{"id":12485,"date":"2025-10-09T09:00:00","date_gmt":"2025-10-09T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=12485"},"modified":"2026-05-19T11:20:34","modified_gmt":"2026-05-19T09:20:34","slug":"kako-kupiti-stan-sa-hipotekom","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/kako-kupiti-stan-sa-hipotekom-12485\/","title":{"rendered":"Kako bezbedno kupiti stan optere\u0107en hipotekom"},"content":{"rendered":"

Klju\u010d je da razumete \u0161ta hipoteka zaista zna\u010di (teret koji \u201esledi stvar\u201c do brisanja u katastru), kako funkcioni\u0161e red prvenstva upisa, kojim redosledom idu isplata i brisanje i koje dokumente morate imati pre nego \u0161to novac pre\u0111e ruke. Pravilno strukturisanje pla\u0107anja i jasni uslovi u ugovoru \u0161tite i kupca i prodavca, a poveriocu (naj\u010de\u0161\u0107e banci) omogu\u0107avaju uredno namirenje.<\/p>\n

Prva premisa je da je hipoteka stvarno pravo koje se upisuje u Katastar nepokretnosti<\/a> i ostaje vidljiva sve dok se ne izbri\u0161e na osnovu odgovaraju\u0107e isprave poverioca. Zbog toga se promet stana sa hipotekom planira oko dva cilja: da poverilac bude siguran da \u0107e biti namiren i da kupac dobije stan bez tereta. To se posti\u017ee ugovornom \u201espregom\u201c izme\u0111u isplate cene i dostavljanja dokumentacije za brisanje \u2013 pre svega brisovne dozvole hipotekarnog poverioca.<\/strong><\/p>\n

Tri mehanizma hipoteke<\/h2>\n

U praksi se naj\u010de\u0161\u0107e koriste tri mehanizma. Prvi i najbezbedniji je notarski depozit (escrow): kupac uplati cenu ili njen hipotekarni deo na depozitni ra\u010dun notara, a notar ispla\u0107uje banci onog trenutka kada su ispunjeni ugovoreni uslovi, pre svega dostavljanje brisovne dozvole hipotekarnog poverioca i podno\u0161enje katastarskog zahteva za brisanje hipoteke i upis kupca. Drugi model je direktna isplata poveriocu iz kupoprodajne cene: kupac upla\u0107uje iznos potreban za potpuno namirenje duga banci, a ostatak \u2013 ako ga ima \u2013 prodavcu, ali tek nakon \u0161to se obezbedi brisovna dozvola i kompletira dokumentacija za brisanje. Tre\u0107i, re\u0111i model je preuzimanje duga kada poverilac pristane da hipoteka ostane i da kupac u\u0111e u du\u017eni\u010dki polo\u017eaj umesto prodavca; ovo zahteva strogu kreditnu proveru, saglasnost banke i precizno ugovaranje odgovornosti.<\/p>\n

Brisovna dozvola<\/strong> je centralni dokument za brisanje hipoteke. Njome hipotekarni poverilac (naj\u010de\u0161\u0107e banka) daje izri\u010ditu saglasnost da se hipoteka obri\u0161e po namirenju potra\u017eivanja. Ugovorom treba jasno vezati isplatu za pribavljanje brisovne dozvole i definisati ko, kada i kako podnosi zahtev RGZ-u. U praksi, kada notar sastavi ili solemnizuje brisovnu dozvolu<\/strong>, on odmah elektronski podnosi<\/strong> katastru predlog za brisanje hipoteke<\/strong>, uz brisovnu dozvolu i ostalu potrebnu dokumentaciju, \u010dime se obezbe\u0111uje red prvenstva i puna sledljivost postupka.<\/p>\n

Rang hipoteke odre\u0111uje ko se prvi napla\u0107uje ako do\u0111e do izvr\u0161enja; zbog toga kupac mora neposredno pre potpisa proveriti a\u017euran list nepokretnosti<\/a>. Ako postoji vi\u0161e tereta, ugovaranje isplate mora slediti njihov rang, kako nijedan poverilac ne bi ostao \u201eispred\u201c kupca u katastru. Ujedno, prodavac koji je u docnji sa otplatom treba pravovremeno da obavesti banku o nameri prodaje i da zatra\u017ei izvod iz duga i uslove za brisanje, jer ka\u0161njenja rade protiv svih u\u010desnika i mogu poskupeti transakciju zateznim tro\u0161kovima.<\/p>\n

Rizike je mogu\u0107e dodatno sniziti ugovornim klauzulama. Ugovor o kupoprodaji treba da sadr\u017ei precizan opis stana i tereta, izjavu prodavca o stanju duga i obavezu da obezbedi brisanje hipoteke, kao i mehanizam uslovljene isplate (depozit, direktna isplata poveriocu) i rokove. Korisno je predvideti ugovornu kaznu za ka\u0161njenje sa dostavom brisovne dozvole i odredbu da se kupac upisuje u katastar bez tereta, pri \u010demu je prodavac du\u017ean da snosi sve posledice ako to ne bude mogu\u0107e. Kada kupac finansira kupovinu kreditom, dve banke (poverenik prodavca i banka kupca) uskla\u0111uju redosled isplata i upisa tako da nova hipoteka kup\u010deve banke nastane tek nakon brisanja stare ili se, ako je ugovoreno uz cesiju, zadr\u017ei prioritet bez naru\u0161avanja prava.<\/p>\n

Procedura mora da se po\u0161tuje<\/h2>\n

Posebna pa\u017enja potrebna je kod kupovine stana iz izvr\u0161nog postupka. Iako je cena \u010desto ni\u017ea, nu\u017eno je analizirati spis predmeta, rang hipoteka i eventualne druge terete, kao i realne rokove za predaju u posed. U takvim slu\u010dajevima detaljna pravna i fakti\u010dka provera pre licitacije je ulaganje koje spre\u010dava nesrazmerne rizike kasnije.<\/p>\n

Promet stana optere\u0107enog hipotekom postaje bezbedna i efikasna transakcija kada se isplata i brisanje pove\u017eu u jednu preciznu proceduru. Brisovna dozvola hipotekarnog poverioca, notarski depozit ili jasno definisana direktna isplata, provereni rang tereta i blagovremeno podno\u0161enje zahteva katastru \u010dine \u201eki\u010dmu\u201c tog postupka. Uz ovakav redosled i adekvatne ugovorne klauzule, kupac dobija stan bez tereta, poverilac uredno napla\u0107uje potra\u017eivanje, a prodavac zakonito prenosi vlasni\u0161tvo \u2013 svi sa znatno manjim rizikom i tro\u0161kom nego \u0161to se na prvi pogled \u010dini.<\/p>\n

Napomena:<\/strong> Ovaj materijal namenjen je op\u0161tem informisanju i odra\u017eava stru\u010dno i li\u010dno mi\u0161ljenje autora na dan objave. Ne predstavlja pravni savet, ne uspostavlja odnos advokat \u2013 klijent i ne mo\u017ee zameniti individualnu pravnu analizu. Pravni propisi i praksa podlo\u017eni su izmenama, a ishod svake situacije zavisi od \u010dinjeni\u010dnih okolnosti konkretnog slu\u010daja. Pre preduzimanja ili propu\u0161tanja bilo koje radnje, savetujemo da zatra\u017eite pravni savet od advokata. Autor i izdava\u010d ne preuzimaju odgovornost za \u0161tetu nastalu oslanjanjem na informacije iz ovog teksta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte kako sigurno kupiti stan pod hipotekom. Otkrijte ulogu brisovne dozvole, notarskog depozita i korake za uspe\u0161an upis nepokretnosti bez tereta u katastru.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":13101,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[63,57,45,69],"class_list":["post-12485","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-finansiranje","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12485","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12485"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12485\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23266,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12485\/revisions\/23266"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13101"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12485"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12485"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12485"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}