{"id":11467,"date":"2026-03-31T14:48:00","date_gmt":"2026-03-31T14:48:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11467"},"modified":"2026-05-07T17:26:27","modified_gmt":"2026-05-07T15:26:27","slug":"ugovor-o-zakupu-stana-vodic-za-sigurno-iznajmljivanje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/ugovor-o-zakupu-stana-vodic-za-sigurno-iznajmljivanje-11467\/","title":{"rendered":"Kako pravilno sastaviti i potpisati ugovor o zakupu stana?"},"content":{"rendered":"\n

Pre potpisivanja ugovora o zakupu stana<\/strong>, va\u017eno je da se upoznate sa klju\u010dnim terminima i pojmovima koji su vezani za standardno izdavanje stanova<\/a><\/strong>. Preporu\u010dujemo vam da ne potpisujete nijedan pravni dokument a da ga prethodno niste pa\u017eljivo pro\u010ditali. Nemojte se libiti da tra\u017eite da se u isti unesu odre\u0111ene izmene ukoliko smatrate da su one neophodne za va\u0161u sigurnost.<\/p>\n\n\n\n

Nema ni\u010deg boljeg od trenutka kada ste prona\u0161li stan koji je idealan za vas. Usmeno ste napravili sve dogovore i sada je vreme da i zvani\u010dno potpi\u0161ete ugovor o zakupu u kojem \u0107ete te usmene dogovore preneti na papir i ozvani\u010diti va\u0161u saradnju. U 2026. godini, ovaj proces je postao znatno efikasniji zahvaljuju\u0107i opciji digitalnog potpisivanja, ali osnovna pravila opreza ostaju ista.<\/p>\n\n\n\n

\"Digitalno<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Iako se kao kostur naj\u010de\u0161\u0107e uzima jedan te isti \u0161ablon, va\u017eno je da znate da ne postoje dva ugovora o zakupu stana koja su potpuno ista. Kod svakog stana postoje odre\u0111ene pojedinosti, stanje na tr\u017ei\u0161tu nekretnina i politike stanodavca koje se razlikuju. Zato je va\u017eno da detaljno analizirate dokument pre nego \u0161to stavite svoj potpis na njega.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ukoliko je za vas iznajmljivanje nekretnina<\/strong> novo iskustvo, mo\u017eda prvi put imate posla sa pravnim dokumentom ove vrste. Notorno ih je te\u0161ko pro\u010ditati bez predznanja, a ako ne znate pravi \u017eargon, mo\u017ee vam biti te\u0161ko i da u potpunosti razumete svoja prava. Jezik koji se koristi za opisivanje osnovnih pravila mo\u017ee da vam bude nepoznat. U nastavku \u0107emo predstaviti nekoliko klju\u010dnih detalja i termina koji c\u0301e vam pomoc\u0301i da razjasnite o \u010demu zapravo govori moderan ugovor o zakupu.<\/p>\n\n\n\n

Prona\u0111ite i iznajmite savr\u0161en stan. Odaberite \u017eeljeni grad i pogledajte oglase:<\/strong>
IZDAVANJE STANOVA<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Stanar i stanodavac u pravnom smislu<\/h2>\n\n\n\n

Kroz ceo ugovor o zakupu provla\u010de se termini „stanar\u201c i „stanodavac\u201c. Obzirom da je ugovor o zakupu uglavnom generi\u010dki dokument, ovi termini se odnose na dve primarne uklju\u010dene strane.<\/p>\n\n\n\n

Pod stanarom se smatra osoba koja iznajmljuje stan za sopstvene potrebe, dok je stanodavac<\/strong> vlasnik stana koji je taj stambeni prostor dao u zakup. Tako\u0111e, va\u017eno je napomenuti da zakupodavac (stanodavac) mo\u017ee biti i ovla\u0161\u0107eno lice kojem je stvarni vlasnik stana dao overeno punomo\u0107je da ga zastupa. Zbog sve ve\u0107eg broja ljudi koji \u017eive u inostranstvu, danas u 2026. godini stanove sve \u010de\u0161\u0107e izdaju property management<\/em> agencije koje deluju u ime vlasnika.<\/p>\n\n\n\n

\"Izdavanje<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Podzakup stana: Rizici i mogu\u0107nosti<\/h2>\n\n\n\n

Ovo je standardni termin iz pravnog \u017eargona koji se odnosi na prava zakupca da dalje izdaje nekretninu o kojoj je re\u010d tre\u0107em licu. Ta\u010dka o podzakupu mo\u017ee biti sastavni deo ugovora, a na\u017ealost \u010desto se i zanemaruje tokom \u010ditanja. Ipak, od izuzetne je va\u017enosti da znate da li imate prava da, na primer, ukoliko smatrate da je stan koji ste iznajmili prevelik samo za vas, izdate jednu sobu ili deo stana u podzakup tre\u0107em licu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nikada se ne zna \u0161ta sve mo\u017ee da donese budu\u0107nost i zato je dobro da se kroz ugovor provuku i defini\u0161u apsolutno svi aspekti koji se ti\u010du stanovanja. Zakupodavac ima puno pravo da u potpunosti zabrani podzakup ili da ga dopusti na odre\u0111eno vreme. U svakom slu\u010daju, davanje stana u podzakup predstavlja rizi\u010dan poduhvat jer se vi kao zakupac smatrate jedinim odgovornim pred stanodavcem za \u0161tetu koju bi potencijalno podzakupac mogao da napravi.<\/strong> Podzakupac ne rizikuje da izgubi depozit na isti na\u010din kao vi.<\/p>\n\n\n\n

Kirija i depozit: Standardi u 2026. godini<\/h2>\n\n\n\n

U dokumentu je neophodno ta\u010dno navesti iznos mese\u010dne kirije, valutu u kojoj se obra\u010dunava, kao i gde, do kog datuma u mesecu i na koji na\u010din \u0107e zakupac (stanar) da plac\u0301a kiriju.<\/strong> Sa prelaskom na prete\u017eno bezgotovinsko dru\u0161tvo, ugovori iz 2026. godine naj\u010de\u0161\u0107e podrazumevaju pla\u0107anje isklju\u010divo na teku\u0107i ra\u010dun, \u010dime obe strane dobijaju validan elektronski trag o uplati.<\/p>\n\n\n\n

Ovde je mogu\u0107e uklju\u010diti i klauzule koje se ti\u010du iznosa naknada za eventualno ka\u0161njenje sa pla\u0107anjem. Depozit za stan predstavlja nov\u010danu garanciju zakupodavcu u iznosu od jedne, a usled tr\u017ei\u0161nih fluktuacija sve \u010de\u0161\u0107e i dve mese\u010dne kirije.<\/strong> Depozit slu\u017ei u slu\u010daju da zakupac napravi odre\u0111enu materijalnu \u0161tetu u stanu ili propusti pla\u0107anje ra\u010duna. Kada je po iseljenju sve u najboljem redu, depozit se naj\u010de\u0161\u0107e koristi za namirivanje poslednje kirije i neispra\u0107enih ra\u010duna, ili se u celosti vra\u0107a zakupcu.<\/p>\n\n\n\n

\"Klju\u010devi<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta je sve uklju\u010deno u cenu najma?<\/h2>\n\n\n\n

U najmu je potrebno kristalno jasno navesti da li je u cenu kirije i zakupa uklju\u010deno i pla\u0107anje komunalija, kao \u0161to su ra\u010duni za elektri\u010dnu energiju, infostan, centralno grejanje, kablovsku televiziju i brzi internet. Potrebno je jasno definisati prava i obaveze<\/strong> \u2013 da li ra\u010dune izmiruje li\u010dno zakupac, ili to \u010dini zakupodavac nakon \u0161to mu zakupac prosledi novac. Preciziranje ovih tro\u0161kova spre\u010dava skrivene izdatke.<\/p>\n\n\n\n

Ugovor na odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vreme<\/h2>\n\n\n\n

Postoje dve osnovne vrste ugovora: oni na odre\u0111eno vreme i oni koji su na neodre\u0111eno vreme. Ugovori o zakupu na neodre\u0111eno vreme su fleksibilniji i automatski se obnavljaju iz meseca u mesec, sve dok stanodavac ili stanari ne raskinu ugovor uz po\u0161tovanje otkaznog roka. Ugovori na odre\u0111eno vreme traju do fiksno odre\u0111enog roka (obi\u010dno godinu dana). U ovom delu se jasno precizira datum useljenja i du\u017eina najma, a nakon isteka, on se obi\u010dno produ\u017eava potpisivanjem aneksa ugovora ukoliko su obe stranke saglasne.<\/p>\n\n\n\n

\"Savremeni<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Klauzula o raskidu ugovora i otkazni rok<\/h2>\n\n\n\n

Klauzule o raskidu ugovora \u0161tite i zakupca i zakupodavca ukoliko do\u0111e do nepredvi\u0111ene situacije ili nepo\u0161tovanja dogovora. Za zakupca stana, ove klauzule su krucijalne jer mu omogu\u0107avaju da pravno bezbedno raskine ugovor i prestane da pla\u0107a stanarinu u slu\u010daju da stan postane nenastanjiv (na primer, ozbiljan problem instalacija ili vlage koji zakupodavac odbija da re\u0161i u razumnom roku). Time zakupac dobija pravo da potra\u017ei drugo mesto za \u017eivot bez penala.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sa druge strane, zakupodavac je za\u0161ti\u0107en od nesavesnog pona\u0161anja. U slu\u010daju namernog uni\u0161tavanja imovine, dovo\u0111enja neprijavljenih lica ili na\u010dina \u017eivota koji konstatno ometa kom\u0161ije, stanodavac mo\u017ee aktivirati klauzulu i raskinuti ugovor po hitnom postupku. Za standardne situacije preme\u0161tanja ili iseljenja, precizira se otkazni rok koji danas iznosi uglavnom izme\u0111u 30 i 60 dana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Elektronski ugovori i zakonska prijava boravi\u0161ta<\/h2>\n\n\n\n

Danas je va\u017eno ista\u0107i da elektronski ugovor o zakupu stana<\/a><\/strong> overen kvalifikovanim elektronskim sertifikatom ima apsolutno istu pravnu snagu kao i tradicionalni papirni dokument. Tako\u0111e, posedovanje ovakvog ugovora je neophodno za zakonsku prijavu boravi\u0161ta (tzv. „Beli karton“).<\/strong> Ovo je postalo naro\u010dito zna\u010dajno s obzirom na veliki broj stranih dr\u017eavljana, ekspata i digitalnih nomada koji apliciraju za vizu i privremeni boravak u Republici Srbiji.<\/p>\n\n\n\n

Politika o ku\u0107nim ljubimcima (Pet-friendli stanovi)<\/h2>\n\n\n\n

Jo\u0161 jedna izuzetno va\u017ena stavka koja se mora na\u0107i u ugovoru jeste ona u kojoj se obrazla\u017ee da li su kuc\u0301ni ljubimci uop\u0161te dozvoljeni u stanu. Ukoliko je stan pet-friendly<\/strong>, ugovara se koje vrste, koliko njih i kojih gabarita su prihvatljivi. \u010cesto se na modernom tr\u017ei\u0161tu uvode i dodatni tro\u0161kovi, poput takozvanog „pet depozita“ za pokrivanje eventualnih dubinskih pranja name\u0161taja nakon iseljenja.<\/p>\n\n\n\n

Jasno je potrebno navesti ukoliko stanar ne sme dovesti bilo koju drugu vrstu kuc\u0301nog ljubimca osim one inicijalno prijavljene. Naravno, zakupodavac mo\u017ee da odlu\u010di da zadr\u017ei striktnu politiku zabrane dr\u017eanja bilo kakvih \u017eivotinja u stambenom prostoru, \u0161to se mora striktno ispo\u0161tovati.<\/p>\n\n\n\n

\"Ugovor<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Agencijska provizija pri iznajmljivanju nekretnina<\/h2>\n\n\n\n

Ukoliko ste savr\u0161en stan za izdavanje prona\u0161li putem licencirane agencije za nekretnine, termin sa kojim obavezno morate biti upoznati ti\u010de se provizije. Agencijska provizija<\/a> predstavlja jednokratnu naknadu za posredovanje prilikom iznajmljivanja nekretnina i pravnu podr\u0161ku prilikom sastavljanja ugovora.<\/p>\n\n\n\n

Ovu naknadu mo\u017ee pla\u0107ati zakupac, zakupodavac, a ponekad se tro\u0161ak deli na obe stranke. Naj\u010de\u0161\u0107i standard u praksi je da agencijsku proviziju snosi zakupac u iznosu od 50% vrednosti prve mese\u010dne zakupnine, ali savremeni trendovi sve vi\u0161e podsti\u010du stanodavce da oni budu ti koji pokrivaju tro\u0161kove usluga posrednika. Da li \u0107ete pla\u0107ati proviziju i u kom iznosu, zavisi isklju\u010divo od poslovne politike konkretne agencije i transparentno je istaknuto u svakom oglasu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte na \u0161ta treba da obratite pa\u017enju pre potpisivanja ugovora o zakupu stana. Klju\u010dni saveti, pravni termini i prava zakupca i zakupodavca za siguran najam nekretnine.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12845,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[47,45,70],"class_list":["post-11467","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-agenti-i-agencije-za-nekretnine","tag-vodici","tag-zakupodavac-i-zakupac"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11467","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11467"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11467\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14743,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11467\/revisions\/14743"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12845"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11467"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11467"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11467"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}