{"id":23871,"date":"2026-05-28T15:49:19","date_gmt":"2026-05-28T13:49:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=23871"},"modified":"2026-05-28T15:49:21","modified_gmt":"2026-05-28T13:49:21","slug":"nekretnine-u-albaniji-vise-nisu-jeftina-alternativa-kako-danas-izgleda-trziste-na-moru","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/zivot-u\/svet\/nekretnine-u-albaniji-vise-nisu-jeftina-alternativa-kako-danas-izgleda-trziste-na-moru-23871\/","title":{"rendered":"Nekretnine u Albaniji vi\u0161e nisu jeftina alternativa: kako danas izgleda tr\u017ei\u0161te na moru"},"content":{"rendered":"\n

<\/p>\n\n\n\n

Nekretnine u Albaniji poslednjih godina vi\u0161e nisu samo pri\u010da o jeftinom apartmanu na moru. Dok su srpski kupci godinama uglavnom gledali Halkidiki, Paraliju ili crnogorsku obalu, albanska rivijera se tiho pretvorila u tr\u017ei\u0161te koje sve vi\u0161e prati obrazac ostatka Mediterana prvo dolaze turisti zbog ni\u017eih cena, zatim apartmani za izdavanje, novi putevi, restorani i strani kapital, a tek onda kvadrat po\u010dinje ozbiljno da raste.<\/p>\n\n\n\n

Upravo zato nekretnine u Albaniji danas funkcioni\u0161u kao nekoliko potpuno razli\u010ditih tr\u017ei\u0161ta.<\/strong> Na severu zemlje, oko Dra\u010da <\/a>i Golema, kvadrat i dalje podse\u0107a na nekada\u0161nju bugarsku obalu<\/a>, relativno pristupa\u010dan ulaz na more za kupce koji ne \u017eele veliki rizik niti previsok bud\u017eet. Apartmani u novijim zgradama blizu pla\u017ee ovde se i dalje mogu prona\u0107i za oko 1.000 do 1.200 evra po kvadratu.<\/p>\n\n\n\n

\"Apartmani
Cene apartmana u Albaniji zna\u010dajno se razlikuju izme\u0111u severne obale, Vlore i premium zona na jugu.

<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kako danas izgledaju nekretnine u Albaniji od Dra\u010da do Ksamila<\/h2>\n\n\n\n

Kako se ide ju\u017enije prema Vlori, Himari, <\/a>Dhermiju i Ksamilu, menja se i cela logika tr\u017ei\u0161ta<\/strong>. Vlora <\/a>danas vi\u0161e nije samo veliki obalni grad Albanije. Poslednjih godina postala je ta\u010dka na kojoj se sudaraju dva potpuno razli\u010dita modela obale stari mediteranski grad sa svakodnevnim \u017eivotom i novi resort koridori namenjeni tr\u017ei\u0161tu kratkoro\u010dnog najma i stranim kupcima.<\/p>\n\n\n\n

U jednom delu grada kvadrat jo\u0161 mo\u017ee da se prona\u0111e za oko 1.200 ili 1.400 evra, dok nekoliko kilometara dalje, prema Radhimeu, novi kompleksi sa bazenima i privatnim sadr\u017eajima ve\u0107 prelaze 2.000 evra po kvadratu.<\/p>\n\n\n\n

To je trenutak kada Albanija prestaje da bude „jeftina alternativa\u201d i po\u010dinje da ulazi u isti obrazac koji su ranije pro\u0161li delovi Gr\u010dke, Hrvatske ili ju\u017ene Italije.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Albanija vi\u0161e nema jednu cenu kvadrata na moru<\/h2>\n\n\n\n

Najjasnija promena tr\u017ei\u0161ta se vidi ju\u017eno od Vlore, na delu obale gde se planine spu\u0161taju direktno u Jonsko more. Dhermi<\/a>, Palas <\/a>i himarska zona danas imaju raspon cena koji vi\u0161e govori o brzini transformacije tr\u017ei\u0161ta nego o samoj Albaniji.<\/p>\n\n\n\n

U istoj mikrolokaciji jo\u0161 mogu da se prona\u0111u stariji apartmani oko 1.000 evra po kvadratu, dok novi resort projekti na prvoj liniji mora dosti\u017eu gotovo 3.000 evra po kvadratu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

To prakti\u010dno zna\u010di da na albanskoj rivijeri danas ne postoji jedna cena nekretnina.<\/p>\n\n\n\n

Postoji tr\u017ei\u0161te starijih lokalnih objekata i potpuno odvojeno tr\u017ei\u0161te novih kompleksa projektovanih za turizam, kratkoro\u010dni najam i strane kupce koji ne kupuju samo apartman, ve\u0107 mediteranski na\u010din \u017eivota koji obala prodaje ve\u0107 decenijama.<\/p>\n\n\n\n

Ksamil<\/a> je verovatno najbolji primer koliko brzo takva transformacija mo\u017ee da promeni cenu kvadrata. Mesto koje je godinama bilo poznato uglavnom ljudima iz regiona danas se nalazi pod pritiskom stranog kapitala, razvoja turizma i novih apartmanskih projekata.<\/p>\n\n\n\n

\"Albanska
Albanska rivijera danas funkcioni\u0161e kao vi\u0161e odvojenih tr\u017ei\u0161ta, od pristupa\u010dnih apartmana do premium resort kompleksa.


<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Novi kompleksi u Ksamilu uglavnom se kre\u0107u izme\u0111u 2.000 i 2.600 evra po kvadratu, dok pojedini apartmani sa panoramskim pogledom na more idu i vi\u0161e od toga.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sarand\u00eb je ve\u0107 druga pri\u010da. Za razliku od sezonskih mesta koja \u017eive nekoliko meseci godi\u0161nje, Saranda <\/a>ima trajektnu vezu sa Krfom, aktivniji gradski \u017eivot i tr\u017ei\u0161te koje ne zavisi isklju\u010divo od jula i avgusta.<\/p>\n\n\n\n

Zato prva linija mora u pojedinim premium projektima ve\u0107 dosti\u017ee cene koje ostatak albanske obale jo\u0161 nema. Studio apartman na samoj obali u luksuznim novim kompleksima danas mo\u017ee da pre\u0111e i 4.000 evra po kvadratu kada se prodaje kao gotov investicioni proizvod za kratkoro\u010dni najam.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta kupci danas zapravo kupuju u Albaniji<\/h2>\n\n\n\n

Za kupce iz Srbije dodatna stvar koja nekretnine u Albaniji poslednjih godina \u010dini dostupnijim jeste \u010dinjenica da kupovina apartmana u stambenim zgradama nije ograni\u010dena za strane dr\u017eavljane.<\/p>\n\n\n\n

Srpski kupac mo\u017ee direktno postati vlasnik apartmana bez komplikovanih modela kupovine ili posrednih firmi. Situacija postaje druga\u010dija tek kod zemlji\u0161ta i pojedinih tipova nekretnina van standardnih stambenih kompleksa, gde je uglavnom potrebno registrovati lokalno privredno dru\u0161tvo. Ipak, ra\u010dunica ne staje na ceni kvadrata koju kupac vidi u oglasu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Nekretnine
Nekretnine u Albaniji vi\u0161e nisu samo jeftina alternativa za kupce koji tra\u017ee apartman na moru.

<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Koliko zapravo ko\u0161ta kupovina apartmana u Albaniji<\/h2>\n\n\n\n

Kupci iz Srbije koji danas vide apartman u Albaniji za 90.000 ili 100.000 evra uglavnom ra\u010dunaju samo cenu iz oglasa<\/strong>. U praksi je realna cifra vi\u0161a za jo\u0161 \u010detiri do sedam odsto.<\/p>\n\n\n\n

Porez na prenos nekretnine uglavnom se kre\u0107e oko dva odsto procenjene vrednosti koju odre\u0111uje lokalna op\u0161tina, dok notarske takse naj\u010de\u0161\u0107e dodaju jo\u0161 izme\u0111u 0,3 i jedan odsto vrednosti nekretnine.<\/p>\n\n\n\n

Registracija vlasni\u010dkog lista u dr\u017eavnom katastru naj\u010de\u0161\u0107e ko\u0161ta izme\u0111u 80 i 150 evra, dok ozbiljna pravna provera vlasni\u0161tva, bez koje strani kupci uglavnom ne ulaze u kupovinu nekretnine na moru, mo\u017ee ko\u0161tati izme\u0111u 300 i 1.500 evra.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kada se dodaju prevodi dokumentacije, punomo\u0107ja i administrativni tro\u0161kovi, apartman od 100.000 evra u realnosti kupca naj\u010de\u0161\u0107e iza\u0111e izme\u0111u 104.000 i 107.000 evra. Upravo tada veliki broj kupaca prvi put shvati da mediteranski kvadrat gotovo nikada nije samo cena iz oglasa.<\/p>\n\n\n\n

\"Kupovina
Kupovina apartmana u Albaniji podrazumeva dodatne tro\u0161kove poput poreza, notara i pravne provere dokumentacije.

<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Niski porezi nisu i jedini tro\u0161ak vlasni\u0161tva<\/h2>\n\n\n\n

Godi\u0161nji tro\u0161kovi vlasni\u0161tva u Albaniji za sada su relativno niski, ali tr\u017ei\u0161te ulazi u fazu promene. Porez na imovinu obra\u010dunava se po katastarskoj vrednosti koja je uglavnom ni\u017ea od tr\u017ei\u0161ne, pa vlasnici standardnih apartmana u mnogim slu\u010dajevima danas pla\u0107aju manje od 50 evra godi\u0161nje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Problem je \u0161to Albanija priprema reformu fiskalnog katastra kojom bi se katastarske vrednosti narednih godina postepeno pribli\u017eile realnim tr\u017ei\u0161nim cenama. Upravo zato deo investitora o\u010dekuje rast tro\u0161kova vlasni\u0161tva, posebno u premium turisti\u010dkim zonama. Najskuplji deo vlasni\u0161tva \u010desto ipak nisu porezi, ve\u0107 odr\u017eavanje kompleksa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Novi resort projekti na albanskoj rivijeri uglavnom imaju bazene, recepcije, privatno obezbe\u0111enje i zajedni\u010dku infrastrukturu koja tokom leta izgleda atraktivno, ali kasnije postaje mese\u010dni tro\u0161ak \u010dak i kada je apartman prazan<\/strong>. U praksi odr\u017eavanje u takvim kompleksima naj\u010de\u0161\u0107e ko\u0161ta izme\u0111u 25 i 35 evra mese\u010dno, dok se sa strujom, vodom i internetom ukupan mese\u010dni tro\u0161ak praznog apartmana van sezone uglavnom kre\u0107e izme\u0111u 60 i 100 evra.<\/p>\n\n\n\n

Kada vlasnik po\u010dne da izdaje nekretninu, ra\u010dunica postaje ozbiljnija. Albanija trenutno prihod od izdavanja oporezuje stopom od 15 odsto, bilo da je u pitanju dugoro\u010dni zakup ili kratkoro\u010dni najam preko platformi poput Airbnb-a<\/strong>. Ista stopa od 15 odsto va\u017ei i za kapitalni dobitak pri prodaji nekretnine, odnosno razliku izme\u0111u kupovne i prodajne cene.<\/p>\n\n\n\n

\"Novi
Premium resort projekti na albanskoj obali sve vi\u0161e ciljaju kupce apartmana za izdavanje i strani kapital.

<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Najve\u0107i rizik na obali \u010desto nije pogled na more, ve\u0107 dokumentacija<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i oprez i dalje va\u017ei za samu obalu. Nekretnine veoma blizu mora mogu imati dodatna urbanisti\u010dka ograni\u010denja ili komplikovan vlasni\u010dki status, \u010dak i kada se prodaju kao standardni apartmani u novijim objektima.<\/p>\n\n\n\n

Upravo zato lokalni advokati na jugu Albanije gotovo svaku ozbiljnu kupovinu po\u010dinju detaljnom proverom zemlji\u0161ta, urbanisti\u010dkog statusa i vlasni\u010dke istorije objekta. Dodatna specifi\u010dnost tr\u017ei\u0161ta jeste administracija nakon kupovine. Za prijavu struje, vode i interneta na ime vlasnika stranom dr\u017eavljaninu potreban je albanski poreski broj, zbog \u010dega deo vlasnika administraciju re\u0161ava preko lokalnih agenata ili firmi koje upravljaju apartmanima tokom turisti\u010dke sezone.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albanija zato danas vi\u0161e nije tr\u017ei\u0161te na koje kupci dolaze samo zbog jeftinijeg mora. Za deo investitora postala je poku\u0161aj da na Mediteran u\u0111u pre nego \u0161to cene potpuno sustignu ostatak obale regiona. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nekretnine u Albaniji poslednjih godina sve vi\u0161e prate obrazac ostatka Mediterana. Cene se razlikuju od Dra\u010da do Ksamila, tro\u0161kovi kupovine nisu samo cena iz oglasa, a najve\u0107i rizik \u010desto nije pogled na more ve\u0107 dokumentacija.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":23875,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[41],"tags":[43,57,85,69],"class_list":["post-23871","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-svet","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-putovanja","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23871","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23871"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23871\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23885,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23871\/revisions\/23885"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/23875"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23871"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23871"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23871"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}