{"id":24879,"date":"2026-05-29T16:28:52","date_gmt":"2026-05-29T14:28:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=24879"},"modified":"2026-05-29T16:29:47","modified_gmt":"2026-05-29T14:29:47","slug":"ko-placa-popravke-u-zgradi-kada-trosak-ide-svima-a-kada-samo-jednom-vlasniku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/zajednicki-delovi-i-instalacije\/ko-placa-popravke-u-zgradi-kada-trosak-ide-svima-a-kada-samo-jednom-vlasniku-24879\/","title":{"rendered":"Ko pla\u0107a popravke u zgradi: Kada tro\u0161ak ide svima, a kada samo jednom vlasniku"},"content":{"rendered":"\n

Ko pla\u0107a popravke u zgradi jedno je od pitanja zbog kojeg danas nastaje najve\u0107i broj sukoba me\u0111u stanarima u Srbiji. Popravka lifta, sanacija krova, pucanje vertikale ili obnova fasade \u010desto otvaraju isti problem, da li tro\u0161ak mora da plati cela zgrada ili samo stanari koje kvar direktno poga\u0111a.<\/p>\n\n\n\n

U praksi najve\u0107i broj konflikata danas ne nastaje zbog same popravke, ve\u0107 zbog raspodele tro\u0161kova, odbijanja pojedinih vlasnika da u\u010destvuju i pogre\u0161nog uverenja da neko mo\u017ee da izbegne obavezu zato \u0161to \u201ene koristi lift\u201c, „\u017eivi u prizemlju\u201c ili „problem nije u njegovom stanu\u201c.<\/p>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada <\/a>prili\u010dno je jasan: zajedni\u010dki delovi zgrade predstavljaju zajedni\u010dku imovinu svih vlasnika posebnih delova, \u0161to zna\u010di da tro\u0161ak njihovog odr\u017eavanja u najve\u0107em broju slu\u010dajeva snose svi suvlasnici. Me\u0111utim, na\u010din raspodele tro\u0161kova, izuzeci i prinudna naplata u praksi \u010desto zavise od vrste radova, odluka stambene zajednice i postupanja upravnika.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Servisiranje
Tro\u0161kove odr\u017eavanja lifta po pravilu snose svi vlasnici stanova u zgradi.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ko pla\u0107a popravke u zgradi kada je kvar na zajedni\u010dkim delovima<\/h2>\n\n\n\n

Krov, fasada, lift, hodnici, stepeni\u0161te, vertikale, podrumi, instalacije i zajedni\u010dke terase u zgradi ne pripadaju pojedina\u010dnim stanovima, ve\u0107 svim vlasnicima zajedno. <\/strong>Upravo zbog toga tro\u0161kovi njihovog odr\u017eavanja i sanacije po pravilu ne mogu da budu preba\u010deni samo na jednog stanara, \u010dak ni kada deo vlasnika smatra da konkretan problem ne koristi ili ga direktno ne poga\u0111a.<\/p>\n\n\n\n

To je razlog zbog kojeg vlasnik stana u prizemlju u\u010destvuje u popravci lifta, dok vlasnik potkrovlja u\u010destvuje u odr\u017eavanju podruma ili zajedni\u010dke rasvete. Sudska praksa u Srbiji godinama polazi od toga da zajedni\u010dki delovi predstavljaju funkcionalnu celinu cele zgrade i da njihovo odr\u017eavanje uti\u010de na bezbednost, upotrebnu vrednost i tr\u017ei\u0161nu cenu svih stanova.<\/strong> Upravo zbog toga najve\u0107i broj redovnih i investicionih tro\u0161kova danas ulazi u obavezno odr\u017eavanje koje finansira stambena zajednica.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Tro\u0161kovi se naj\u010de\u0161\u0107e dele po vlasni\u010dkim udelima, ali postoje izuzeci<\/h2>\n\n\n\n

U najve\u0107em broju zgrada tro\u0161kovi se raspodeljuju prema vlasni\u010dkom udelu, odnosno prema kvadraturi posebnog dela koji svaki vlasnik poseduje. To prakti\u010dno zna\u010di da vlasnik ve\u0107eg stana u\u010destvuje ve\u0107im procentom u ukupnom tro\u0161ku sanacije krova, fasade ili zamene instalacija.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Me\u0111utim, zakon ostavlja mogu\u0107nost da stambena zajednica <\/a>odre\u0111enim odlukama defini\u0161e i druga\u010diji model raspodele tro\u0161kova, ukoliko za to postoji saglasnost propisana statutom ili dovoljan broj glasova vlasnika.<\/p>\n\n\n\n

U praksi upravo ovde nastaju najve\u0107i problemi, jer deo stanara o\u010dekuje potpuno jednaku podelu tro\u0161kova bez obzira na kvadraturu, dok drugi insistiraju na strogo proporcionalnom modelu. Dodatni konflikt nastaje kod investicija poput ugradnje novog lifta, video-nadzora ili energetske sanacije fasade, gde deo vlasnika smatra da korist nije jednaka za sve stanove.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kod odre\u0111enih kvarova mogu\u0107e su i posebne situacije. Ako se, recimo, utvrdi da je \u0161teta na zajedni\u010dkim instalacijama nastala direktnom krivicom jednog vlasnika, stambena zajednica mo\u017ee da tra\u017ei da upravo on snosi deo ili celokupan tro\u0161ak sanacije. Isto va\u017ei i kada vlasnik nelegalnim radovima o\u0161teti zajedni\u010dke delove zgrade ili izazove havariju.<\/p>\n\n\n\n

\"Skup\u0161tina
Ko pla\u0107a popravke u zgradi kada se pokvari lift<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ko pla\u0107a popravke u zgradi kada je potrebna hitna intervencija<\/h2>\n\n\n\n

Kod hitnih intervencija, poput pucanja vodovodne vertikale, ozbiljnog proki\u0161njavanja krova, po\u017eara ili opasnosti po bezbednost stanara, upravnik i stambena zajednica imaju pravo da organizuju hitne radove i bez vi\u0161enedeljnog \u010dekanja saglasnosti svih vlasnika.<\/p>\n\n\n\n

U takvim situacijama zakon prioritet daje za\u0161titi objekta i bezbednosti ljudi, jer odlaganje mo\u017ee da izazove jo\u0161 ve\u0107u \u0161tetu.<\/strong> Upravo zbog toga deo vlasnika tek naknadno dobija obave\u0161tenje o tro\u0161ku koji mora da plati, \u0161to \u010desto izaziva dodatne sukobe u zgradama. Problem nastaje kada stambena zajednica nema dovoljno novca na ra\u010dunu rezervnog fonda. <\/strong>Tada se od vlasnika tra\u017ee dodatne jednokratne uplate, a upravo tada naj\u010de\u0161\u0107e dolazi do odbijanja pla\u0107anja i me\u0111usobnih tu\u017ebi me\u0111u stanarima.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta se de\u0161ava kada jedan vlasnik odbije da plati<\/h2>\n\n\n\n

Naj\u010de\u0161\u0107a zabluda u zgradama u Srbiji jeste da vlasnik mo\u017ee jednostavno da ignori\u0161e obavezu prema stambenoj zajednici ako nije glasao za odre\u0111enu investiciju ili smatra da ga se problem ne ti\u010de.<\/p>\n\n\n\n

U praksi to uglavnom ne funkcioni\u0161e tako. Odluke koje stambena zajednica donese potrebnom ve\u0107inom obavezuju i vlasnike koji su bili protiv ili nisu prisustvovali glasanju. Ukoliko vlasnik odbije da pla\u0107a svoje obaveze, dug mo\u017ee da ode u postupak prinudne naplate.<\/strong> Stambena zajednica danas ima pravo da preko izvr\u0161itelja potra\u017euje dugovanja za odr\u017eavanje i zajedni\u010dke tro\u0161kove, uklju\u010duju\u0107i zatezne kamate i tro\u0161kove postupka. Upravo zbog toga relativno mali dugovi za zajedni\u010dko odr\u017eavanje vremenom mogu zna\u010dajno da porastu.<\/p>\n\n\n\n

U praksi upravnici naj\u010de\u0161\u0107e prvo poku\u0161avaju opomene i dogovor, ali kada dugovanja traju mesecima ili godinama, stambene zajednice uglavnom prelaze na formalnu naplatu jer bez redovnog priliva novca zgrada vi\u0161e ne mo\u017ee normalno da funkcioni\u0161e.<\/p>\n\n\n\n

Ko pla\u0107a popravke u zgradi danas naj\u010de\u0161\u0107e zavisi od dogovora stanara<\/h2>\n\n\n\n

U ve\u0107im gradovima Srbije danas sve \u010de\u0161\u0107e se de\u0161ava da same popravke nisu najve\u0107i problem, ve\u0107 nemogu\u0107nost stanara da se dogovore oko novca, prioriteta i organizacije radova<\/strong>. Posebno su komplikovane investicije poput sanacije fasade, zamene lifta ili obnove krova, jer tro\u0161kovi lako prelaze desetine hiljada evra na nivou cele zgrade.<\/p>\n\n\n\n

Dodatni problem predstavlja \u010dinjenica da deo stambenih zajednica i dalje nema dovoljno novca u rezervnom fondu, pa se ozbiljniji kvarovi re\u0161avaju tek kada problem postane hitan i vi\u0161estruko skuplji nego \u0161to bi bio da je odr\u017eavanje bilo redovno. Upravo zato upravnici i stru\u010dnjaci za stanovanje poslednjih godina insistiraju da zgrade redovno pune fond za odr\u017eavanje i planiraju ve\u0107e investicije unapred, jer zajedni\u010dki delovi zgrade nisu tro\u0161ak jednog stana, ve\u0107 pitanje funkcionisanja cele nekretnine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ko pla\u0107a popravke u zgradi danas je jedno od naj\u010de\u0161\u0107ih pitanja me\u0111u stanarima, posebno kada su u pitanju liftovi, krovovi, vertikale i veliki zajedni\u010dki tro\u0161kovi odr\u017eavanja.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":24903,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[43,77,79,69],"class_list":["post-24879","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-zajednicki-delovi-i-instalacije","tag-fokus","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-obaveze-i-kazne","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24879","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24879"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24879\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24911,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24879\/revisions\/24911"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24903"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24879"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24879"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24879"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}