{"id":26933,"date":"2026-06-07T09:30:00","date_gmt":"2026-06-07T07:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=26933"},"modified":"2026-06-05T14:55:12","modified_gmt":"2026-06-05T12:55:12","slug":"komsijski-sporovi-u-zgradi-ko-je-nadlezan-i-kako-ih-resiti-pre-nego-sto-zavrse-na-sudu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/komsijski-odnosi-i-pravo\/komsijski-sporovi-u-zgradi-ko-je-nadlezan-i-kako-ih-resiti-pre-nego-sto-zavrse-na-sudu-26933\/","title":{"rendered":"Kom\u0161ijski sporovi u zgradi – ko je nadle\u017ean i kako ih re\u0161iti pre nego \u0161to zavr\u0161e na sudu"},"content":{"rendered":"\n

Kom\u0161ijski sporovi u zgradi spadaju me\u0111u naj\u010de\u0161\u0107e probleme sa kojima se suo\u010davaju stanari u Srbiji. Od buke tokom vremena odmora do neovla\u0161\u0107enog kori\u0161\u0107enja zajedni\u010dkih prostora, ve\u0107ina situacija ima jasno pravno re\u0161enje, ali malo ko zna gde ta\u010dno da ga potra\u017ei i kojim redom. A redosled je klju\u010dan, jer pogre\u0161an korak na po\u010detku zna\u010di mesece \u010dekanja na kraju.<\/p>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju<\/a> i odr\u017eavanju zgrada jasno defini\u0161e da svaka stambena zajednica mora imati upravnika zgrade <\/a>bilo izabranog me\u0111u stanarima, bilo profesionalnog. Upravnik je prva adresa za svaki problem koji se ti\u010de ku\u0107nog reda i zajedni\u010dkih delova zgrade.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kom\u0161ijski sporovi u zgradi po\u010dinju i zavr\u0161avaju se kod upravnika, ako on radi svoj posao<\/h2>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada<\/a> jasno defini\u0161e da svaka stambena zajednica mora imati upravnika bilo izabranog me\u0111u stanarima, bilo profesionalnog. Upravnik je prva adresa za svaki problem koji se ti\u010de ku\u0107nog reda i zajedni\u010dkih delova zgrade.<\/strong> On je du\u017ean da upozori stanara koji kr\u0161i pravila, da mu po\u0161alje pismeno obave\u0161tenje, a ako upozorenje ne da rezultat, da pozove komunalnu policiju ili podnese prijavu komunalnoj inspekciji.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Tu je i granica njegovih ovla\u0161\u0107enja. Upravnik mo\u017ee da reaguje kad se radi o kr\u0161enju ku\u0107nog reda ili o\u0161te\u0107enju zajedni\u010dkih prostora<\/a>. Kad je problem unutar dva privatna stana, recimo, curenje vode kroz plafon ili buka iz susednog stana koja ne potpada pod odluku o ku\u0107nom redu upravnik mo\u017ee da posreduje, ali ne mo\u017ee da naredi. <\/strong>U tom trenutku stanar mora da deluje sam.<\/p>\n\n\n\n

Upravo zbog toga veliki broj stanara pogre\u0161no o\u010dekuje da upravnik mo\u017ee da „presudi\u201c u svakom sukobu u zgradi. Njegova uloga je prvenstveno organizaciona i posredni\u010dka. Kada problem pre\u0111e granicu ku\u0107nog reda i postane pitanje imovinske \u0161tete, uznemiravanja ili ugro\u017eavanja bezbednosti, u pri\u010du ulaze komunalna inspekcija, advokati ili sud.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Od buke do zajedni\u010dkih prostora, gde nastaju problemi koji zavr\u0161e na sudu<\/h2>\n\n\n\n

Buka je daleko naj\u010de\u0161\u0107i uzrok sukoba. Gradske odluke o ku\u0107nom redu defini\u0161u vreme odmora, naj\u010de\u0161\u0107e od 14 do 16 \u010dasova i od 22 do 6 ujutru radnim danima, s varijacijama po gradu i danu u nedelji<\/strong>. U tom periodu prekomerna buka mo\u017ee biti osnov za prijavu i intervenciju komunalne milicije. Za kr\u0161enje, kazne po\u010dinju od 5.000 dinara u Beogradu, 10.000 u Novom Sadu, a za ponovljene prekr\u0161aje iznosi idu znatno vi\u0161e.<\/p>\n\n\n\n

Ali kom\u0161ijski sporovi u zgradi ne nastaju samo od buke. Zajedni\u010dki prostori su druga velika arena, predmeti ostavljeni u hodniku, neovla\u0161\u0107eno parkiranje, zauzimanje su\u0161ionica ili podruma. Tu spadaju i adaptacije bez saglasnosti stambene zajednice, bacanje stvari sa terasa,<\/a> neprijatni mirisi i problemi sa ku\u0107nim ljubimcima. <\/strong>Svaka od ovih situacija ima svoj pravni okvir, ali zajedni\u010dko im je jedno: prvu prijavu treba uputiti upravniku, a ako on ne reaguje komunalnoj inspekciji.<\/p>\n\n\n\n

\"Kom\u0161ijski
Hodnici, podrumi, parking i zajedni\u010dke prostorije \u010desto postaju razlog sukoba u stambenim zajednicama.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Tu nastaje i najve\u0107i broj problema koje stanari poku\u0161avaju da re\u0161avaju sami bez poznavanja procedure.<\/strong> Primer su adaptacije stanova bez obave\u0161tavanja stambene zajednice, posebno kada radovi proizvode buku nedeljama ili zadiru u zajedni\u010dke instalacije i nose\u0107e zidove. Sli\u010dna situacija je i sa predmetima ostavljenim u hodnicima i ispred stanova, koji osim konflikta me\u0111u kom\u0161ijama \u010desto predstavljaju i problem protivpo\u017earne bezbednosti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

U praksi, upravo ovakvi kom\u0161ijski sporovi u zgradi naj\u010de\u0161\u0107e eskaliraju ne zato \u0161to problem ne mo\u017ee da se re\u0161i, ve\u0107 zato \u0161to stanari prekasno po\u010dnu da ga dokumentuju ili odmah prelaze na li\u010dni sukob umesto na formalnu proceduru.<\/p>\n\n\n\n

Komunalna inspekcija, medijacija ili tu\u017eba – koji put zapravo re\u0161ava stvar<\/h2>\n\n\n\n

Kad upravnik nije u stanju da re\u0161i problem, stanari imaju tri puta. Prvi i naj\u010de\u0161\u0107i je komunalna inspekcija, odnosno komunalna milicija<\/a>. Oni su ovla\u0161\u0107eni da iza\u0111u na teren, utvrde \u010dinjenice, izreknu opomenu ili izdaju prekr\u0161ajni nalog. U praksi, za buku tokom vremena odmora ovaj postupak daje rezultate, posebno ako stanar prethodno dokumentuje problem snimcima, dnevnikom buke ili izjavama drugih stanara.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Drugi put je medijacija. Zakon o posredovanju u re\u0161avanju sporova iz 2014. godine omogu\u0107ava da se kom\u0161ijski sporovi u zgradi re\u0161e uz pomo\u0107 licenciranog posrednika, bez odlaska na sud. <\/strong>Postupak je dobrovoljan, kra\u0107i i drasti\u010dno jeftiniji od su\u0111enja, procenjuje se da ukupni tro\u0161kovi medijacije iznose svega 10 do 15 procenata sudskih. Dodatni podsticaj: od 2019. godine, stranke koje spor re\u0161e medijacijom pre prvog ro\u010di\u0161ta oslobo\u0111ene su pla\u0107anja sudskih taksi. Uprkos svemu, medijacija u Srbiji jo\u0161 uvek nije za\u017eivela u punom obimu, a ve\u0107ina stanara ne zna da ta opcija uop\u0161te postoji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tre\u0107i put je tu\u017eba, gra\u0111anska ili prekr\u0161ajna, zavisno od prirode problema. Gra\u0111anska tu\u017eba dolazi u obzir kad postoji materijalna \u0161teta ili trajno naru\u0161avanje prava mirnog kori\u0161\u0107enja stana.<\/strong> Prekr\u0161ajni postupak pokre\u0107e se za konkretna kr\u0161enja ku\u0107nog reda ili zakona o javnom redu i miru. Oba postupka su spora, ali ponekad neizbe\u017ena.<\/p>\n\n\n\n

Iskustvo upravnika stambenih zajednica pokazuje da veliki broj sukoba po\u010dinje banalno, glasna muzika, renoviranje u pogre\u0161no vreme, parkiranje na „ne\u010dijem\u201c mestu ili ku\u0107ni ljubimci, ali problem postaje ozbiljan tek kada komunikacija potpuno prestane. <\/strong>Tada \u010dak i manji sporovi lako prerastu u vi\u0161emese\u010dne prijave, pozive komunalnoj miliciji i sudske postupke koji ko\u0161taju daleko vi\u0161e nego \u0161to je problem na po\u010detku vredeo.<\/p>\n\n\n\n

Za\u0161to dobro poznavanje procedure \u0161tedi i novac i \u017eivce<\/h2>\n\n\n\n

Ve\u0107ina kom\u0161ijskih sporova u zgradi nikada ne stigne do suda i to je dobra vest. Lo\u0161a vest je da mnogi stanari mesecima trpe problem jer ne znaju kome da se obrate prvom. Upravnik, komunalna inspekcija, medijator, advokat, svaka karika ima svoju funkciju i svoj trenutak. Presko\u010dite upravnika i odmah po\u0161aljete tu\u017ebu i sud \u0107e vas pitati za\u0161to niste prvo iscrpeli druge opcije<\/strong>. \u010cekate da upravnik re\u0161i ono \u0161to mo\u017ee samo sud – gubite vreme.<\/p>\n\n\n\n

Ono \u0161to iskustvo pokazuje jeste da dokumentacija re\u0161ava vi\u0161e sporova nego emocije. Pismeno obave\u0161tenje upravniku, fotografije, snimci, izjave kom\u0161ija, kopija odluke o ku\u0107nom redu, sve to postaje dokaz ako stvar ode dalje. A \u010desto i sama \u010dinjenica da stanar poka\u017ee da zna svoja prava i da ih dokumentuje bude dovoljna da problem prestane pre nego \u0161to se bilo ko obrati inspekciji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kod kom\u0161ijskih sporova najskuplja gre\u0161ka obi\u010dno nije sama buka, curenje vode ili problem sa parkingom, ve\u0107 \u010dekanje da problem sam nestane. U zgradama u kojima desetine ljudi dele isti prostor, procedure i dokumentacija naj\u010de\u0161\u0107e re\u0161avaju vi\u0161e problema nego rasprave po hodnicima i poruke u Viber grupama stanara.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kom\u0161ijski sporovi u zgradi naj\u010de\u0161\u0107e nastaju zbog buke, zajedni\u010dkih prostora i kr\u0161enja ku\u0107nog reda. Problem je \u0161to veliki broj stanara ne zna kome prvo treba da se obrati niti \u0161ta upravnik, komunalna inspekcija i sud zapravo mogu da urade.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":26935,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[43,77,79],"class_list":["post-26933","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-komsijski-odnosi-i-pravo","tag-fokus","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-obaveze-i-kazne"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26933","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=26933"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26933\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":26943,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26933\/revisions\/26943"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/26935"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26933"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=26933"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=26933"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}