{"id":12575,"date":"2026-01-22T08:00:00","date_gmt":"2026-01-22T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=12575"},"modified":"2026-05-18T21:52:12","modified_gmt":"2026-05-18T19:52:12","slug":"da-li-podstanar-moze-postati-vlasnik-stana-odrzajem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/da-li-podstanar-moze-postati-vlasnik-stana-odrzajem-12575\/","title":{"rendered":"Da li dugogodi\u0161nji zakup mo\u017ee dovesti do sticanja prava svojine?"},"content":{"rendered":"

Iako na prvi pogled deluje da dugotrajno kori\u0161\u0107enje mo\u017ee stvoriti pravo, zakon tu ostavlja vrlo malo prostora za dileme.<\/p>\n

U praksi su zabele\u017eeni poku\u0161aji da se vi\u0161egodi\u0161nji zakup pretvori u osnov za sticanje vlasni\u0161tva, ali pravni okvir u Srbiji takve situacije precizno defini\u0161e i postavlja visoke uslove koje je gotovo nemogu\u0107e ispuniti u klasi\u010dnom odnosu stanodavca i podstanara.<\/p>\n

Kako su objasnili stru\u010dnjaci klju\u010dni institut na koji se \u010desto pozivaju podstanari jeste tzv. \u201eodr\u017eaj\u201c, ali on u realnim zakupnim odnosima gotovo nikada ne mo\u017ee da se primeni.<\/p>\n

Odr\u017eaj postoji u zakonu, ali ne i u klasi\u010dnom zakupu<\/h2>\n

Prema Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pravo svojine mo\u017ee se ste\u0107i odr\u017eajem, odnosno dugotrajnim i savesnim kori\u0161\u0107enjem nepokretnosti. Me\u0111utim, advokat Lazar Boro\u017ean u izjavi za „RTS“ ukazuje da je upravo savesnost element koji kod zakupa izostaje.<\/p>\n

\u201eSamo pla\u0107anje kirije predstavlja jasan dokaz da ste znali da stan nije va\u0161. Da je nepokretnost va\u0161a, kiriju ne biste pla\u0107ali. Zbog toga se institut odr\u017eaja ne mo\u017ee primeniti na zakupne odnose\u201c, navodi Boro\u017ean.<\/p>\n

Drugim re\u010dima, odr\u017eaj je mogu\u0107 isklju\u010divo u situacijama kada je neko osnovano verovao da je stvar njegova \u2013 \u0161to kod ugovorenog zakupa nije slu\u010daj.<\/p>\n

Ugovor o zakupu kao klju\u010dna za\u0161tita za obe strane<\/h2>\n

Stru\u010dnjaci za nekretnine isti\u010du da \u010dak i kada izme\u0111u stanodavca i zakupca postoji dobar odnos, on mora biti formalizovan. Ugovor o zakupu ne \u0161titi samo vlasnika, ve\u0107 i podstanara, jer jasno defini\u0161e prava, obaveze i rokove.<\/p>\n

Konsultant za nekretnine Katarina Lazarevi\u0107 obja\u0161njava da kod dugoro\u010dnog zakupa posebno treba obratiti pa\u017enju na izvr\u0161nu klauzulu.<\/p>\n

„Ugovor overen kod notara, sa izvr\u0161nom klauzulom, omogu\u0107ava da se eventualni spor re\u0161i brzo i bez dugotrajnog sudskog postupka. To je nemerljiva u\u0161teda vremena, novca i \u017eivaca\u201c, isti\u010de Lazarevi\u0107.<\/p>\n

Takav ugovor onemogu\u0107ava da zakupac kasnije osporava vlasni\u0161tvo ili odbija da napusti stan po isteku ugovora.<\/p>\n

Porez na zakup i siva zona tr\u017ei\u0161ta<\/h2>\n

Zaklju\u010den ugovor povla\u010di i obavezu prijave zakupca, kao i pla\u0107anje poreza na prihod od zakupa, koji iznosi 20 odsto od visine kirije. Na primer, za stan koji se izdaje za 300 evra mese\u010dno, godi\u0161nja poreska obaveza iznosi 720 evra.<\/p>\n

Prema procenama Privredne komore Srbije, vi\u0161e od polovine zakupa u praksi nije prijavljeno, a porez se uglavnom uredno pla\u0107a samo kada su zakupci pravna lica.<\/p>\n

„Kod fizi\u010dkih lica postoji velika siva zona, jer ne postoji kompletan lanac kontrole i sankcija\u201c, ukazuju iz PKS za „RTS“.<\/p>\n

Upravo zbog toga, kako je zaklju\u010deno u analizi pravilno sastavljen ugovor o zakupu ostaje najva\u017eniji instrument za\u0161tite i vlasnika i podstanara i jedini pouzdan na\u010din da se izbegnu pravne zablude i dugotrajni sporovi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Saznajte da li podstanari mogu postati vlasnici stana putem instituta odr\u017eaja i za\u0161to je ugovor o zakupu klju\u010dna za\u0161tita za obe strane u Srbiji.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":13164,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[57,79,45,70],"class_list":["post-12575","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-obaveze-i-kazne","tag-vodici","tag-zakupodavac-i-zakupac"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12575","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12575"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12575\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23121,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12575\/revisions\/23121"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13164"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12575"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12575"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12575"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}