{"id":26677,"date":"2026-06-03T11:03:47","date_gmt":"2026-06-03T09:03:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=26677"},"modified":"2026-06-03T11:03:50","modified_gmt":"2026-06-03T09:03:50","slug":"kupovina-placa-u-srbiji-sta-morate-proveriti-pre-kapare-i-ugovora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/trziste-nekretnina\/zemljista-i-objekti\/kupovina-placa-u-srbiji-sta-morate-proveriti-pre-kapare-i-ugovora-26677\/","title":{"rendered":"Kupovina placa u Srbiji – \u0161ta morate proveriti pre kapare i ugovora"},"content":{"rendered":"\n

<\/p>\n\n\n\n

Kupovina placa u Srbiji izgleda kao jednostavna transakcija, pogled na parcelu, dogovor o ceni, kapara, notar. U praksi je upravo to redosled po kojem ljudi prave gre\u0161ke koje ko\u0161taju desetine, ponekad i stotine hiljada evra. <\/p>\n\n\n\n

Najve\u0107i propusti ne nastaju kod javnog bele\u017enika, nego nedeljama ranije, dok kupac jo\u0161 nije ni postavio prava pitanja. Plac koji deluje \u010dist na terenu mo\u017ee biti pravno optere\u0107en, urbanisti\u010dki ograni\u010den, fizi\u010dki nedostupan u pravnom smislu, ili pod hipotekom o kojoj prodavac ne govori. Ovaj vodi\u010d ide kroz sve \u0161to morate da proverite pre nego \u0161to potpi\u0161ete bilo koji papir.<\/p>\n\n\n\n

\"Pristupni
Fizi\u010dki prilaz placu ne zna\u010di automatski i legalno pravo prolaza upisano u dokumentaciju.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kupovina placa u Srbiji po\u010dinje listom nepokretnosti<\/h2>\n\n\n\n

Pre dogovora o ceni mora sti\u0107i list nepokretnosti. <\/strong>To je dokument iz katastra koji Republi\u010dki geodetski zavod (RGZ) <\/a>izdaje za svaku parcelu, i on otkriva ono \u0161to vam prodavac ne\u0107e re\u0107i ko je stvarno vlasnik, postoji li vi\u0161e suvlasnika, da li je nad parcelom hipoteka, sudski spor, zabrana otu\u0111enja, izvr\u0161enje ili teret poput slu\u017ebenosti. Plac mo\u017ee imati pet suvlasnika od kojih jedan ne \u017eeli da proda, ili dva nasle\u0111ena dela koja nisu re\u0161ena u ostavinskom postupku. Bez lista nepokretnosti, kupac u stvari ne zna sa kim potpisuje ugovor.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Drugi sloj problema je \u0161to stanje na terenu \u010desto nije isto kao stanje u katastru. Povr\u0161ina parcele po katastru mo\u017ee biti razli\u010dita od stvarne, granice pomerene, susedna ograda mo\u017ee se\u0107i u deo koji je formalno va\u0161. Zato se uz katastarsku proveru \u010desto tra\u017ei i izlazak geometra na lice mesta.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Gra\u0111evinsko ili poljoprivredno – to nije isti plac<\/h2>\n\n\n\n

„Plac“ u oglasu nije pravna kategorija. Pravna kategorija je namena zemlji\u0161ta, i ona odlu\u010duje \u0161ta sme da se gradi. Gra\u0111evinsko zemlji\u0161te dozvoljava gradnju u skladu sa urbanisti\u010dkim planom<\/strong>. Poljoprivredno zemlji\u0161te, po pravilu, ne dozvoljava, a prenamena u gra\u0111evinsko mo\u017ee biti dugotrajan proces koji ko\u0161ta, ponegde uspeva, ponegde se ne de\u0161ava nikad. Kupovina placa po ceni gra\u0111evinskog zemlji\u0161ta za parcelu koja je u katastru i dalje poljoprivredna zna\u010di pla\u0107anje iluzije.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Informacija o lokaciji govori \u0161ta se zapravo kupuje<\/h2>\n\n\n\n

Ovo je jedan od najva\u017enijih dokumenata u celom procesu, a najve\u0107i broj kupaca ga nikad ne tra\u017ei pre kupovine. Informacija o lokaciji vadi se u nadle\u017enoj op\u0161tinskoj ili gradskoj slu\u017ebi za urbanizam<\/a> i pokazuje \u0161ta se na konkretnoj parceli sme graditi, koja namena objekta, kolika spratnost, koliki procenat zauzetosti parcele, koliko mora biti udaljen objekat od me\u0111a. Plac iz snova mo\u017ee biti predvi\u0111en samo za prizemni objekat odre\u0111ene kvadrature, dok susedna parcela dozvoljava sprat plus potkrovlje.<\/strong> Kupovina placa bez ovog dokumenta nije kupovina nekretnine to je kupovina pretpostavke.<\/p>\n\n\n\n

\"gra\u0111evinsko
Namena zemlji\u0161ta odre\u0111uje \u0161ta na parceli mo\u017ee da se gradi i koliko zemlji\u0161te realno vredi.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Pristupni put – fizi\u010dki postoji, pravno mo\u017eda ne<\/h2>\n\n\n\n

Ovo je tipi\u010dna zamka kod parcela van urbanog jezgra. Do placa vodi put, utabani, makadamski, ponekad i asfaltirani ali taj put pravno ne mora biti javna saobra\u0107ajnica niti slu\u017enost koja vam pripada<\/strong>. Ako pristupni put prolazi preko privatnog zemlji\u0161ta, a pravo prolaza nije upisano u list nepokretnosti, kupili ste parcelu do koje se legalno ne dolazi. Posledice idu od problema sa gra\u0111evinskom dozvolom, preko sporova sa kom\u0161ijama, do drasti\u010dnog pada vrednosti zemlji\u0161ta.<\/p>\n\n\n\n

Infrastruktura – blizina nije isto \u0161to i priklju\u010dak<\/h2>\n\n\n\n

Struja, voda, kanalizacija, gas, internet, asfalt sve to mo\u017ee biti petsto metara od placa i istovremeno potpuno nedostupno. Provera mora da uklju\u010di ne samo da li postoji mre\u017ea u okolini, nego i da li je priklju\u010dak legalan, koliko ko\u0161ta dovesti ga do parcele i da li nadle\u017eno preduze\u0107e uop\u0161te planira \u0161irenje u tom pravcu. Tro\u0161ak priklju\u010daka mo\u017ee da preokrene celu ra\u010dunicu i kupovinu pretvori u skuplji posao nego \u0161to je u startu izgledala.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Urbanisti\u010dki planovi i \u0161ta dr\u017eava ima u planu<\/h2>\n\n\n\n

Pre kupovine se proveravaju va\u017ee\u0107i planovi za to podru\u010dje. Grad ili dr\u017eava mogu imati planiran put, prugu, dalekovod, koridor ili javni objekat preko va\u0161e parcele ili preko susedne, \u0161to bitno uti\u010de na to \u0161ta i koliko mo\u017ee da se gradi i koliko \u0107e ta zemlja vredeti za pet godina. Eksproprijacija nije \u010desta, ali nije ni nemogu\u0107a naro\u010dito u zonama predvi\u0111enim za infrastrukturne projekte.<\/strong> Kupovina placa u takvoj zoni je investicija sa rokom trajanja.<\/p>\n\n\n\n

\"geometar
Izlazak geometra na teren \u010desto otkriva razliku izme\u0111u stanja u katastru i stvarnih granica parcele.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Me\u0111e, slu\u017ebenosti i legalnost postoje\u0107ih objekata<\/h2>\n\n\n\n

Ograda nije dokaz me\u0111e. Ako je kom\u0161ija pre dvadeset godina postavio ogradu metar i po u va\u0161 plac, taj metar i po je i dalje va\u0161 po katastru, ali povratak je sporan postupak koji se vodi geodetski i pravno.<\/strong> Pre kupovine se uvek anga\u017euje geometar i radi geodetski elaborat ako postoji bilo kakva sumnja u granice. Ako se na placu ve\u0107 nalazi neki objekat, ku\u0107a, vikendica, gara\u017ea, pomo\u0107ni objekat, mora se proveriti da li je legalan, da li je uknji\u017een i da li je u procesu ozakonjenja.<\/strong> Nelegalan objekat na placu komplikuje sve naredne korake, od kredita do dalje prodaje.<\/p>\n\n\n\n

Tu su i slu\u017ebenosti pravo prolaza, vodovi, instalacije koje su upisane kao teret na va\u0161oj parceli. Dalekovodi i gasovodi mogu ograni\u010diti gradnju u zoni odre\u0111ene \u0161irine od trase, \u0161to se ne vidi okom, samo iz dokumentacije.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tro\u0161kovi koje kupci \u010desto zaborave<\/h2>\n\n\n\n

Cena placa je samo deo ra\u010dunice. Na nju dolaze porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV, ako se kupuje od obveznika PDV-a), notarska taksa, advokat, geometar, taksa za upis u katastar, mogu\u0107i tro\u0161kovi priklju\u010daka, eventualni tro\u0161kovi prenamene zemlji\u0161ta, i ako se gradi taksa za ure\u0111enje gra\u0111evinskog zemlji\u0161ta. Ukupan dodatni tro\u0161ak mo\u017ee biti zna\u010dajan procenat osnovne cene, i u njega se ulazi unapred, ne posle.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kapara, ugovor i upis u katastar<\/h2>\n\n\n\n

Kapara nije rezervacija, to je ozbiljna pravna obaveza. Ako kupac odustane bez razloga, gubi je. Ako prodavac odustane, vra\u0107a je u dvostrukom iznosu<\/strong>. Zato se kapara ne daje pre nego \u0161to su pro\u0161li list nepokretnosti, informacija o lokaciji, provera pristupa i eventualni izlazak geometra. Ugovor o kupoprodaji mora se overiti kod javnog bele\u017enika, koji potom dostavlja dokumentaciju katastru. Kupovina placa nije zavr\u0161ena potpisom, zavr\u0161ena je tek kada novi vlasnik bude upisan u list nepokretnosti.<\/p>\n\n\n\n

Posebna napomena za poljoprivredno zemlji\u0161te: postoji pravo pre\u010de kupovine, gde odre\u0111ena lica (naj\u010de\u0161\u0107e susedi koji obra\u0111uju grani\u010dnu parcelu, ili dr\u017eava) imaju prioritet pri kupovini<\/strong>. To se proverava pre, a ne posle, dogovora o ceni. Tu su i situacije sa nasle\u0111em koje nije re\u0161eno, sa restitucionim zahtevima, ili sa kupovinom idealnog dela, kada se kupuje 1\/2 ili 1\/3 parcele koja fizi\u010dki nije izdeljena na licu mesta, \u0161to vodi u suvlasni\u0161tvo sa svim njegovim ograni\u010denjima.<\/p>\n\n\n\n

Plac se kupuje papirima, ne pogledom<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107e gre\u0161ke pri kupovini placa u Srbiji ne dolaze od previsoke cene ni od lo\u0161e lokacije. Dolaze od propu\u0161tene provere kupac potpi\u0161e predugovor pre nego \u0161to je video list nepokretnosti, da kaparu pre informacije o lokaciji, ili po\u010dne da zida pre nego \u0161to je re\u0161en pristupni put. <\/strong>Plac na fotografiji izgleda jednako lepo bez obzira na to da li ispod njega prolazi planirana trasa dalekovoda ili je vlasnik preminuo pre tri godine sa nere\u0161enom ostavinom. Razlika izme\u0111u dobre i lo\u0161e kupovine ne vidi se u trenutku kada se gleda parcela, vidi se u dokumentima koje treba pro\u010ditati pre nego \u0161to i\u0161ta bude potpisano.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kupovina placa u Srbiji ne po\u010dinje kaparom i dogovorom o ceni, ve\u0107 proverom dokumentacije, pristupnog puta, urbanisti\u010dkih uslova i vlasni\u0161tva nad parcelom.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":26685,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[63,43,56,57,69],"class_list":["post-26677","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-zemljista-i-objekti","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26677","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=26677"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26677\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":26701,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26677\/revisions\/26701"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/26685"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26677"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=26677"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=26677"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}