{"id":22639,"date":"2026-03-02T09:11:00","date_gmt":"2026-03-02T08:11:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/vesti-sa-nekretnine-rs\/trziste-nekretnina-pred-velikim-testom-uskoro-cemo-imati-stotine-hiljada-legalizovanih-objekata-sta-raditi-kupiti-prodati-ili-cekati-22639\/"},"modified":"2026-05-18T22:15:27","modified_gmt":"2026-05-18T20:15:27","slug":"trziste-nekretnina-pred-velikim-testom-uskoro-cemo-imati-stotine-hiljada-legalizovanih-objekata-sta-raditi-kupiti-prodati-ili-cekati","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/trziste-nekretnina-pred-velikim-testom-uskoro-cemo-imati-stotine-hiljada-legalizovanih-objekata-sta-raditi-kupiti-prodati-ili-cekati-22639\/","title":{"rendered":"Tr\u017ei\u0161te nekretnina pred velikim testom: Uskoro \u0107emo imati stotine hiljada legalizovanih objekata – \u0161ta raditi? Kupiti, prodati ili \u010dekati?"},"content":{"rendered":"

Legalizacija \u0107e najvi\u0161e uticati na manje sredine i periferne delove, dok u centralnim delovima ve\u0107ih gradova ne o\u010dekuju se zna\u010dajne promene cena nekretnina.<\/p>\n

Proces legalizacije objekata ponovo je u fokusu javnosti, naro\u010dito nakon isteka zakonskog roka za podno\u0161enje prijava, koji je trajao od 8. decembra do 8. februara u pono\u0107. Postoji jo\u0161 jedna mogu\u0107nost za naknadnu prijavu do 24. oktobra, ali samo u opravdanim slu\u010dajevima, dok je rok za \u017ealbe produ\u017een do 8. marta. Procene su da bi u prvih \u0161est meseci moglo biti izdato izme\u0111u 300.000 i 500.000 potvrda o legalizaciji.<\/p>\n

Legalizacija,\u00a0zapo\u010deta kroz primenu\u00a0Zakona o ozakonjenju objekata,\u00a0predstavlja jednu od najve\u0107ih i najzna\u010dajnijih imovinsko-pravnih operacija u savremenoj istoriji zemlje.<\/p>\n

Klju\u010dno pitanje je \u0161ta \u0107e se de\u0161avati dalje i kako \u0107e to uticati na\u00a0tr\u017ei\u0161te nekretnina<\/a>\u00a0– da li \u0107e vlasnici tih nekretnina mo\u0107i nesmetano da ih prodaju i kakve \u0107e posledice sve to imati na ponudu, cene i investitore.<\/p>\n

Da li \u0107e legalizovani objekti odmah na tr\u017ei\u0161te?<\/h2>\n

Ekspert za nekretnine Mili\u0107 \u0110okovi\u0107 smatra da su planovi ambiciozni.<\/p>\n

– Prvo, ambiciozno je pola miliona predmeta da se obradi za \u0161est meseci – to bi bilo odli\u010dno, ali neka bude i pola od toga. Naravno, ne\u0107e svi iza\u0107i na tr\u017ei\u0161te. I da iza\u0111e 10% od tih 200.000 to bi bilo jako dobro za tr\u017ei\u0161te – da se pove\u0107a ponuda.\u00a0Sad je pogotovo u problem u\u00a0novogradnji\u00a0– da, ima dosta gradnje, me\u0111utim za velike gradove – Beograd, Novi Sad, Kragujevac, Ni\u0161<\/a> – nema dovoljno gradnje. I potra\u017enja je mnogo ve\u0107a nego ponuda\u00a0– obja\u0161njava \u0110okovi\u0107 za Blic televiziju.<\/p>\n

Kupci \u0107e sada znati ta\u010dno \u0161ta kupuju<\/h2>\n

Prema njegovim re\u010dima,\u00a0legalizacija\u00a0bi trebalo dodatno da uozbilji tr\u017ei\u0161te i poja\u010da kontrolu, posebno u kontekstu najavljene „nulte tolerancije“ na\u00a0divlju gradnju.\u00a0O\u010dekuje da \u0107e se praksa prenamene tavana i podruma u stanove bez adekvatne dokumentacije svesti na minimum.<\/p>\n

Kada je re\u010d o kupcima stanova u izgradnji, isti\u010de da je rizik kod regularne novogradnje danas minimalan, posebno ako se kupovina obavlja putem kredita.\u00a0Takvi objekti moraju imati gra\u0111evinsku dozvolu, definisanu dinamiku radova i obavezne izve\u0161taje gra\u0111evinske inspekcije, uklju\u010duju\u0107i kontrolu temelja i konstrukcije.<\/p>\n

S druge strane, kod objekata koji su bili u postupku ozakonjenja rizik postoji dok se ne pribavi kompletna tehni\u010dka dokumentacija. Tek tada kupac, prakti\u010dno, zna \u0161ta kupuje. \u0110okovi\u0107 podse\u0107a da kupovina nekretnine podrazumeva niz provera – od kvaliteta stolarije i instalacija do komunalne infrastrukture i odnosa sa kom\u0161ijama.<\/p>\n

Legalizacija i krediti – kako \u0107e reagovati banke?<\/h2>\n

Viceguverner Narodne banke Srbije, \u017deljko Jovi\u0107,\u00a0izjavio je na predstavljanju izve\u0161taja o inflaciji da bi objekti koji su u postupku legalizacije mogli da u\u0111u u promet nakon okon\u010danja procedure, \u0161to bi potencijalno moglo da uti\u010de na ponudu stanova na tr\u017ei\u0161tu, a samim tim i na cene.<\/p>\n

Na pitanje da li \u0107e potvrda o legalizaciji biti dovoljna kao garancija za\u00a0kredit, \u0110okovi\u0107 ka\u017ee da je prerano za kona\u010dan stav. Pretpostavlja da bi potvrda mogla imati te\u017einu odre\u0111ene hartije od vrednosti, ali nagla\u0161ava da \u0107e zna\u010dajnu ulogu imati i osiguravaju\u0107e ku\u0107e, odnosno procena i osiguranje vrednosti same nekretnine.<\/p>\n

Kupiti, prodati ili \u010dekati?<\/h2>\n

Na pitanje \u0161ta danas savetuje klijentima, \u0110okovi\u0107 pravi jasnu razliku izme\u0111u kupovine doma i kupovine iz investicionih razloga.<\/p>\n

„Stan je ljubav, nekretnina je posao. Dom je \u017eivot.“<\/h2>\n

Ako neko kupuje dom, savet je da to u\u010dini kada ima mogu\u0107nosti. Me\u0111utim, kod kupovine radi izdavanja situacija je druga\u010dija. Rente su pale, tr\u017ei\u0161te se stabilizovalo nakon odlaska dela stranih dr\u017eavljana, a povra\u0107aj investicije kroz zakup vi\u0161e nije tako brz ni jednostavan, naro\u010dito kada se ura\u010dunaju porezi i tro\u0161kovi odr\u017eavanja. U tom slu\u010daju, ka\u017ee, mo\u017eda vredi sa\u010dekati nekoliko meseci i pratiti kretanja.<\/p>\n

„Nije sko\u010dila vrednost, sko\u010dila je samo cena“<\/h2>\n

\u0110okovi\u0107 o\u010dekuje stabilizaciju tr\u017ei\u0161ta i smatra da \u0107e klju\u010dni pokazatelj biti broj transakcija, a ne ukupna vrednost prometa.\u00a0Ako broj kupoprodaja poraste, to \u0107e zna\u010diti da je tr\u017ei\u0161te zaista \u017eivnulo. Rast ukupne vrednosti prometa, bez rasta broja transakcija, prema njegovom mi\u0161ljenju, mo\u017ee biti samo posledica inflacije i rasta cena, a ne realnog pove\u0107anja vrednosti.<\/p>\n

– Ono \u0161to \u0107e biti najve\u0107i efekat, vide\u0107emo kad podvu\u010demo crtu po broju nekretnina koje su bile u prometu. Mi smo recimo 2025. godine imali negde oko 120.000 prometa u Srbiji i negde oko 8 milijardi evra.\u00a0Recimo, ako dogodine imamo 140.000 prometa, onda smo ne\u0161to uradili. Ako imamo 120.000 prometa, a imamo 10 milijardi, to zna\u010di samo da je novac obezvre\u0111en.\u00a0Zna\u010di, zna\u010di\u0107e samo broj prometa, ne cifra globalno. I kad ka\u017eu – sko\u010dile su cene – nije sko\u010dila vrednost. \u0160ta vam je hiljadu evra sada i hiljadu evra pre dve godine? Zna\u010di nije sko\u010dila vrednost, sko\u010dila je samo cena – poja\u0161njava \u0110okovi\u0107.<\/p>\n

Da li nam preti preplavljivanje tr\u017ei\u0161ta?<\/h2>\n

Strah da bi veliki broj legalizovanih objekata mogao naglo da preplavi tr\u017ei\u0161te i izazove poreme\u0107aj, \u0110okovi\u0107 odbacuje. Fizi\u010dki je nemogu\u0107e da se toliki broj predmeta obradi i pojavi na tr\u017ei\u0161tu odjednom, a pritom se legalizacija odnosi na celu Srbiju, ne samo na Beograd. Osim toga, ne\u0107e se svi vlasnici odlu\u010diti na prodaju.<\/p>\n

Ve\u0107a ponuda, smatra, mo\u017ee samo pove\u0107ati izbor za kupce, bez dramati\u010dnih potresa.<\/p>\n

Odnos cena novogradnje i starogradnje<\/h2>\n

Posebno pitanje je odnos cena starogradnje i novogradnje. U centralnim gradskim op\u0161tinama razlika se poslednjih godina znatno smanjila, a ponegde su se cene gotovo izjedna\u010dile. \u0110okovi\u0107 podse\u0107a da je nekada va\u017eilo pravilo da novogradnja bude oko 25 odsto skuplja od starogradnje, \u0161to je, po njemu, i dalje logi\u010dan odnos, imaju\u0107i u vidu da renoviran stan u staroj zgradi ipak ostaje – star.<\/p>\n

U centralnim zonama Beograda ne o\u010dekuje zna\u010dajniji pad cena, dok bi u perifernim i manjim sredinama moglo do\u0107i do izvesnog smirivanja i jasnijeg razdvajanja cena izme\u0111u starijih i novih objekata.<\/p>\n

Na kraju, njegova procena je jasna – proces legalizacije \u0107e vi\u0161e uticati na manje sredine i prigradske lokacije, dok jezgra velikih gradova verovatno ne\u0107e pretrpeti ve\u0107e cenovne korekcije.\u00a0Drugim re\u010dima, cene nekretnina<\/a> u velikim gradovima, barem za sada, te\u0161ko da \u0107e padati.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O\u010dekuje se izdavanje izme\u0111u 300.000 i 500.000 potvrda o legalizaciji u prvih \u0161est meseci, a stru\u010dnjaci ne veruju da \u0107e to odmah preplaviti tr\u017ei\u0161te nekretnina.<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":15385,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[63,43,56,69],"class_list":["post-22639","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-izvestaji-o-nekretninama","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-katastar-nepokretnosti","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22639","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22639"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22639\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23137,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22639\/revisions\/23137"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15385"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22639"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22639"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22639"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}