{"id":11487,"date":"2026-03-14T10:30:00","date_gmt":"2026-03-14T10:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11487"},"modified":"2026-05-15T13:59:34","modified_gmt":"2026-05-15T11:59:34","slug":"legalizacija-objekata-srbija-vodic-proces","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/legalizacija-objekata-srbija-vodic-proces-11487\/","title":{"rendered":"Sve o ozakonjenju objekata u Srbiji: Procedura i saveti"},"content":{"rendered":"\n<p>Jedna od vode\u0107ih tema o kojoj se u Srbiji decenijama govori jeste legalizacija, odnosno ozakonjenje bespravno izgra\u0111enih objekata. Kako je Vlada Republike Srbije jo\u0161 2015. godine usvojila osnovni Zakon o ozakonjenju objekata, pokrenut je slo\u017een i dugotrajan proces sa ciljem da se trajno re\u0161i problem nelegalne gradnje koja je, naro\u010dito u periodu od sedamdesetih do dvehiljaditih godina, uzela maha \u0161irom zemlje.<\/p>\n\n\n\n<p>Glavni cilj ovog kompleksnog procesa jeste da se svi nelegalno izgra\u0111eni objekti uvedu u zakonske okvire, \u010dime bi vlasnici kona\u010dno stekli punu pravnu sigurnost nad svojom imovinom. Istovremeno, dr\u017eava i lokalne samouprave ostvaruju zna\u010dajne prihode od poreza i taksi, uz striktno spre\u010davanje svake dalje divlje gradnje.<\/p>\n\n\n\n<p>Danas, u <strong>martu 2026. godine<\/strong>, svedo\u010dimo konkretnim rezultatima najnovijih zakonskih izmena i potpune digitalizacije sistema. Ova modernizacija je umnogome ubrzala re\u0161avanje zaostalih predmeta, donose\u0107i stabilnost na tr\u017ei\u0161tu nekretnina i olak\u0161avaju\u0107i gra\u0111anima upis u <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/upis-nekretnine-u-katastar-vodic-11389\/\">katastar nepokretnosti<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/digitalizacija-katastra-srbija-2026.webp\" alt=\"Modernizacija katastra nepokretnosti u Srbiji\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u0160ta je zapravo ozakonjenje objekata i kako funkcioni\u0161e?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ozakonjenje objekta, popularnije poznato kao <strong>legalizacija objekata<\/strong>, predstavlja pravni postupak naknadnog dobijanja gra\u0111evinske i upotrebne dozvole za objekte koji su izgra\u0111eni bez ovih neophodnih dokumenata. U praksi, naj\u010de\u0161\u0107e se radi o porodi\u010dnim ku\u0107ama, delovima ku\u0107a ili pomo\u0107nim objektima na selu i periferiji gradova. Ipak, ovaj problem je i te kako prisutan i u stambenim zgradama, gde su najo\u010digledniji primeri nelegalne gradnje nadogradnja dodatnih spratova, terasa ili pretvaranje zajedni\u010dkih prostorija u stambene jedinice.<\/p>\n\n\n\n<p>Dr\u017eava je kroz razli\u010dite zakone decenijama poku\u0161avala da re\u0161i ovaj problem, ali se <strong>Zakon o ozakonjenju objekata<\/strong> pokazao kao najsveobuhvatniji poku\u0161aj do sada, daju\u0107i jasan okvir i jasne sankcije za one koji pravila ne po\u0161tuju.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/03\/legalizacija-objekata-srbija-2026.webp\" alt=\"Urbanizacija i legalizacija objekata u Srbiji\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zakonodavni okvir i klju\u010dne izmene do 2026. godine<\/h2>\n\n\n\n<p>Zakon o ozakonjenju objekata prvobitno je predvideo da se mogu ozakoniti svi objekti koji su jasno vidljivi na satelitskom snimku Republike Srbije iz 2015. godine. Vlasnici tada nisu mogli samostalno podnositi nove zahteve, ve\u0107 je postupak pokretan automatski za ranije podnete zahteve ili detaljnim popisom od strane op\u0161tinskih komisija. Gra\u0111anima je, tako\u0111e, ostavljena mogu\u0107nost da gra\u0111evinskoj inspekciji prijave svoj nelegalni objekat i tako iniciraju proces legalizacije.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Od roka iz 2023. do novih mera i digitalizacije<\/h2>\n\n\n\n<p>Poslednjim izmenama i dopunama Zakona iz 2018. godine bio je predvi\u0111en optimisti\u010dan rok od pet godina za zavr\u0161etak svih zapo\u010detih postupaka, odnosno do 2023. godine. Me\u0111utim, praksa na terenu je pokazala da je ogroman broj predmeta ostao nere\u0161en usled birokratskih prepreka i nere\u0161enih imovinskih odnosa. S obzirom na to da je divlja gradnja klasifikovana kao krivi\u010dno delo, a da su lokalne samouprave u tom periodu donele relativno mali broj re\u0161enja o ru\u0161enju, postalo je jasno da je problemu potreban druga\u010diji pristup.<\/p>\n\n\n\n<p>Kako bi se proces drasti\u010dno ubrzao i kona\u010dno priveo kraju, Vlada je usvojila stro\u017ee i efikasnije izmene Zakona. Ove mere uvele su <strong>potpunu digitalizaciju procesa<\/strong>. Zahvaljuju\u0107i softverskim re\u0161enjima implementiranim tokom 2025. godine, procedure za objekte do 100 m\u00b2 su maksimalno pojednostavljene. Pored toga, uvedene su i rigorozne kazne za svaku novu nelegalnu gradnju koja je evidentirana nakon najnovijih satelitskih snimaka. Nacionalni plan je da se do kraja 2027. godine re\u0161i velika ve\u0107ina preostalih slu\u010dajeva na nivou cele Srbije.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Postupak legalizacije: Potrebna dokumentacija, procedure i tro\u0161kovi<\/h2>\n\n\n\n<p>Iako su procedure digitalizacijom donekle pojednostavljene, su\u0161tinska pravna dokumentacija ostaje sli\u010dna i zahteva pa\u017enju. Za uspe\u0161no ozakonjenje objekta i kasniji upis u katastar, vlasnik mora nadle\u017enom organu dostaviti slede\u0107e:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dokaz o odgovaraju\u0107em pravu na objektu ili zemlji\u0161tu:<\/strong> To mo\u017ee biti overen ugovor o kupoprodaji, re\u0161enje o nasle\u0111ivanju, pravosna\u017ena sudska presuda ili, u specifi\u010dnim slu\u010dajevima, dokaz o statusu savesnog korisnika (poput vi\u0161egodi\u0161njih ra\u010duna za komunalije, struju i sli\u010dno).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Izve\u0161taj o zate\u010denom stanju objekta:<\/strong> Ovaj klju\u010dni dokument stru\u010dno izra\u0111uje licencirani arhitekta ili in\u017eenjerski projektni biro. On obavezno sadr\u017ei elaborat geodetskih radova za objekte koji jo\u0161 uvek nisu ucrtani i upisani u katastar nepokretnosti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dokaz o uplati takse za ozakonjenje:<\/strong> Iznos ove republi\u010dke takse zavisi od povr\u0161ine, namene i same lokacije objekta. Za standardne porodi\u010dne ku\u0107e i stanove do 100 m\u00b2 taksa je zadr\u017eana na pristupa\u010dnom nivou od 5.000 dinara. Va\u017eno je napomenuti da su odre\u0111ene ranjive kategorije gra\u0111ana, kao \u0161to su osobe sa invaliditetom i korisnici socijalne pomo\u0107i, oslobo\u0111ene pla\u0107anja ove takse ukoliko ispunjavaju zakonske uslove.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Koji objekti mogu, a koji ne mogu biti predmet ozakonjenja?<\/h2>\n\n\n\n<p>Osnovno pravilo jeste da predmet ozakonjenja mogu biti isklju\u010divo oni objekti koji su u gra\u0111evinskom smislu zavr\u0161eni. Kada su u pitanju stambene zgrade, zakon toleri\u0161e situacije gde je dovoljno da su izvedeni barem grubi gra\u0111evinski radovi sa postavljenim krovom i stolarijom. Ipak, postoje i objekti koji apsolutno ne podle\u017eu legalizaciji. Prema striktnim odredbama Zakona, to su slede\u0107i slu\u010dajevi:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Objekti izgra\u0111eni na zemlji\u0161tu koje je geolo\u0161ki nepovoljno za gra\u0111enje (aktivna klizi\u0161ta, mo\u010dvarna tla).<\/li>\n\n\n\n<li>Gra\u0111evine podignute od materijala koji ne garantuje dugoro\u010dnu trajnost, stati\u010dku stabilnost i sigurnost stanara.<\/li>\n\n\n\n<li>Objekti izgra\u0111eni na povr\u0161inama stroge javne namene ili u za\u0161titnim zonama (na primer, u zoni visokih dalekovoda, nacionalnih parkova, vodoizvori\u0161ta ili radio koridora).<\/li>\n\n\n\n<li>Objekti za koje je u ranijem periodu ve\u0107 pravosna\u017eno i zvani\u010dno odbijen zahtev za legalizaciju.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Kada je re\u010d o ruralnim podru\u010djima i objektima na selu, veoma je va\u017eno znati da stare ku\u0107e izgra\u0111ene do 1961. godine, kao i pomo\u0107ni poljoprivredni objekti izgra\u0111eni do 1973. godine, uop\u0161te ne podle\u017eu procesu ozakonjenja. Ovi objekti se, na osnovu starih propisa, po sili zakona ve\u0107 smatraju legalnim.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/tradicionalna-seoska-kuca-srbija.webp\" alt=\"Tradicionalna seoska ku\u0107a u Srbiji\" title=\"\"><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Stanje na tr\u017ei\u0161tu nekretnina u martu 2026. godine: Izazovi i budu\u0107nost<\/h2>\n\n\n\n<p>Uprkos implementaciji novih mera i prelasku na digitalne platforme, proces legalizacije u velikim urbanim centrima poput Beograda, Novog Sada i Ni\u0161a i dalje se povremeno suo\u010dava sa uskim grlima. Najnoviji statisti\u010dki podaci iz prve polovine 2026. godine pokazuju da je broj re\u0161enih predmeta drasti\u010dno porastao u odnosu na period pre pet godina, ali nasle\u0111eni problem iz pro\u0161log veka i dalje zahteva posve\u0107enost. Glavni kamen spoticanja naj\u010de\u0161\u0107e predstavljaju izuzetno slo\u017eeni imovinsko-pravni odnosi me\u0111u suvlasnicima i ograni\u010deni administrativni kapaciteti pojedinih op\u0161tina.<\/p>\n\n\n\n<p>Stru\u010dnjaci iz oblasti prometa nekretnina su godinama unazad upozoravali da je mera stopiranja prodaje nekretnina koje su u procesu legalizacije (uvedena 2018. godine) zna\u010dajno umanjila ponudu na tr\u017ei\u0161tu. Iako je osnovna namera te mere bila da se izvr\u0161i direktan pritisak na vlasnike da ubrzaju i zavr\u0161e proces ozakonjenja, ona je istovremeno &#8222;zamrzla&#8220; veliki deo stambenog fonda. S primenom novih zakonskih re\u0161enja i ubrzanim izdavanjem dozvola u 2026. godini, ponuda nekretnina sa \u010distim papirima se obogatila, \u0161to je direktno doprinelo stabilizaciji cena kvadrata u ve\u0107im gradovima Srbije.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Za\u0161to je legalizacija klju\u010dna za vlasnike i celokupno dru\u0161tvo?<\/h2>\n\n\n\n<p>Osim sticanja neophodne pravne sigurnosti i spokoja, legalizacija objekta donosi i veoma konkretne, merljive ekonomske prednosti. <strong>Legalizovani objekti imaju znatno ve\u0107u tr\u017ei\u0161nu vrednost<\/strong> u odnosu na nelegalne. Kao takvi, oni se mogu potpuno nesmetano prodavati, kupovati, poklanjati i ostavljati u zakonsko nasledstvo bez straha od sudskih sporova. Pored toga, isklju\u010divo ozakonjen i u katastar upisan objekat mo\u017ee biti predmet bankarske hipoteke, \u0161to vlasnicima i potencijalnim kupcima otvara vrata za podizanje povoljnih stambenih kredita.<\/p>\n\n\n\n<p>Gledano na \u0161irem, dru\u0161tvenom planu, uspe\u0161no sprovedena legalizacija kreira znatno ure\u0111enije i transparentnije <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/trziste-nekretnina-srbija-izdavanje-stanova-12041\/\">tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a>. Ona omogu\u0107ava pravednije pove\u0107anje prihoda lokalnih samouprava kroz sistemsku naplatu poreza na imovinu i stvara realne preduslove za kvalitetnije urbanisti\u010dko planiranje gradova. Sredstva prikupljena od taksi za ozakonjenje zakonski se direktno reinvestiraju u komunalno opremanje infrastrukture \u2013 od izgradnje vodovoda i kanalizacije do asfaltiranja ulica \u2013 \u010dime se direktno podi\u017ee kvalitet \u017eivota u lokalnim zajednicama.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saznajte sve o procesu ozakonjenja objekata u 2026. godini. Pro\u010ditajte koji su koraci, neophodna dokumentacija i kako legalizacija uti\u010de na vrednost va\u0161e nekretnine i pravnu sigurnost.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12857,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[43,56,80,69],"class_list":["post-11487","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-fokus","tag-katastar-nepokretnosti","tag-rokovi","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11487","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11487"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11487\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15940,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11487\/revisions\/15940"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12857"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11487"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11487"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11487"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}