{"id":11424,"date":"2026-03-30T15:58:00","date_gmt":"2026-03-30T15:58:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11424"},"modified":"2026-05-10T11:24:00","modified_gmt":"2026-05-10T09:24:00","slug":"kupovina-stana-iz-otkupa-vodic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/trziste-nekretnina\/stanovi-i-kuce\/kupovina-stana-iz-otkupa-vodic-11424\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate o kupovini stana iz otkupa"},"content":{"rendered":"

Ukoliko ste ve\u0107 krenuli da istra\u017eujete tr\u017ei\u0161te nekretnina, koje je danas, u martu 2026. godine, dinami\u010dnije i izazovnije nego ikada, verovatno ste nai\u0161li i na pojam „kupovina stana iz otkupa“. Mo\u017eda niste u potpunosti znali \u0161ta taj termin pravno i finansijski obuhvata, ali ste izme\u0111u redova zaklju\u010dili da postoji mogu\u0107nost da ovakvi tipovi nekretnina budu povoljniji od onih standardnih.<\/p>\n

Danas, kada su cene kvadrata na istorijskom maksimumu, ve\u0107ina kupaca tra\u017ei pametne i alternativne na\u010dine za re\u0161avanje stambenog pitanja.<\/strong> Zato \u0107emo vam detaljno odgonetnuti sve nedoumice i pravne specifi\u010dnosti koje se ti\u010du ove zanimljive teme, kako biste sa sigurno\u0161\u0107u mogli da donesete odluku da investirate u jedan ovakav stan.<\/p>\n

\u0160ta zapravo podrazumeva stan iz otkupa u dana\u0161nje vreme<\/h2>\n

Kada u oglasima pro\u010ditate da neko prodaje stan iz otkupa, to ukazuje na \u010dinjenicu da je trenutni vlasnik tu nekretninu nekada davno dobio na kori\u0161\u0107enje od dr\u017eave. Naime, pre vi\u0161e od tri-\u010detiri decenije, velike dr\u017eavne firme su dodeljivale stanove svojim zaposlenima. Ta\u010dnije, nisu ih poklanjale, ve\u0107 su ih prodavale po zna\u010dajno ni\u017eim cenama od tada\u0161njih tr\u017ei\u0161nih, uz izuzetno duge rokove otplate koji su mereni decenijama.<\/strong><\/p>\n

Gra\u0111ani koji su se tada upustili u ovu proceduru bili su i te kako privilegovani, prvenstveno zbog rada u preduze\u0107u koje to omogu\u0107ava, a sa druge strane jer su prolazili mnogo bolje od onih koji su nekretnine kupovali pod redovnim komercijalnim uslovima. Ukoliko vas zanima kakva je trenutna situacija na tr\u017ei\u0161tu i \u017eelite da uporedite opcije, obavezno pogledajte najbolju ponudu stanova na prodaju u Srbiji<\/strong> klikom na aktuelnu prodaju stanova<\/strong><\/a>.<\/p>\n

\"Moderna<\/p>\n

Zanimljiv je podatak da veliki broj ovih stanova prakti\u010dno jo\u0161 uvek nije u potpunosti otkupljen. Radi se o nekretninama koje su se prvobitno vodile kao dr\u017eavna svojina. Ovi stanovi su specifi\u010dni na vi\u0161e na\u010dina, pa se sam proces kupovine razlikuje od standardnog. Treba imati na umu da se ovde uglavnom radi o starijoj gradnji, s obzirom na to da su se ti ugovori sklapali mnogo godina unazad. Ipak, uz savremenu adaptaciju, ovakvi prostori nude odli\u010dan kvalitet \u017eivota. Za one koji su isklju\u010divo fokusirani na na\u0161u prestonicu, preporu\u010dujemo da pogledaju cene stanova u Beogradu<\/a><\/strong> kroz dostupnu prodaju stanova Beograd<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Finansijski aspekt i pore\u0111enje cena sa regularnim tr\u017ei\u0161tem<\/h2>\n

Najve\u0107a dilema svakog potencijalnog kupca jeste da li su cene stanova<\/a> iz otkupa zaista ni\u017ee od onih na slobodnom tr\u017ei\u0161tu. Odmah treba ista\u0107i da u 2026. godini razlika nije toliko drasti\u010dna kao nekada, ali je \u010dinjenica da ona i dalje postoji.<\/p>\n

U vreme kada su se ovi stanovi uzimali od dr\u017eave, cena je bila izuzetno niska. Danas mnogi o\u010dekuju sli\u010dan tretman, me\u0111utim, zakonodavstvo to sada druga\u010dije reguli\u0161e. Republi\u010dki zavod za statistiku odre\u0111uje parametre na osnovu kojih se formira cena preostalog otkupa. To zna\u010di da ovakve nekretnine ne\u0107ete dobiti „u bescenje“, ali zna\u010dajne finansijske povoljnosti i dalje postoje<\/strong> u pore\u0111enju sa klasi\u010dnom starogradnjom.<\/p>\n

\"Otkup<\/p>\n

Procedura kada je stan uknji\u017een i u potpunosti otkupljen<\/h2>\n

Tokom potrage mo\u017eete nai\u0107i na razli\u010dite i \u010desto komplikovane pravne situacije, ali najjednostavnija je svakako ona gde je stan iz otkupa ve\u0107 uknji\u017een i u potpunosti ispla\u0107en dr\u017eavi. Ukoliko prona\u0111ete ovakvu nekretninu, u apsolutnoj ste prednosti.<\/p>\n

Proces je u tom slu\u010daju sasvim legalan i ne postoje pravne komplikacije koje bi mogle usporiti kupoprodaju. To zna\u010di da stan kupujete od prodavca koji je direktno izmirio sve obaveze i evidentiran je kao jedini vlasnik. Me\u0111utim, detaljna provera dokumentacije je uvek neophodna<\/strong>.<\/p>\n

Morate se uveriti da je stan zaista u celosti otkupljen i da su svi papiri pravno \u010disti. Agencija za privredne registre (APR) bi trebalo da poseduje podatke o firmi preko koje je prvobitni vlasnik otkupio stan. Ukoliko to preduze\u0107e vi\u0161e ne postoji, administrativni problem se re\u0161ava preko pravnog sledbenika ili u nadle\u017enom Privrednom sudu. Zbog ovakvih detalja, anga\u017eovanje pravnog stru\u010dnjaka pre potpisivanja ugovora je obavezno.<\/p>\n

Re\u0161avanje situacije kada stan nije do kraja otkupljen<\/h2>\n

\u010cesta je situacija u na\u0161oj zemlji da gra\u0111ani koji su svojevremeno preuzeli stanove od dr\u017eave jo\u0161 uvek nisu isplatili sve preostale rate. Problem nastaje onog trenutka kada odlu\u010de da takvu nekretninu prodaju. Zakonska procedura je jasna \u2013 vlasnik prvo mora u potpunosti da otkupi stan kako bi mogao pravno da ga otu\u0111i<\/strong>.<\/p>\n

S obzirom na to da prodavac naj\u010de\u0161\u0107e nema na raspolaganju novac za jednokratnu isplatu preostalog duga od nekoliko hiljada evra, a kupac ne \u017eeli da odustane od dobre prilike, pribegava se specifi\u010dnim pregovorima. Va\u017eno je naglasiti da potencijalni kupac ne sme jednostavno preuzeti pla\u0107anje rata na svoje ime van institucija. Zato je klju\u010dno pratiti isklju\u010divo zakonski odobrene korake.<\/p>\n

U praksi, novi kupac obezbe\u0111uje prodavcu iznos potreban za finalni otkup, a taj novac se pravno formuli\u0161e i ra\u010duna kao kapara za kupovinu stana<\/strong>. Sada\u0161nji vlasnik tada sa nadle\u017enom institucijom zaklju\u010duje Aneks ugovora o otkupu stana u celosti. Obi\u010dno dobija rok od osam dana da uplati celokupan preostali iznos. Kada novac bude proknji\u017een, dotada\u0161nji kupac (sada\u0161nji prodavac) dobija zvani\u010dnu potvrdu da je stan u potpunosti ispla\u0107en.<\/p>\n

\"Potpisivanje<\/p>\n

S obzirom na to da se novac dat za otkup vodi kao kapara, na dan uplate vlasnik i novi kupac zajedno odlaze da potpi\u0161u zvani\u010dni predugovor u kojem se jasno i precizno navode sve ta\u010dke dogovora. Jedina specifi\u010dnost ovde je \u0161to iznos ovakve kapare mo\u017ee biti ve\u0107i od standardnih 10%, ali \u0107e zauzvrat kona\u010dna cena nekretnine biti povoljnija. Veoma va\u017ena napomena: kaparu nikada ne dajete prodavcu na ruke pre overe<\/strong>, ve\u0107 se novac nakon potpisanog predugovora upla\u0107uje direktno na namenski ra\u010dun.<\/p>\n

Faktori koji direktno uti\u010du na formiranje cene stana<\/h3>\n

Kao \u0161to je obja\u0161njeno, da bi stan mogao da promeni vlasnika, prethodno mora biti otkupljen do kraja. Kona\u010dnu cenu preostalog duga obra\u010dunava Republi\u010dki zavod za statistiku. Ova institucija vr\u0161i presek svega \u0161to je do tog trenutka pla\u0107eno i defini\u0161e preostali dug za otplatu.<\/p>\n

Sama tr\u017ei\u0161na cena stana zavisi od brojnih aktuelnih makroekonomskih faktora: od prose\u010dne zarade u Srbiji, stope inflacije, pa sve do mikrolokacije, starosti zgrade i kvaliteta same gradnje. Ukupna cena otkupa se nekada mo\u017ee umanjiti za iznos doprinosa za stambenu gradnju koji se upla\u0107ivao u vreme socijalizma. Tako\u0111e, odre\u0111ene zakonske povlastice postoje ukoliko je prvobitni kupac bio vojni invalid<\/strong> ili lice sa sli\u010dnim beneficijama.<\/p>\n

Sve ove informacije su od neprocenjivog zna\u010daja za vas kao novog kupca, jer \u0161to je manji iznos preostalog otkupa, to ste u boljoj pregovara\u010dkoj poziciji. Treba imati na umu da procedura pred Republi\u010dkim zavodom za statistiku mo\u017ee potrajati, te se na kona\u010dan obra\u010dun \u010desto \u010deka i do 60 dana.<\/strong><\/p>\n

Pravni izazovi neuknji\u017eenih stanova iz otkupa<\/h2>\n

Jedna od najkomplikovanijih situacija sa kojom se mo\u017eete susresti jeste kada je stan u potpunosti ispla\u0107en, ali nikada nije uknji\u017een u nadle\u017enom Katastru nepokretnosti. Do ovoga dolazi kada prethodni vlasnik izmiri sve finansijske obaveze prema dr\u017eavi, ali zanemari proceduru upisa prava svojine. Najve\u0107a prepreka za vas kao kupca je ta \u0161to neuknji\u017een stan ne mo\u017eete kupiti putem bankarskog stambenog kredita<\/strong>.<\/p>\n

Ovakva situacija je re\u0161iva isklju\u010divo pod uslovom da trenutni prodavac poseduje kompletnu arhivu, odnosno dokaze da je platio porez i potvrdu o otkupu stana u celosti. Zatim se pribavljaju neophodne pravne izjave kojima se omogu\u0107ava da se, prate\u0107i pravni kontinuitet, stan direktno uknji\u017ei na va\u0161e ime po zavr\u0161etku kupoprodaje.<\/p>\n

\"Kvadratura<\/p>\n

Nakon podno\u0161enja zahteva nadle\u017enim organima, \u010deka se zakonski rok u kojem se mo\u017ee podneti \u017ealba. Kada re\u0161enje postane pravosna\u017eno, dobijate \u010dist vlasni\u010dki list i tek tada se otvara mogu\u0107nost apliciranja za stambeni kredit kojim \u0107ete nekretninu kona\u010dno i kupiti.<\/p>\n

Neophodna papirologija i sigurnost celokupne transakcije<\/h2>\n

Na samom kraju dolazimo do najva\u017enijeg segmenta \u2013 papirologije. Vrsta i obim potrebne dokumentacije zavise isklju\u010divo od trenutnog pravnog statusa nekretnine (da li je stan uknji\u017een i ispla\u0107en, ili je proces otkupa jo\u0161 uvek u toku).<\/p>\n

Ukoliko je nekretnina ve\u0107 uknji\u017eena i otkup je davno zavr\u0161en, od papira \u0107e vam biti potrebna li\u010dna karta, original ili sudski overena fotokopija ugovora o sticanju prava svojine prethodnog vlasnika. Tako\u0111e, bi\u0107e vam neophodan i dokaz o pla\u0107enim administrativnim taksama, koji mora biti propisno overe<\/strong>n.<\/p>\n

Sa druge strane, ako ulazite u proces kupovine stana koji tek treba da se isplati dr\u017eavi, bi\u0107e vam potrebno ne\u0161to vi\u0161e strpljenja i dokumenata. U ovom slu\u010daju morate imati overen Ugovor o otkupu<\/strong>. Va\u017eno je napomenuti da se porez na apsolutna prava u odre\u0111enim specifi\u010dnim koracima ovog otkupa ne pla\u0107a dvostruko, \u0161to je olak\u0161avaju\u0107a okolnost. Ugovor o otkupu obavezno mora biti overen kod javnog bele\u017enika (notara). Uz to, morate posedovati zvani\u010dnu potvrdu o isplati celokupne otkupne cene, overene potvrde o upla\u0107enim taksama i standardnu identifikacionu dokumentaciju.<\/p>\n

S obzirom na to da kupovina stana<\/a> predstavlja ogromnu \u017eivotnu i finansijsku prekretnicu, ultimativni savet je da se pre ulaska u proces obavezno konsultujete sa stru\u010dnim advokatom za imovinsko-pravne odnose<\/strong>. Temeljna provera katastarske i pravne istorije nekretnine sa\u010duva\u0107e vas od potencijalnih neprijatnosti.<\/strong> Ukoliko obavite detaljnu proveru i ispo\u0161tujete sve pravne okvire, bi\u0107ete apsolutno sigurni u svoju investiciju, a uz malo sre\u0107e, pro\u0107i \u0107ete znatno povoljnije u odnosu na aktuelne cene komercijalnog tr\u017ei\u0161ta nekretnina.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Planirate kupovinu stana iz otkupa? Saznajte sve o pravnim procedurama, finansijskim prednostima i dokumentaciji neophodnoj za sigurnu kupovinu nekretnine u 2026. godini.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12831,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[57,45,69],"class_list":["post-11424","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-stanovi-i-kuce","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11424","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11424"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11424\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14854,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11424\/revisions\/14854"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12831"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11424"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11424"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11424"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}