{"id":11675,"date":"2026-03-05T06:00:00","date_gmt":"2026-03-05T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=11675"},"modified":"2026-05-14T18:36:34","modified_gmt":"2026-05-14T16:36:34","slug":"regulacija-trzista-nekretnina-evropa-srbija","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/regulacija-trzista-nekretnina-evropa-srbija-11675\/","title":{"rendered":"Kako evropski pravni okviri oblikuju moderno tr\u017ei\u0161te nekretnina"},"content":{"rendered":"<p>Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti nije regulisano jedinstveno na nivou Evropske unije, ve\u0107 je ova oblast prepu\u0161tena regulaciji na nivou zemalja \u010dlanica uz obavezu uskla\u0111ivanja sa pojedinim odredbama Direktive o uslugama na unutra\u0161njem tr\u017ei\u0161tu (2006\/123\/EC). Regulisanje posebnim zakonima prisutno je u ve\u0107ini zemalja \u010dlanica EU, dok je u ostalima ova oblast regulisana u okviru op\u0161tih zakona koji ure\u0111uju oblast trgovine i usluga.<\/p>\n<p>Danas, u <strong>martu 2026. godine<\/strong>, svedoci smo ubrzane digitalizacije i uvo\u0111enja strogih evropskih direktiva o spre\u010davanju pranja novca (AML direktive) i obaveznim sertifikatima o energetskoj efikasnosti. <strong>Ovi novi standardi dodatno oblikuju na\u010din na koji agencije za nekretnine posluju \u0161irom Evrope, name\u0107u\u0107i vi\u0161i stepen transparentnosti i pravne sigurnosti za sve u\u010desnike u kupoprodajnim procesima.<\/strong><\/p>\n<h2>Pravni okviri i regulacija tr\u017ei\u0161ta nekretnina u Evropi<\/h2>\n<h3>Francuska: Zakon Hoguet i savremena digitalizacija<\/h3>\n<p>Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u <strong>Republici Francuskoj<\/strong> regulisana je Zakonom o posredovanju (Loi Hoguet) koji je na snazi od 1970. godine, uz Dekret donet 20. jula 1972. godine. Iako star, ovaj zakon je do\u017eiveo brojne revizije kako bi se prilagodio digitalnom dobu u kojem danas \u017eivimo. Koristi se za sve vrste posredovanja, a izme\u0111u ostalog i za profesionalno posredovanje u prometu nekretninama.<\/p>\n<p>Odredbe ovog zakona odnose se na fizi\u010dka i pravna lica koja se ovim bave u praksi, a obuhvataju uslu\u017ene delatnosti kao \u0161to su:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>kupovina, prodaja, zamena, zakup ili podzakup stambenih objekata (zavr\u0161enih, nezavr\u0161enih, name\u0161tenih ili nename\u0161tenih),<\/strong><\/li>\n<li><strong>kupovina, zakup ili prodaja poslovnog prostora,<\/strong><\/li>\n<li><strong>upravljanje nepokretnostima i odr\u017eavanje objekata.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Da bi agent za nekretnine u Francuskoj mogao legalno da posluje, mora da ispuni slede\u0107e uslove:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>propisane akademske kvalifikacije, stru\u010dnost i iskustvo,<\/strong><\/li>\n<li><strong>profesionalnu dozvolu \u2013 licencu (carte professionnelle), koja se danas izdaje i obnavlja u digitalnom formatu,<\/strong><\/li>\n<li><strong>profesionalno osiguranje od odgovornosti i \u0161tete,<\/strong><\/li>\n<li><strong>garanciju banke za iznos novca koji dr\u017ei u ime klijenta (nedozvoljeno je primanje novca ukoliko garancija glasi na sumu manju od propisanog minimuma, koji je istorijski iznosio 85.000 EUR, a danas prati inflatorna uskla\u0111ivanja),<\/strong><\/li>\n<li><strong>stope provizije moraju biti jasno definisane u punomo\u0107ju i vidno istaknute u kancelariji, kao i na zvani\u010dnoj veb-stranici agencije.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Stope provizije su bile fiksne po zakonu do 1987. godine, kada je izvr\u0161ena deregulacija cena usluga, \u0161to je omogu\u0107ilo slobodno formiranje cena na tr\u017ei\u0161tu nekretnina.<\/p>\n<h3>Velika Britanija: Za\u0161tita potro\u0161a\u010da i post-Bregzit standardi<\/h3>\n<p>U <strong>Velikoj Britaniji<\/strong>, bez obzira na njen izlazak iz Evropske unije, oblast posredovanja u prometu nepokretnosti ostala je regulisana Zakonom o agentima za nekretnine (The Estate Agents Act) iz 1979. godine, sa klju\u010dnim dopunama sadr\u017eanim u <em>Consumers, Estate Agents and Redress Act<\/em> iz 2007. godine. Do 2026. godine, britansko tr\u017ei\u0161te je dodatno poo\u0161trilo pravila u vezi sa transparentno\u0161\u0107u digitalnih platformi za ogla\u0161avanje.<\/p>\n<p>Zakonom je regulisano poslovanje agencija i agenata za promet nepokretnosti, propisani su uslovi za obavljanje ovog posla, kao i stroge kaznene odredbe. Ure\u0111ena su i pitanja nadzora, informisanja, vo\u0111enja i osiguranja ra\u010duna klijenta.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>ta\u010dnom iznosu provizije,<\/strong><\/li>\n<li><strong>svim prate\u0107im taksama i tro\u0161kovima,<\/strong><\/li>\n<li><strong>visini provizije ukoliko je nepokretnost povu\u010dena sa tr\u017ei\u0161ta bez prodaje, ili bez znanja agenta,<\/strong><\/li>\n<li><strong>detaljima o uslovima kada je doplata neophodna,<\/strong><\/li>\n<li><strong>svim uslugama koje \u0107e biti ponu\u0111ene klijentima, i to isklju\u010divo pismenim putem (uklju\u010duju\u0107i e-mail i digitalne ugovore), pre nego \u0161to nalogodavac pristane na posredovanje.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Agent mora promptno i u pisanoj formi objaviti svaki vid li\u010dnog interesa koji on, ili sa njim povezana lica, imaju u vezi sa transakcijom, i to pre po\u010detka pregovora. Pritom ne sme da tra\u017ei niti da primi depozit za prodaju imovine u kojoj ima li\u010dni interes. Tokom pregovora, svi uklju\u010deni u transakciju moraju biti tretirani jednako i po\u0161teno.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/poslovna-etika-promet-nekretnina-srbija.webp\" alt=\"Poslovna etika u prometu nekretnina\" width=\"100%\" title=\"\"><\/p>\n<p>Tako\u0111e, propisano je da agent mora obavestiti klijenta o svim ponudama potencijalnih kupaca, osim onih za koje je klijent napismeno naveo da ne \u017eeli obave\u0161tenja (npr. ponude ispod tra\u017eene cene). Svi depoziti moraju biti strogo \u010duvani na specijalnim namenskim ra\u010dunima u ovla\u0161\u0107enim finansijskim institucijama.<\/p>\n<h3>SR Nema\u010dka: Nova pravila za raspodelu provizije<\/h3>\n<p>Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u <strong>SR Nema\u010dkoj<\/strong> decenijama se oslanjala na Saveznu uredbu iz 1974. godine. Tradicionalno, kupac je bio taj koji je preuzimao teret pla\u0107anja agencijske provizije koja se kretala oko 3.5% od cene nekretnine. Me\u0111utim, zakonodavstvo je evoluiralo.<\/p>\n<p>Zahvaljuju\u0107i zakonskim reformama koje su zapo\u010dele krajem 2020. godine, a koje su do 2026. godine postale apsolutni standard, uveden je princip ravnopravne raspodele tro\u0161kova (<em>Bestellerprinzip<\/em> kod prodaje). Danas je zakonski regulisano da se agencijska provizija naj\u010de\u0161\u0107e deli na ravne \u010dasti (50:50) izme\u0111u prodavca i kupca. Time je <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/trziste-nekretnina-srbija-izdavanje-stanova-12041\/\">tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a> u Nema\u010dkoj postalo znatno pravednije za kupce, dok agencije za nekretnine i dalje osiguravaju visok nivo profesionalne usluge.<\/p>\n<h3>Portugalija: Strogo licenciranje i institucionalni nadzor<\/h3>\n<p>Obavljanje delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti u <strong>Portugaliji<\/strong> regulisano je rigoroznim Zakonom br. 211\/2004 (Decreto-Lei n\u00b0 211\/2004). U praksi, licencu za posredovanje odobrava specijalizovani institut (nekada InCI, a danas unapre\u0111eni regulatorni organi za nadzor tr\u017ei\u0161ta). Licence se izdaju na period od tri godine, nakon \u010dega agenti prolaze kroz proces resertifikacije.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/app\/uploads\/2026\/04\/posredovanje-nekretnina-portugalija-licenca.webp\" alt=\"Moderna kancelarija za posredovanje nekretnina Lisabon\" width=\"100%\" title=\"\"><\/p>\n<p>Provizija se pla\u0107a po realizaciji pravnog posla, osim u slu\u010dajevima kada ugovoreni posao nije realizovan isklju\u010divom krivicom klijenta. U tom slu\u010daju, posrednik zadr\u017eava pravo na naknadu za ulo\u017eeni trud i marketing. Da bi <a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/investicije-u-nekretnine\/prednosti-angazovanja-agencije-za-nekretnine-11257\/\">agencija za nekretnine<\/a> uop\u0161te mogla da otpo\u010dne sa radom, vlasnik mora prilo\u017eiti dokaz o polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti.<\/p>\n<p>Regulatorno telo vodi centralni Registar posrednika, koji je danas potpuno digitalizovan i dostupan gra\u0111anima na uvid. Ovaj registar sadr\u017ei ime agencije, sedi\u0161te, podatke o licenciranim agentima, kao i evidenciju o svim izre\u010denim kaznama i suspenzijama, koje se kre\u0107u u rasponu od 5.000 EUR do 35.000 EUR, u zavisnosti od te\u017eine prekr\u0161aja.<\/p>\n<h2>Uticaj evropskih modela na tr\u017ei\u0161te nekretnina u Srbiji do 2026. godine<\/h2>\n<p>Zanimljivo je ista\u0107i da je upravo portugalski zakon poslu\u017eio kao osnovni model za izradu <strong>Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti u Republici Srbiji<\/strong>. Otkako je ovaj zakon usvojen i implementiran, srpsko tr\u017ei\u0161te nekretnina do\u017eivelo je potpunu transformaciju.<\/p>\n<p>Danas, u 2026. godini, <strong><a href=\"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/trziste-nekretnina-u-srbiji-trendovi-cene-12580\/\">tr\u017ei\u0161te nekretnina u Srbiji<\/a><\/strong> funkcioni\u0161e po najvi\u0161im evropskim standardima. Uveden je javan i transparentan Registar posrednika pri Ministarstvu trgovine, agenti su u obavezi da polo\u017ee stru\u010dni ispit kako bi dobili licencu, a za\u0161tita potro\u0161a\u010da je podignuta na vi\u0161i nivo. Uvo\u0111enjem e-Notara, digitalne overe ugovora i strogih pravila o spre\u010davanju pranja novca, kupoprodaja stanova i poslovnih prostora u Srbiji postala je bezbednija, efikasnija i u potpunosti uskla\u0111ena sa modernim evropskim tokovima.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saznajte kako evropski zakoni, digitalizacija i strogi standardi posredovanja oblikuju tr\u017ei\u0161te nekretnina u Srbiji i EU do 2026. godine.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":12896,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[47,43,69],"class_list":["post-11675","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-agenti-i-agencije-za-nekretnine","tag-fokus","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11675","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11675"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11675\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15752,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11675\/revisions\/15752"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11675"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}