{"id":27203,"date":"2026-06-11T12:17:51","date_gmt":"2026-06-11T10:17:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27203"},"modified":"2026-06-11T12:17:54","modified_gmt":"2026-06-11T10:17:54","slug":"porez-na-drugu-nekretninu-sta-se-razlikuje-od-prve-i-koliko-vas-vise-kosta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambeni-krediti\/prva-i-druga-nekretnina\/porez-na-drugu-nekretninu-sta-se-razlikuje-od-prve-i-koliko-vas-vise-kosta-27203\/","title":{"rendered":"Porez na drugu nekretninu – \u0161ta se razlikuje od prve i koliko vas vi\u0161e ko\u0161ta"},"content":{"rendered":"\n

Porez na drugu nekretninu u Srbiji nije ve\u0107i po stopi, ali jeste skuplji po ukupnom ra\u010dunu, i to zna\u010dajno. Razlika ne le\u017ei u procentima, ve\u0107 u olak\u0161icama koje pri drugoj kupovini nestaju. <\/p>\n\n\n\n

Zakon ne ka\u017enjava vlasni\u0161tvo nad vi\u0161e nekretnina, ali prestaje da nagra\u0111uje kupca kao prvi put<\/strong>. Ko to ne ura\u010duna pre potpisa ugovora, lako dolazi do tro\u0161kova koje nije planirao. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava u Srbiji iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine i to va\u017ei i za prvu i za drugu kupovinu. Na papiru, razlike nema – u praksi, razlika je ogromna.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Porez na drugu nekretninu po\u010dinje tamo gde se olak\u0161ica za prvu zavr\u0161ava<\/h2>\n\n\n\n

Kupac prvog stana ima zakonsko pravo na poresko oslobo\u0111enje po \u010dlanu 31a Zakona o porezima na imovinu<\/a>. Oslobo\u0111enje pokriva 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog \u010dlana porodi\u010dnog doma\u0107instva, supru\u017enika, decu i roditelje koji \u017eive u zajedni\u010dkom doma\u0107instvu. Par sa jednim detetom, na primer, ne pla\u0107a porez na prenos za stan do 70 kvadrata.<\/p>\n\n\n\n

Kod kupovine druge nekretnine,<\/a> ta olak\u0161ica ne postoji. Ceo iznos, svaki kvadrat, oporezuje se po stopi od 2,5%.<\/strong> Pritom, od januara 2025. godine utvr\u0111ivanje i naplatu ovog poreza preuzele su jedinice lokalne samouprave, \u0161to zna\u010di da se postupak za porez na drugu nekretninu vodi pred op\u0161tinom na \u010dijoj se teritoriji nekretnina nalazi, a ne pred Poreskom upravom kao ranije.<\/p>\n\n\n\n

\"Tro\u0161kovi
Porez na drugu nekretninu ne zavr\u0161ava se kupovinom ako se stan izdaje.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Konkretno: stan od 65 kvadrata u vrednosti od 100.000 evra. Kupac prvog stana sa porodicom od tri \u010dlana pla\u0107a nula dinara poreza na prenos. Kupac druge nekretnine iste vrednosti pla\u0107a 2.500 evra.<\/strong> To je razlika koja sama sebi govori. Na tr\u017ei\u0161tu na kome se kupci \u010desto nadme\u0107u za nekoliko hiljada evra ni\u017eu cenu stana, dodatnih 2.500 evra poreza mo\u017ee da bude ve\u0107i tro\u0161ak od same pregovara\u010dke razlike.<\/p>\n\n\n\n

Novogradnja komplikuje sliku, ali ne menja su\u0161tinu<\/h2>\n\n\n\n

Ako kupujete nekretninu direktno od investitora<\/a> koji je u sistemu PDV-a, umesto poreza na prenos pla\u0107a se porez na dodatu vrednost 10% za stambeni prostor. Ova dva poreza se me\u0111usobno isklju\u010duju i nikada se ne primenjuju istovremeno na istu transakciju.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kupac prvog stana u novogradnji ima pravo na refundaciju PDV-a, opet u okviru istih povr\u0161inskih limita, 40 kvadrata plus 15 po \u010dlanu doma\u0107instva. Na stanu od 60 kvadrata po ceni od 120.000 evra, refundacija za troo\u010dlanu porodicu pokriva celokupan PDV. Za kupca drugog stana u novogradnji, PDV od 10% ostaje kao neto tro\u0161ak bez mogu\u0107nosti povra\u0107aja.<\/p>\n\n\n\n

Na skupljim nekretninama, ta razlika prelazi 10.000 evra. To je novac koji bi mogao da pokrije kompletno opremanje stana ili prvu godinu otplate kredita. Upravo zato kupci \u010desto tek kod kona\u010dne ra\u010dunice shvate da ih druga nekretnina u novogradnji ne ko\u0161ta samo cenu iz oglasa<\/strong>. Kada nestane pravo na povra\u0107aj PDV-a, razlika se meri hiljadama, a kod skupljih stanova i desetinama hiljada evra.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Godi\u0161nji porez na imovinu – ovde razlike nema, ali tro\u0161kovi rastu<\/h2>\n\n\n\n

Za razliku od poreza na prenos, godi\u0161nji porez na imovinu ne pravi razliku izme\u0111u prve i druge nekretnine. Stopa za fizi\u010dka lica kre\u0107e se do 0,4% od procenjene vrednosti, a ta\u010dan iznos zavisi od op\u0161tine, zone i vrste objekta.<\/strong> U Beogradu je za 2026. godinu porez na imovinu pove\u0107an izme\u0111u 4% i 5,45% u odnosu na prethodnu godinu. Ono \u0161to vlasnici druge nekretnine \u010desto previde jeste da godi\u0161nji porez na imovinu pla\u0107aju paralelno za obe nekretnine. Dva stana zna\u010de dva poreska re\u0161enja, dva obra\u010duna i dve odvojene obaveze prema lokalnim samoupravama.<\/strong> Pojedina\u010dno, iznosi mo\u017eda ne deluju veliki. Kumulativno, tokom godina postaju tro\u0161ak koji zna\u010dajno uti\u010de na ukupan prinos od nekretnine.<\/p>\n\n\n\n

Porez se pla\u0107a kvartalno u februaru, maju, avgustu i novembru \u0161to zna\u010di osam uplata godi\u0161nje za vlasnika dve nekretnine. To nije dramati\u010dno pojedina\u010dno, ali predstavlja obavezu koju je lako potceniti kada se pravi dugoro\u010dna ra\u010dunica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Izdajete drugu nekretninu – porez na kiriju je dodatni sloj<\/h2>\n\n\n\n

Porez na drugu nekretninu ne zavr\u0161ava se kupovinom. Ako stan izdajete, prihod od zakupa oporezuje se po stopi od 20%, ali uz priznavanje 25% normiranih tro\u0161kova. Efektivna stopa time iznosi oko 15% od ugovorene mese\u010dne kirije. Na kiriju od 500 evra mese\u010dno, to je 75 evra poreza ili 900 evra godi\u0161nje, pored poreza na imovinu koji ve\u0107 pla\u0107ate.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

To zna\u010di da stan koji na papiru donosi 6.000 evra godi\u0161nje ne ostavlja vlasniku isti iznos u d\u017eepu. Kada se odbiju porezi, periodi bez zakupca i tro\u0161kovi odr\u017eavanja, stvarni prinos \u010desto izgleda znatno druga\u010dije od po\u010detne ra\u010dunice. Va\u017eno je znati da poreska obaveza nastaje samim ostvarivanjem prihoda od zakupa, bez obzira na to da li je ugovor formalno overen<\/strong>. Poreska uprava sve \u010de\u0161\u0107e vr\u0161i unakrsne kontrole, a kazne za neprijavljen prihod mogu zna\u010dajno prema\u0161iti iznos samog poreza.<\/p>\n\n\n\n

Kada se svemu tome doda i rizik praznog hoda izme\u0111u zakupaca, odr\u017eavanje i amortizacija, realni prinos od druge nekretnine<\/a> postaje znatno manji nego \u0161to ga ve\u0107ina kupaca zami\u0161lja u trenutku kupovine.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta to zna\u010di za va\u0161 bud\u017eet i za\u0161to pravi tro\u0161ak nije samo u procentima<\/h2>\n\n\n\n

Porez na drugu nekretninu u Srbiji formalno nije ve\u0107i. Stopa je ista, zakon ne ka\u017enjava vlasni\u0161tvo nad vi\u0161e nekretnina. Ali odsustvo olak\u0161ica \u010dini drugu kupovinu zna\u010dajno skupljom od prve. Kada se saberu porez na prenos bez oslobo\u0111enja, eventualni PDV bez prava na povra\u0107aj, godi\u0161nji porez na imovinu i porez na zakup, razlika se meri hiljadama evra<\/strong>. Zato se prava cena druge nekretnine ne vidi u oglasu ve\u0107 u tro\u0161kovima koji dolaze posle kupovine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Porez na drugu nekretninu u Srbiji nema ve\u0107u stopu od prve kupovine, ali nema ni poreske olak\u0161ice. Zbog toga tro\u0161kovi mogu biti ve\u0107i za nekoliko hiljada evra kroz porez na prenos, PDV, imovinu i zakup.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27207,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[22],"tags":[63,43,57,69],"class_list":["post-27203","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-prva-i-druga-nekretnina","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27203","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27203"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27203\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27213,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27203\/revisions\/27213"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27207"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27203"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27203"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27203"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}