{"id":23559,"date":"2026-05-22T11:24:34","date_gmt":"2026-05-22T09:24:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=23559"},"modified":"2026-05-22T11:24:36","modified_gmt":"2026-05-22T09:24:36","slug":"kupovina-druge-nekretnine-danas-trazi-mnogo-vise-novca-nego-pre-samo-nekoliko-godina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambeni-krediti\/prva-i-druga-nekretnina\/kupovina-druge-nekretnine-danas-trazi-mnogo-vise-novca-nego-pre-samo-nekoliko-godina-23559\/","title":{"rendered":"Kupovina druge nekretnine danas tra\u017ei mnogo vi\u0161e novca nego pre samo nekoliko godina"},"content":{"rendered":"\n

Kupovina druge nekretnine danas vi\u0161e nije samo pitanje cene kvadrata. Ukupan tro\u0161ak kupovine druge nekretnine u Srbiji znatno je ve\u0107i nego pre svega nekoliko godina i to zbog niza faktora koji se vide tek kada kupac sedne da ra\u010duna ozbiljno, a ne samo da gleda oglas.<\/p>\n\n\n\n

Prema podacima Republi\u010dkog geodetskog zavoda<\/a>, cene nekretnina<\/a> u Beogradu<\/a> porasle su u \u010detvrtom kvartalu 2025. godine za 6,32 odsto u odnosu na isti period 2024. Prema RGZ-u, vrednost tr\u017ei\u0161ta u \u010detvrtom kvartalu 2025. dostigla je rekordnih 2,4 milijarde evra.<\/strong> Prema poslednje dostupnim podacima RGZ-a za prvi kvartal 2025. godine, sklopljeno je 11.293 ugovora o prometu stanova u Srbiji ukupne vrednosti 1,02 milijarde evra, \u0161to je rast od 21,8 odsto u vrednosti u pore\u0111enju sa prvim kvartalom 2024. godine..<\/p>\n\n\n\n

Kupovina druge nekretnine danas zna\u010di ulazak u potpuno druga\u010dije tr\u017ei\u0161te<\/h2>\n\n\n\n

Ono \u0161to te cifre zapravo govore jeste da broj transakcija ne raste toliko brzo koliko raste vrednost, a to zna\u010di da isti stan ko\u0161ta vi\u0161e, ne da se vi\u0161e stanova kupuje. Na Starom gradu prose\u010dna cena kvadrata prema RGZ-u<\/a> danas iznosi od 3.777 evra, \u0161to je nivo koji je pre svega nekoliko godina bio rezervisan za premium projekte, a ne za prosek op\u0161tine.<\/strong> Razlika izme\u0111u najjeftinije i najskuplje beogradske op\u0161tine danas prema\u0161uje sto odsto, \u0161to zna\u010di da Beograd vi\u0161e nije jedno tr\u017ei\u0161te, ve\u0107 niz mikrotr\u017ei\u0161ta koja se pona\u0161aju druga\u010dije i koja tra\u017ee potpuno razli\u010dit pristup pri ulasku.<\/p>\n\n\n\n

\"Kupovina
Kupovina druge nekretnine danas \u010desto zna\u010di ve\u0107e u\u010de\u0161\u0107e, skuplji kredit i ozbiljniju finansijsku ra\u010dunicu nego pre nekoliko godina.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kupovina prve nekretnine u Srbiji dolazi sa poreskim olak\u0161icama. Kupovina druge ne. Kod stana u starogradnji porez na prenos apsolutnih prava<\/a> iznosi 2,5 odsto od kupoprodajne cene i pla\u0107a ga u praksi kupac, iako je zakonska obaveza na prodavcu. Kod novogradnje koja se prvi put prometuje od investitora koji je u sistemu PDV-a primenjuje se stopa od deset odsto za stambeni prostor i tu nema oslobo\u0111enja za kupce koji ve\u0107 imaju nekretninu. Gara\u017ee i zemlji\u0161te idu po stopi od dvadeset odsto PDV-a.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Va\u017ena promena koja je stupila na snagu od 1. januara 2025. jeste da je nadle\u017enost za utvr\u0111ivanje i naplatu poreza na prenos apsolutnih prava pre\u0161la sa Poreske uprave na jedinice lokalne samouprave. Procedura se mo\u017ee razlikovati u zavisnosti od op\u0161tine na kojoj se nekretnina nalazi, pa je pre potpisivanja ugovora neophodno proveriti aktuelne procedure lokalne poreske administracije. Ono \u0161to se nije promenilo jeste sama stopa i obaveza da se poreska prijava podnese u roku od deset dana od overe ugovora kod javnog bele\u017enika.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kupovina druge nekretnine \u010desto izgleda jeftinije nego \u0161to zaista jeste<\/h2>\n\n\n\n

Novi stanovi u Beogradu danas su u proseku izme\u0111u 25 i 35 odsto skuplji od stanova sli\u010dne kvadrature u starijim zgradama. Razlozi su energetska efikasnost, moderni sistemi grejanja, podzemne gara\u017ee i developer garancije. Starogradnja nudi ni\u017ei ulaz, ali adaptacija, zamena instalacija i energetska sanacija \u010desto ko\u0161taju izme\u0111u 15.000 i 30.000 evra za stan srednje veli\u010dine \u0161to zna\u010dajan deo po\u010detne u\u0161tede vra\u0107a na nulu ili je elimini\u0161e u celosti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tu dolazi i pitanje uknji\u017ebe. Uknji\u017eena nekretnina vredi izme\u0111u deset i petnaest odsto vi\u0161e od neuknji\u017eene. Kupac koji bira jeftiniji, neuknji\u017een stan radi u\u0161tede \u010desto pla\u0107a tu razliku kroz ote\u017eanu prodaju, nemogu\u0107nost kreditnog finansiranja i pravnu neizvesnost koja direktno uti\u010de na vrednost imovine na du\u017ei rok. Za investitora koji kupuje drugu nekretninu radi daljeg prometa ili izdavanja ovo nije detalj to je klju\u010dni parametar likvidnosti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kredit za drugu nekretninu ima druga\u010dije uslove nego za prvu<\/h2>\n\n\n\n

Banke u Srbiji druga\u010dije pristupaju kreditnom zahtevu za drugu nekretninu. U\u010de\u0161\u0107e je gotovo uvek ve\u0107e, kamatne stope mogu biti nepovoljnije, a procena kreditne sposobnosti uzima u obzir postoje\u0107e obaveze po prvoj nekretnini ako ona jo\u0161 nije otpla\u0107ena. <\/strong>Kupovina druge nekretnine kreditom danas tra\u017ei vi\u0161e sopstvenih sredstava na po\u010detku i ve\u0107e mese\u010dne obaveze nego \u0161to bi isti stan ko\u0161tao da je kupovina prve nekretnine.<\/p>\n\n\n\n

Kombinacija rasta cena i kreditnih uslova koji nisu evoluirali na isti na\u010din kao tr\u017ei\u0161te zna\u010di da je realna dostupnost druge nekretnine danas znatno ni\u017ea nego \u0161to se \u010dini kada se gleda samo oglas.<\/p>\n\n\n\n

\"Kupovina
Razlika izme\u0111u novogradnje i starogradnje danas vi\u0161e nije samo pitanje cene kvadrata, ve\u0107 ukupnih tro\u0161kova koje kupac ima nakon useljenja.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Prinos od izdavanja vi\u0161e nije isti kao pre<\/h2>\n\n\n\n

Investitor koji danas kupuje drugu nekretninu radi izdavanja mora da ra\u010duna druga\u010dije nego pre pet do sedam godina. Cene nekretnina su rasle kontinuirano i brzo kirije nisu pratile isti tempo ni u istim proporcijama.<\/strong> Rezultat je da je prinos od izdavanja kao procenat od ukupne investicije na ve\u0107ini atraktivnih beogradskih lokacija danas ni\u017ei nego \u0161to je bio.<\/p>\n\n\n\n

Stan koji je pre nekoliko godina davao prinos od pet do \u0161est odsto godi\u0161nje od kirije, uz dana\u0161nju kupovnu cenu iste nekretnine mo\u017eda daje tri do \u010detiri odsto, \u0161to menja celu ra\u010dunicu isplativosti, naro\u010dito kada se ura\u010dunaju tro\u0161kovi posedovanja, poreza na imovinu, eventualne adaptacije izme\u0111u stanara i perioda kada stan stoji prazan.<\/p>\n\n\n\n

Tro\u0161kovi posedovanja koji se zaboravljaju pri kupovini<\/h2>\n\n\n\n

Pored ulaznog tro\u0161ka, svaka nekretnina nosi i godi\u0161nje tro\u0161kove posedovanja koji direktno uti\u010du na realnu isplativost investicije. Porez na imovinu<\/a> pla\u0107a se godi\u0161nje i zavisi od procenjene vrednosti nekretnine i lokacije. <\/strong>Tro\u0161kovi odr\u017eavanja zgrade, osiguranje nekretnine, komunalne naknade i eventualni tro\u0161kovi izme\u0111u dva zakupca sve su stavke koje ulaze u stvarnu ra\u010dunicu prinosa.<\/p>\n\n\n\n

Kupci koji ih ne ukalkuli\u0161u unapred naj\u010de\u0161\u0107e ih primete tek kada po\u010dnu da dolaze polo\u017enice, a tada je kasno za preispitivanje isplativosti.<\/strong><\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Tr\u017ei\u0161te se usporava, ali pad cena nije u perspektivi<\/h2>\n\n\n\n

Analiti\u010dari za 2026. godinu predvi\u0111aju rast cena izme\u0111u tri i \u0161est odsto, znatno manji od osam do petnaest odsto koliko je bele\u017eeno u rekordnim godinama. Tra\u017enja ostaje visoka, ali kupci su selektivniji nego ranije. Kvalitetne nekretnine i dalje kratko ostaju na tr\u017ei\u0161tu, dok objekti sa problemima pravnim, tehni\u010dkim ili lokacijskim \u010dekaju du\u017ee nego pre.<\/p>\n\n\n\n

Tr\u017ei\u0161te koje je „gladno kvadrata\u201c jer se nedovoljno gradi u odnosu na ono \u0161to mo\u017ee da apsorbuje, strukturno ne mo\u017ee da padne dok taj disbalans izme\u0111u ponude i tra\u017enje ostaje nepromenjen..<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kupovina druge nekretnine postaje ozbiljna ra\u010dunica tek kada se saberu svi tro\u0161kovi<\/h2>\n\n\n\n

Kupovina druge nekretnine danas gotovo nikada nije samo cena iz oglasa. Porez na prenos ili PDV, tro\u0161kovi javnog bele\u017enika, agencijska provizija, eventualna adaptacija i name\u0161tanje za izdavanje zajedno mogu da naprave razliku koja je izme\u0111u deset i dvadeset odsto vi\u0161a od oglasom postavljene cene.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ko ra\u010duna samo kvadrat, gre\u0161i. Ko ra\u010duna ceo ulaz, tro\u0161kove posedovanja i realan prinos od kirije tek tada vidi da li je konkretna nekretnina, na konkretnoj lokaciji, u maju 2026. godine, zaista dobra investicija ili samo skup oglas koji izgleda povoljno.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kupovina druge nekretnine danas zna\u010di ulazak u potpuno druga\u010dije tr\u017ei\u0161te sa ve\u0107im porezima, skupljim kreditima, ni\u017eim prinosima od izdavanja i tro\u0161kovima koje ve\u0107ina kupaca ne vidi na prvi pogled.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":23599,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[22],"tags":[63,43,57,69],"class_list":["post-23559","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-prva-i-druga-nekretnina","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23559","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23559"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23559\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23587,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23559\/revisions\/23587"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/23599"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23559"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23559"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23559"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}