{"id":12613,"date":"2026-01-24T07:00:00","date_gmt":"2026-01-24T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=12613"},"modified":"2026-05-15T16:01:33","modified_gmt":"2026-05-15T14:01:33","slug":"vodic-za-kupovinu-prvog-stana-u-srbiji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/ugovori-i-dokumentacija\/vodic-za-kupovinu-prvog-stana-u-srbiji-12613\/","title":{"rendered":"Sve \u0161to treba da znate pre kupovine prvog stana"},"content":{"rendered":"

Pre nego \u0161to neko uplati kaparu ili u\u0111e u pregovore, va\u017eno je razumeti kako funkcioni\u0161u klju\u010dna pravila koja odre\u0111uju bezbednost kupovine i dugoro\u010dnu vrednost imovine. U nastavku su najva\u017enije ta\u010dke koje svaki kupac mora da savlada pre potpisivanja ugovora.<\/p>\n

Provera vlasni\u0161tva najva\u017eniji prvi korak<\/h2>\n

Najkriti\u010dniji deo kupovine u Srbiji i dalje je provera vlasni\u0161tva. List nepokretnosti<\/a> mora biti uknji\u017een na prodavca, bez tereta (hipoteke, zabele\u017ebe, sporova), bez slu\u017ebenosti koje uti\u010du na kori\u0161\u0107enje stana.<\/p>\n

Ako stan nije uknji\u017een, kupac mora znati da je stvarnopravni rizik uvek ve\u0107i.<\/strong> U praksi, neuknji\u017eeni stanovi jesu kupoprodajni, ali kupovina zavisi od toga da li zgrada ima upotrebnu dozvolu i da li postoji osnov za naknadnu legalizaciju i uknji\u017ebu.<\/p>\n

Pravna sigurnost kod novogradnje<\/h2>\n

Na tr\u017ei\u0161tu se jo\u0161 uvek pojavljuju investitori koji nude stanove bez kompletne dokumentacije.\u00a0Me\u0111utim, ukoliko \u017eeli da se za\u0161titi, kupac mora insistirati na gra\u0111evinskoj dozvoli,\u00a0re\u0161enju o prijavi radova, ugovoru o sufinansiranju gradnje sa bankom (ako postoji), eta\u017eni elaborat pre useljenja, kao i na upotrebnoj dozvoli pre primopredaje.<\/strong><\/p>\n

Bez upotrebne dozvole kupac formalno ne sti\u010de mogu\u0107nost upisa prava svojine, \u0161to produ\u017eava finansijski i pravni rizik.<\/p>\n

Kreditni uslovi – \u0161ta se realno de\u0161ava na tr\u017ei\u0161tu<\/h2>\n

Kupovina prvog stana u Srbiji i dalje je naj\u010de\u0161\u0107e vezana za stambeni kredit<\/a>, ali uslovi u 2026. godini znatno se razlikuju od onih pre nekoliko godina.\u00a0Banke trenutno nude efektivne kamatne stope koje se, u zavisnosti od modela, kre\u0107u pribli\u017eno od\u00a04,5% do 6%, a krediti indeksirani u evrima prate 3M ili 6M EURIBOR, koji se po\u010detkom 2026. dr\u017ei oko\u00a02\u20132,1%, uz mar\u017eu banke.\u00a0Standardno finansiranje obuhvata do 80% vrednosti nepokretnosti, \u0161to zna\u010di da je potrebno najmanje 20% u\u010de\u0161\u0107a, osim za kupce koji ulaze u novi dr\u017eavni program podr\u0161ke mladima.<\/p>\n

Dr\u017eavni program za mlade izme\u0111u 20 i 35 godina<\/h2>\n

Program dr\u017eavnog sufinansiranja stambenih kredita za mlade\u00a0odnosi se na dr\u017eavljane Srbije od\u00a020 do 35 godina\u00a0i omogu\u0107ava kupovinu prvog stana uz\u00a0u\u010de\u0161\u0107e od samo 1%.\u00a0Maksimalni iznos kredita je 100.000 evra, bez ograni\u010denja u pogledu ukupne cene nepokretnosti ili cene po kvadratu.\u00a0Program predvi\u0111a grejs period od godinu dana, kao i subvencionisane kamate: tokom prvih \u0161est godina primenjuje se fiksna stopa od 3,5%, od \u010dega dr\u017eava subvencioni\u0161e 2%, pa korisnik pla\u0107a 1,5%. Nakon \u0161este godine primenjuje se varijabilna kamata po formuli 3M\/6M Euribor + 2%. Maksimalan rok otplate je do 40 godina, odnosno najdu\u017ee do 70. godine \u017eivota korisnika. Ukupna vrednost programa iznosi 400 miliona evra, uz oko 130 miliona evra dr\u017eavne podr\u0161ke, \u0161to bi u ovoj fazi trebalo da omogu\u0107i kupovinu vi\u0161e od 5.500 stanova.<\/strong><\/p>\n

Uz ili bez dr\u017eavne podr\u0161ke, banke danas primenjuju izrazito stroge kriterijume procene boniteta, uz detaljnu proveru prihoda, zadu\u017eenosti i radnog statusa.\u00a0Proces obrade kredita traje du\u017ee nego ranije zbog regulatornih procedura. Sredstva se ne ispla\u0107uju dok se ne overi\u00a0predlog za upis hipoteke, \u0161to zna\u010di da kupac mora unapred obezbediti svoje u\u010de\u0161\u0107e i dodatne tro\u0161kove (notar, katastar, procena, eventualni porez).<\/strong> U praksi, bez najmanje\u00a010\u201320% gotovine, pregovori retko mogu da po\u010dnu, \u010dak i kada kredit pokriva ve\u0107inu vrednosti stana.<\/p>\n

Porezi i tro\u0161kovi: \u0161ta u praksi iznenadi prve kupce<\/h2>\n

Tro\u0161kovi kupovine prvog stana naj\u010de\u0161\u0107e budu ve\u0107i nego \u0161to kupci o\u010dekuju. Neophodno je ra\u010dunati porez na prenos apsolutnih prava<\/a> od 2,5% (samo za starogradnju), onda tro\u0161kove notara (0,1\u20130,3% u zavisnosti od vrednosti), takse katastra (pribli\u017eno 10.000\u201320.000 dinara),, procenu vrednosti nekretnine (ako kupac ide preko kredita), kao i na osiguranje hipoteke ili polisa \u017eivota, \u0161to zavisi od banke do banke.<\/p>\n

Za novogradnju se porez ne pla\u0107a, ali zato investitori \u010desto imaju parcijalne tro\u0161kove koji ulaze u ugovor (gara\u017ea, priklju\u010dci, oprema).<\/p>\n

Najve\u0107e razlike u isplativosti<\/h2>\n

Kupovina prvog stana nije samo pitanje cene kvadrata. Razlike u stvarnoj vrednosti stanova nastaju zbog kvaliteta konstrukcije i instalacija, energetskog paso\u0161a (A, B, C kategorije), infrastrukture u zoni (prevoz, parking, \u0161kole, zdravstvo), urbanisti\u010dke perspektive lokacije (naj\u010de\u0161\u0107i razlog rasta cene).<\/p>\n

Kupac mora analizirati planove komunalne i putne infrastrukture.\u00a0U praksi, lokacije koje ulaze u razvojne koridore (metro, obilaznice, gradske saobra\u0107ajnice) istorijski bele\u017ee stabilniji rast vrednosti.<\/p>\n

Kapara, ugovor i rokovi: gde se naj\u010de\u0161\u0107e prave gre\u0161ke<\/h2>\n

U praksi u Srbiji najvi\u0161e problema nastaje zbog nepreciznih ugovornih odredbi. Kapara mora biti jasno definisana, odnosno da li je novac koji se daje kapara ili avans, rokovi za isporuku, kazne zbog ka\u0161njenja, kao i tehni\u010dka specifikacija stana.<\/strong><\/p>\n

Kod novogradnje, kupac mora insistirati na zapisniku o primopredaji u kojem se navodi svaki nedostatak.\u00a0To je jedini dokument koji omogu\u0107ava naknadnu za\u0161titu prava.<\/p>\n

Budu\u0107a vrednost i investiciona sigurnost<\/h2>\n

Kupovina prvog stana je naj\u010de\u0161\u0107i najve\u0107i finansijski potez koji porodica napravi u \u017eivotu. Kupci koji razumeju dugoro\u010dne parametre tro\u0161kove odr\u017eavanja, energetsku efikasnost, perspektivu lokacije, planove \u0161ire regulacije u pravilu donose stabilnije odluke i lak\u0161e odr\u017eavaju vrednost imovine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Planirate kupovinu prve nekretnine? Otkrijte klju\u010dne korake od provere vlasni\u0161tva i dr\u017eavnih subvencija za mlade do pravnih saveta za sigurnu investiciju u Srbiji.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":13196,"comment_status":"open","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[56,57,48,45],"class_list":["post-12613","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ugovori-i-dokumentacija","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-subvencije","tag-vodici"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12613","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12613"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12613\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":15987,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12613\/revisions\/15987"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13196"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12613"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12613"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12613"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}