za milionske iznose).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Brisanje hipoteke:<\/strong> Zahteva overenu brisovnu dozvolu od strane banke kojom se potvr\u0111uje da je dug u celosti izmiren. Taksa za ovu uslugu je fiksna i znatno ni\u017ea.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/administrativni-postupci-rgz-katastar.webp\" alt=\"Administrativni poslovi u katastru nepokretnosti\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Sigurnost u prometu nepokretnosti danas je na visokom nivou. Uz strogu kontrolu javnih bele\u017enika, automatizovano elektronsko povezivanje institucija i transparentnost katastra, nekada\u0161nji kompleksni postupci svedeni su na brze operacije prilago\u0111ene savremenom dobu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saznajte sve o uknji\u017ebi nekretnina, proveri vlasni\u0161tva, digitalnom katastru i pravnim procedurama prilikom kupoprodaje stana u Srbiji uz savete stru\u010dnjaka.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12815,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[56,57,45,69,51],"class_list":["post-11389","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11389","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11389"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11389\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15378,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11389\/revisions\/15378"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12815"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11389"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11389"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11389"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}