{"id":11421,"date":"2026-03-26T14:30:00","date_gmt":"2026-03-26T14:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11421"},"modified":"2026-05-10T14:16:23","modified_gmt":"2026-05-10T12:16:23","slug":"vodic-za-sigurnu-kupovinu-placa-i-zemljista","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/vodic-za-sigurnu-kupovinu-placa-i-zemljista-11421\/","title":{"rendered":"Kako pravilno kupiti plac: Kompletan vodi\u010d za 2026. godinu"},"content":{"rendered":"

Kupovina placa je ozbiljna odluka, i neophodno je da se zasniva na detaljnim analizama i procenama<\/strong>. Odli\u010dan na\u010din ekspertske i brze kupovine mo\u017ee biti izvodljiv jedino ukoliko kupac poznaje sve aspekte prenosa vlasni\u0161tva na koje treba obratiti pa\u017enju, posebno uzev\u0161i u obzir savremene zakonske regulative i digitalizaciju procesa.<\/p>\n

Vrlo \u010desto, to nije slu\u010daj i nije jednostavno prona\u0107i sve informacije koje \u0107e biti vodi\u010d prilikom kupovine gra\u0111evinskog zemlji\u0161ta<\/strong>. Bez obzira koja povr\u0161ina parcele se tra\u017ei, po\u017eeljno je imati kratko uputstvo<\/strong> za uspe\u0161an izbor, kako ne bi do\u0161lo do pogre\u0161ne odluke i nepredvi\u0111enih tro\u0161kova koji vas mogu usporiti u gradnji.<\/p>\n

Veoma je te\u0161ko prona\u0107i adekvatan izvor svih relevantnih informacija koje mogu pomo\u0107i prilikom pravilnog izbora placa. Potrudi\u0107emo se da u ovom tekstu pru\u017eimo veliko olak\u0161anje i izlistamo klju\u010dne ta\u010dke na koje je potrebno osvrnuti se prilikom kupovine parcele u 2026. godini, i u\u010dinimo proces za vas znatno jednostavnijim i sigurnijim.<\/strong><\/p>\n

\"Planiranje<\/p>\n

1. Plac treba da ima urbanisti\u010dki plan detaljne regulacije<\/h2>\n

Namena placa<\/strong> va\u017ena je odrednica slo\u017eenosti procedure kupovine. Nekada se kupuje radi poljoprivrednih sadnji, ali sve \u010de\u0161\u0107e je konkretna namena gradnja<\/strong> \u2013 stambenog, poslovnog ili drugog objekta. Ukoliko se plac kupuje sa ciljem gradnje, klju\u010dno je proveriti da li je gradnja uop\u0161te mogu\u0107a i predvi\u0111ena. Ako se na ovo zaboravi i ne uvidi na vreme da ne postoji urbanisti\u010dki plan, kasnije izmene na placu mogu biti zakonski nemogu\u0107e i neizvodljive.<\/p>\n

Ukoliko tek zapo\u010dinjete potragu, obavezno pogledajte ponudu placeva na prodaju u Srbiji<\/a><\/strong> kako biste stekli uvid u trenutno tr\u017ei\u0161te i lokacije koje su najtra\u017eenije.<\/p>\n

U svakoj lokalnoj slu\u017ebi, odnosno Sekretarijatu za urbanizam, danas je uglavnom i elektronskim putem mogu\u0107e dobiti Informaciju o lokaciji, koja pokazuje da li postoji plan detaljne regulacije (PDR) ili urbanisti\u010dki plan za plac koji je predmet kupovine. Pregledanjem detaljnih grafi\u010dkih i tekstualnih sadr\u017eaja uz konsultovanje sa gra\u0111evinskim stru\u010dnjacima nadle\u017enih institucija, dobija se konkretan odgovor na mogu\u0107nost i izvodljivost gradnje na placu, kao i u kom obimu i povr\u0161ini je ta gradnja mogu\u0107a. Tako\u0111e, bitno je da na vreme saznate kako se kre\u0107u cene placeva u Beogradu<\/a><\/strong> ukoliko planirate investiciju i gradnju u prestonici.<\/p>\n

2. Na predvi\u0111enom placu moraju postojati \u010disti imovinsko-pravni odnosi<\/h2>\n

Svako zemlji\u0161te koje je predmet kupovine i istovremeno prodaje, treba da ima jasan dokaz o pravu svojine<\/strong>. Ranijih decenija se \u010desto susretalo takozvano „pravo kori\u0161\u0107enja“, ali zahvaljuju\u0107i novijim izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, obavezna je konverzija u pravo svojine, koja je u mnogim slu\u010dajevima sada besplatna i automatizovana. Ukoliko kupujete plac, prodavac mora biti upisan kao isklju\u010divi vlasnik u katastru nepokretnosti. U slu\u010daju jednog vlasnika, dovoljno je ostvariti kontakt i uspostaviti dogovor samo sa njim i plac je va\u0161e vlasni\u0161tvo za vrlo kratko vreme nakon overe kod javnog bele\u017enika.<\/p>\n

\"Kupovina<\/p>\n

Me\u0111utim, ovo je jedna od po\u010detnih ta\u010daka kada se situacija mo\u017ee znatno zakomplikovati. Naime, ukoliko zemlji\u0161te ima vi\u0161e suvlasnika, nije mogu\u0107e uspostaviti dogovor i otkupiti samo od jednog od njih a dobiti ceo plac, ve\u0107 je neophodno da se dogovor postigne sa svima. Nekada je to jednostavnije, pa se svi direktni korisnici brzo oglase i kupovina se zavr\u0161i bez dodatnog stresa. Na primer, Kragujevac ima veoma kvalitetnu ponudu placeva<\/a><\/strong>, ali i tamo, kao i u drugim gradovima, pravna provera je apsolutni prioritet.<\/p>\n

Slo\u017eena situacija se nastavlja ako neki od vlasnika nije me\u0111u \u017eivima, a ostavinski postupak nije sproveden. Naslednim putem se vlasni\u0161tvo prenosi na naslednike, kojih mo\u017ee biti vi\u0161e generacija, a problem se produbljuje ako neko od njih \u017eivi izvan granica na\u0161e zemlje. Sve to su mogu\u0107i dodatni problemi u kojima je neophodno strpljenje i anga\u017eovanje advokata. Sli\u010dna pravila va\u017ee svuda, pa preporu\u010dujemo da pogledate i placeve na prodaju u Novom Sadu<\/a><\/strong> i uvek zatra\u017eite aktuelni izvod iz lista nepokretnosti.<\/p>\n

3. Neophodno je imati digitalnu kopiju plana parcele iz e-Katastra<\/h2>\n

Plan parcele u vidu kopije obi\u010dno je dokument koji vlasnik placa poseduje i unapred pripremi za zainteresovanog kupca, mada se u 2026. godini sve ovo proverava digitalno. Ovaj dokument izdaju slu\u017ebe Republi\u010dkog geodetskog zavoda (RGZ)<\/strong>. Sadr\u017eina ovog dokumenta odnosi se na sam nacrt plana, granice, oblike i spisak svih vlasnika, zapisanih u bazama podataka e-Katastra<\/strong>. Ovo je odli\u010dan na\u010din provere stvarnog stanja i mora se u potpunosti slagati sa stanjem na terenu. Ipak, u praksi \u010desto mo\u017ee do\u0107i do neslaganja povr\u0161ina ili granica, pa se mora raditi ome\u0111avanje od strane licenciranog geometra.<\/p>\n

\"geodetsko<\/p>\n

U slu\u010daju da se spisak vlasnika ili povr\u0161ina ne poklapa u dokumentima, potrebno je napraviti ispravku pre same kupoprodaje. Uloga prodavca placa u ovom pogledu je velika, jer on mora da anga\u017euje geodetsku organizaciju i pravno uredi stanje svoje nepokretnosti pre nego \u0161to vama prenese vlasni\u0161tvo. Ukoliko biste \u017eeleli da investirate na jugu na\u0161e zemlje, prodaja placeva u Ni\u0161u<\/a><\/strong> bele\u017ei ogroman rast, te je provera geometrije parcele tamo podjednako va\u017ena.<\/p>\n

4. Potrebno je izvr\u0161iti uvid u predvi\u0111enu primarnu namenu zemlji\u0161ta<\/h2>\n

Pored toga \u0161to se proverava da li postoje urbanisti\u010dki planovi, vlasni\u010dka re\u0161enja i kopije planova, veoma bitan deo je ispitivanje namene zemlji\u0161ta. Ovo posebno isti\u010demo kao bitnu ta\u010dku jer je \u010dinjenica da parcela koja ima jednu namenu (npr. poljoprivredno zemlji\u0161te), mo\u017ee uz odre\u0111enu proceduru i nov\u010danu naknadu, promeniti tu namenu u gra\u0111evinsko. Prvenstveno, vr\u0161i se uvid u List nepokretnosti<\/a>, jer se tu nalaze zvani\u010dne informacije. Mo\u017ee se pro\u010ditati koja je vrsta zemlji\u0161ta, zatim klasa boniteta i ukupna povr\u0161ina parcele.<\/p>\n

Na uverenju mo\u017ee pisati da je zemlji\u0161te poljoprivredno, na primer prve klase, a vi \u017eelite da gradite stambeni objekat. Ne o\u010dajavajte, mo\u017eete kupiti ba\u0161 taj odabrani plac, ali namena se mora promeniti papirolo\u0161ki. Prema aktuelnim zakonima, promena iz poljoprivrednog u gra\u0111evinsko zemlji\u0161te ima za posledicu pla\u0107anje takse, koja varira u zavisnosti od klase zemlji\u0161ta i op\u0161tine, i to predstavlja dodatni tro\u0161ak koji morate ukalkulisati pre kupovine.<\/p>\n

5. Aktuelni List nepokretnosti je apsolutni uslov uspe\u0161ne kupoprodaje<\/h2>\n

Ono na \u0161ta bezuslovno imate pravo, jeste da tra\u017eite prilikom kupovine placa da vam vlasnik obezbedi potpuno nov i a\u017euriran List nepokretnosti. Nekada su se ovi dokumenti pribavljali preko sudova, ali je danas kompletan sistem u nadle\u017enosti Katastra i javnih bele\u017enika. Sam javni bele\u017enik<\/a> (notar) prilikom zakazivanja overe kupoprodajnog ugovora elektronski povla\u010di List nepokretnosti star svega nekoliko sati.<\/p>\n

\"Digitalni<\/p>\n

U Listu nepokretnosti potvr\u0111uju se jo\u0161 jednom svi vlasnici placa, tereti (hipoteke, zabele\u017ebe spora) i terenska ograni\u010denja. Ovo je najva\u017eniji dokument. \u010cesto se de\u0161ava da kupcima prodavci pokazuju papire stare nekoliko meseci ili godina, ali se za to vreme mogla dogoditi promena vlasni\u010dke strukture ili upis nekog tereta. Zato kupac uvek i obavezno pristupa kupovini tek kada se uveri u stanje katastra na dan potpisivanja ugovora<\/strong>.<\/p>\n

6. Izjave o odricanju prava od pre\u010de kupovine element su pravne sigurnosti<\/h2>\n

Kako bi kupovina placa bila maksimalno efikasna, brza i uspe\u0161na, dobro je da se na vreme upoznate sa pravom pre\u010de kupovine, posebno ukoliko kupujete poljoprivredno zemlji\u0161te koje se grani\u010di sa drugim parcelama. Prema zakonu, prodavac je du\u017ean da poljoprivredno zemlji\u0161te prvo ponudi vlasnicima susednih parcela. Izjava suseda o odricanju od prava pre\u010de kupovine je imperativ ostvarenja kupoprodaje sa vama kao tre\u0107im licem.<\/p>\n

\"Poljoprivredno<\/p>\n

Ukoliko sused odlu\u010di da iskoristi svoje pravo, ne postoji mogu\u0107nost da vi budete kupac tog placa. Va\u017eno je da izjava svih drugih lica koja imaju pravo pre\u010de kupovine bude potpuna, overena kod bele\u017enika i dostavljena blagovremeno, kako biste se pravno za\u0161titili i bez prepreka upisali u katastar kao novi vlasnik.<\/p>\n

Ekolo\u0161ki standardi i energetska efikasnost pri kupovini parcele<\/h2>\n

Sa razvojem svesti o ekologiji i energetskoj tranziciji, u 2026. godini procena placa ne svodi se vi\u0161e samo na lokaciju i papire. Budu\u0107i investitori i kupci danas posebno obra\u0107aju pa\u017enju na orijentaciju placa (zbog postavljanja solarnih panela), postojanje infrastrukture za napajanje elektri\u010dnih vozila, kao i na mogu\u0107nost implementacije sistema za prikupljanje ki\u0161nice. Zemlji\u0161ta koja prirodno ispunjavaju ove preduslove za odr\u017eivu gradnju dosti\u017eu daleko vi\u0161u tr\u017ei\u0161nu cenu i tra\u017eenija su na tr\u017ei\u0161tu nekretnina.<\/p>\n

Odluka o kupovini placa naj\u010de\u0161\u0107e se zasniva na razmatranju lokacijskih opcija, finansijskih mogu\u0107nosti i kasnijih planova gradnje. Kupci se, na\u017ealost, ponekad manje bave su\u0161tinskim stvarima koje \u0107e biti neophodne da bi se uspostavila \u010dista kupoprodaja \u2013 pravnom dokumentacijom, katastrom i urbanisti\u010dkim parametrima. Iz tog razloga, \u010desto do\u0111e do kajanja i gre\u0161aka koje je kasnije te\u0161ko, a vrlo \u010desto i izuzetno skupo ispraviti. Kako biste uvek bili spremni za efikasnu kupovinu placa, preporu\u010dljivo je da pratite smernice date u ovom tekstu, obavezno uz anga\u017eovanje licenciranog agenta za nekretnine i advokata, jer \u0107ete samo tako obezbediti 100% sigurnu kupovinu gra\u0111evinskog zemlji\u0161ta, bez stresa i nelagodnosti.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Planirate kupovinu placa? Otkrijte klju\u010dne korake, od provere vlasni\u010dkih odnosa i katastra do urbanisti\u010dkih uslova, kako biste osigurali bezbednu investiciju bez skrivenih tro\u0161kova.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12828,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[56,57,45,69],"class_list":["post-11421","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11421","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11421"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11421\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14933,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11421\/revisions\/14933"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12828"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11421"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11421"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11421"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}