{"id":27217,"date":"2026-06-11T16:01:19","date_gmt":"2026-06-11T14:01:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27217"},"modified":"2026-06-11T16:01:21","modified_gmt":"2026-06-11T14:01:21","slug":"vikendica-kao-investicija-da-li-se-zaista-isplati-u-srbiji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/biznis\/investicije-u-nekretnine\/vikendica-kao-investicija-da-li-se-zaista-isplati-u-srbiji-27217\/","title":{"rendered":"Vikendica kao investicija: da li se zaista isplati u Srbiji"},"content":{"rendered":"\n

Vikendica kao investicija zvu\u010di kao formula koja se ne mo\u017ee pokvariti, kupite nekretninu na turisti\u010dkoj lokaciji, stavite je na platformu, i novac kaplje dok vi niste tamo. <\/p>\n\n\n\n

U praksi, ve\u0107ina vlasnika koji su u\u0161li u ovu pri\u010du sa takvim o\u010dekivanjima shvati da je ra\u010dun komplikovaniji nego \u0161to izgleda iz ugla bro\u0161ure investitora. Ovo je realan presek, koliko treba ulo\u017eiti, koliko se zara\u0111uje i \u0161ta sve stoji izme\u0111u bruto kirije i stvarnog profita.<\/p>\n\n\n\n

Vikendica kao investicija po\u010dinje ulaganjem koje nije samo cena nekretnine<\/h2>\n\n\n\n

Ulazna cena za vikendicu ili apartman na turisti\u010dkoj destinaciji u Srbiji prema ogla\u0161iva\u010dima na portalu Nekretnine.rs danas se kre\u0107e od 35.000 do 50.000 evra za garsonjeru ili studio, zavisno od lokacije. <\/strong>Na Zlatiboru<\/a>, garsonjera od 20 do 36 kvadrata ko\u0161ta izme\u0111u 40.000 i 49.000 evra, sa cenom kvadrata od 1.360 do 2.000 evra. Na Kopaoniku<\/a> su cene po kvadratu najvi\u0161e, od 1.330 do 2.440 evra, ali su i sami stanovi manji. Na Div\u010dibarama raspon je naj\u0161iri: od 900 evra po kvadratu za vikendicu sa placem do 2.370 evra za luksuzni studio.<\/strong> Vrnja\u010dka Banja<\/a> ima najni\u017ei apsolutni ulaz, od 35.000 evra za funkcionalan stan od 40 kvadrata. Zlatar nudi vikendice od 49.000 do 105.000 evra, ali sa znatno ve\u0107im povr\u0161inama i placevima. Na Tari, cene uknji\u017eenih vikendica kre\u0107u se od oko 40.000 evra navi\u0161e, dok kvalitetniji objekti sa placem prelaze 60.000.<\/p>\n\n\n\n

\"Tro\u0161kovi
Kupovna cena nekretnine samo je prvi deo investicije.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ali kupovna cena nije cela pri\u010da. Na nju dolazi porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, \u0161to na nekretninu od 45.000 evra zna\u010di oko 1.125 evra.<\/strong> Kod novogradnje umesto tog poreza pla\u0107a se PDV od 10% ili 20%, zavisno od namene. Zatim slede tro\u0161kovi notara, uknji\u017ebe i taksi koji iznose izme\u0111u 300 i 600 evra. A ako stan nije opremljen, a mnogi u novogradnji se prodaju prazni, opremanje garsonjere ko\u0161ta izme\u0111u 3.000 i 8.000 evra, zavisno od nivoa koji \u017eelite da postignet<\/strong>e. Realna ulazna investicija za vikendicu kao investiciju nije 45.000 evra, bli\u017ee je cifri od 50.000 do 55.000 evra kad se saberu svi tro\u0161kovi.<\/p>\n\n\n\n

\"Vikendica
Zlatibor ima najdu\u017eu turisti\u010dku sezonu, ali i najve\u0107u konkurenciju me\u0111u izdavaocima.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Koliko vikendica realno zara\u0111uje godi\u0161nje<\/h2>\n\n\n\n

Aktuelne ogla\u0161ene cene no\u0107enja za privatni sme\u0161taj tokom 2025. i 2026. godine zna\u010dajno variraju u zavisnosti od lokacije, sezone i kvaliteta sme\u0161taja<\/strong>. Na Zlatiboru se me\u0111u oglasima naj\u010de\u0161\u0107e sre\u0107u apartmani od oko 20 do 40 evra po no\u0107i, dok premium sme\u0161taj prelazi 50 evra. Na Kopaoniku su cene najvi\u0161e tokom ski sezone i mogu dosti\u0107i 100 evra i vi\u0161e za no\u0107 u centralnim zonama.<\/strong> Na Div\u010dibarama se ve\u0107ina privatnog sme\u0161taja kre\u0107e izme\u0111u 20 i 35 evra po no\u0107enju, dok Tara bele\u017ei raspon od oko 30 do 70 evra u zavisnosti od tipa objekta. U Vrnja\u010dkoj Banji naj\u010de\u0161\u0107e se sre\u0107u cene od 20 do 40 evra, dok je tr\u017ei\u0161te na Zlataru manje standardizovano i veliki broj objekata cenu formira direktnim dogovorom sa gostima.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Klju\u010dno pitanje nije cena no\u0107enja, ve\u0107 koliko no\u0107i godi\u0161nje je nekretnina zaista popunjena. Hotelski kompleksi na Zlatiboru projektuju popunjenost od 200 i vi\u0161e dana godi\u0161nje, ali to je hotelski model sa recepcijom, marketingom i profesionalnim menad\u017ementom. Stvarna popunjenost privatnog sme\u0161taja zna\u010dajno se razlikuje od objekta do objekta i zavisi od lokacije, marketinga, ocena gostiju, sadr\u017eaja koje objekat nudi i anga\u017eovanja vlasnika. <\/strong>Zbog toga univerzalna ra\u010dunica ne postoji, pa se potencijalni prihod mo\u017ee procenjivati tek nakon analize konkretne nekretnine i njenog polo\u017eaja na tr\u017ei\u0161tu.<\/p>\n\n\n\n

Na papiru, ra\u010dunica mo\u017ee da izgleda veoma privla\u010dno. Apartman koji tokom godine ostvari izme\u0111u 120 i 150 rezervisanih no\u0107i po prose\u010dnoj ceni od 35 do 40 evra mo\u017ee da generi\u0161e izme\u0111u 4.200 i 6.000 evra bruto prihoda<\/strong>. Kod objekata sa vi\u0161im cenama no\u0107enja taj iznos mo\u017ee biti i ve\u0107i, dok ga slabija popunjenost zna\u010dajno smanjuje. Me\u0111utim, bruto prihod je samo prvi deo ra\u010dunice. Tek kada se odbiju porezi, provizije platformi, odr\u017eavanje i ostali tro\u0161kovi, vidi se koliko investicija zaista donosi vlasniku.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Vikendica
Kopaonik donosi najvi\u0161e cene no\u0107enja, ali i najskuplji ulazak na tr\u017ei\u0161te.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Tro\u0161kovi koje ve\u0107ina kupaca ne ra\u010duna<\/h2>\n\n\n\n

Porez na prihod od izdavanja nekretnine u Srbiji iznosi 20%, ali se priznaje 25% normiranih tro\u0161kova, pa je efektivna stopa oko 15% od ostvarene kirije.<\/strong> Na svakih 5.000 evra ostvarenog prihoda to predstavlja pribli\u017eno 750 evra poreske obaveze.. Godi\u0161nji porez na imovinu za vikendicu na turisti\u010dkoj lokaciji kre\u0107e se od 150 do 400 evra, zavisno od op\u0161tine i zone. Komunalije teku celu godinu struja, voda, internet, i obavezno grejanje zimi \u010dak i kad niko ne boravi, jer zamrznute cevi donose \u0161tetu koja ko\u0161ta daleko vi\u0161e od preventivnog grejanja. <\/strong>Mese\u010dni fiksni tro\u0161kovi kre\u0107u se od 50 do 100 evra, \u0161to godi\u0161nje iznosi 600 do 1.200 evra.<\/p>\n\n\n\n

Platforme za izdavanje uzimaju svoju proviziju. Booking napla\u0107uje oko 15% od cene no\u0107enja, Airbnb oko 3% doma\u0107inu plus servisnu naknadu gostu<\/strong>. Kod objekata sa velikim brojem kra\u0107ih rezervacija tro\u0161kovi \u010di\u0161\u0107enja mogu postati zna\u010dajna stavka u godi\u0161njem bud\u017eetu. Posteljina, pe\u0161kiri, sitne popravke i zamena opreme odnose 300 do 500 evra godi\u0161nje. A ako ne \u017eivite u blizini i ne mo\u017eete sami da upravljate nekretninom, property management agencija uzima 15 do 25% od ukupnog prihoda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Vikendica
Div\u010dibare privla\u010de goste tokom cele godine, posebno vikendom.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Koliki deo prihoda \u0107e zaista ostati vlasniku zavisi od na\u010dina upravljanja nekretninom. Vlasnici koji sami vode rezervacije, komunikaciju sa gostima i organizaciju \u010di\u0161\u0107enja imaju znatno ni\u017ee tro\u0161kove od onih koji anga\u017euju agencije za upravljanje.<\/strong> Kada se odbiju porezi, provizije platformi, odr\u017eavanje, komunalije i ostali tro\u0161kovi, kona\u010dan rezultat mo\u017ee biti zna\u010dajno ni\u017ei od bruto prihoda koji se na prvi pogled \u010dini privla\u010dnim.<\/p>\n\n\n\n

\u0160est destinacija, \u0161est razli\u010ditih ra\u010dunica<\/h2>\n\n\n\n

Zlatibor je najsigurnija opcija jer ima najrazvijeniju infrastrukturu i najdu\u017eu sezonu, zimski turizam prelazi u letnji bez pauze, sa jezerom, gondolom, pe\u0161a\u010dkim stazama i porodi\u010dnim sadr\u017eajima koji pune kapacitete od maja do oktobra. Ulaz od oko 45.000 evra za manju garsonjeru danas nije neuobi\u010dajen, ali Zlatibor istovremeno ima i najve\u0107u konkurenciju me\u0111u izdavaocima u Srbiji.<\/strong> Veliki broj novih apartmana zna\u010di da uspeh investicije sve vi\u0161e zavisi od lokacije, kvaliteta opreme, ocena gostiju i sposobnosti vlasnika da se izdvoji me\u0111u stotinama sli\u010dnih oglasa.<\/p>\n\n\n\n

Kopaonik donosi najja\u010du cenu no\u0107enja u ski sezoni, ali to nije jedini prozor. Letnji Kopaonik privla\u010di hikere i bicikliste, a infrastruktura se sve vi\u0161e prilago\u0111ava dvosezonalnom modelu. Ipak, cena po kvadratu je najvi\u0161a, a vikendica kao investicija na Kopaoniku ima smisla samo ako objekat nudi sadr\u017eaj koji opravdava premium cenu, blizinu staza, spa ili pogled.<\/p>\n\n\n\n

\"Vikendica
Tara ima ni\u017ee ulazne cene i sna\u017enu letnju sezonu.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Div\u010dibare <\/a>privla\u010de Beogra\u0111ane tokom cele godine, zimi na sankanje i \u0161etnje, leti kao najbli\u017eu planinu za vikend beg od grada. Poslednjih godina Div\u010dibare bele\u017ee rast interesovanja kupaca i turista, ali tr\u017ei\u0161te je i dalje manje od Zlatibora. Potra\u017enja je najizra\u017eenija tokom vikenda, praznika i \u0161kolskih raspusta, pa investicija vi\u0161e zavisi od sezonskih pikova nego od ravnomerne popunjenosti tokom cele godine.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tara <\/a>je pre svega letnja destinacija. Nacionalni park, Banjska stena sa pogledom na kanjon Drine i Peru\u0107a\u010dko jezero, ure\u0111ene pe\u0161a\u010dke i biciklisti\u010dke staze, vo\u017enja kajacima na Peru\u0107cu, blizina Mokre Gore i \u0160arganske osmice, sve to \u010dini Taru atraktivnom od kasnog prole\u0107a do jeseni. Cene nekretnina na Tari uglavnom su ni\u017ee nego na Zlatiboru i Kopaoniku, \u0161to smanjuje po\u010detni investicioni tro\u0161ak. <\/strong>Ipak, kona\u010dna isplativost zavisi od toga koliko uspe\u0161no vlasnik uspeva da privu\u010de goste tokom glavne sezone, ali i van nje.<\/p>\n\n\n\n

\"Vikendica
Prednost Vrnja\u010dke Banje je turisti\u010dka sezona koja traje tokom cele godine.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Vrnja\u010dka Banja<\/a> nudi celogodi\u0161nju sezonu, \u0161to je njena najve\u0107a prednost. Leti privla\u010di letnje festivale i goste koji tra\u017ee wellness i parkove, zimi tradicionalnu banjsku klijentelu. Cena no\u0107enja je ni\u017ea od planina, ali ravnomernost popunjenosti kompenzuje ovde nema mrtvih meseci.<\/p>\n\n\n\n

Zlatar <\/a>je najjeftiniji ulaz, ali i najrizi\u010dniji. Vazdu\u0161na banja sa \u010distim vazduhom i netaknutom prirodom privla\u010di sve vi\u0161e gostiju leti, a zimska ponuda polako raste. Infrastruktura je u ranoj fazi,tra\u017enja je i dalje manja nego na razvijenijim turisti\u010dkim destinacijama poput Zlatibora, Kopaonika ili Vrnja\u010dke Banje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Kupovina
Zlatar ima najni\u017ee ulazne cene, ali i najmanju popunjenost.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kada ra\u010dun pokazuje plus i kada ne<\/h2>\n\n\n\n

Vikendica kao investicija nije pasivan prihod u meri u kojoj se \u010desto predstavlja. Finansijski rezultat zavisi od cene no\u0107enja, broja rezervacija, tro\u0161kova odr\u017eavanja i na\u010dina upravljanja objektom. Zbog toga dve gotovo identi\u010dne nekretnine na istoj destinaciji mogu ostvariti potpuno razli\u010dite rezultate.<\/strong> Ko o\u010dekuje da sama lokacija garantuje zaradu verovatno \u0107e se razo\u010darati, dok oni koji su spremni da se aktivno bave izdavanjem imaju znatno ve\u0107e \u0161anse da iz investicije izvuku maksimum.<\/p>\n\n\n\n

Ali ta ra\u010dunica ignori\u0161e dve stvari. Prva je rast kapitalne vrednosti. Cene nekretnina na turisti\u010dkim destinacijama u Srbiji zna\u010dajno su rasle poslednjih godina, i ta aprecijacija se ne pojavljuje u godi\u0161njem prinosu od rente ali se pojavi kad prodate. D<\/strong>ruga je kombinovano kori\u0161\u0107enje. Ve\u0107ina vlasnika koji su zadovoljni svojom investicijom koriste vikendicu 30 do 50 dana godi\u0161nje za sopstveni odmor, a ostatak sezone iznajmljuju. U tom modelu, vikendica nije \u010dista investicija ona je i \u017eivotni kvalitet koji se delimi\u010dno sam finansira.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ko kupuje vikendicu isklju\u010divo kao finansijski instrument i o\u010dekuje da renta pokrije kredit i donese zaradu, verovatno \u0107e se razo\u010darati<\/strong>. Ko kupuje znaju\u0107i da \u0107e kombinovati kori\u0161\u0107enje i izdavanje, spreman da ulo\u017ei vreme u upravljanje ili plati nekoga da to radi za njega vikendica kao investicija i dalje ima smisla. Ali samo ako u\u0111e sa otvorenim o\u010dima i realnom tabelom, ne sa brojevima iz reklamnog foldera.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vikendica kao investicija mo\u017ee da donese prihod od izdavanja, ali stvarna zarada \u010desto je znatno ni\u017ea od o\u010dekivanja. Pogledajte koliko ko\u0161taju ulazak, odr\u017eavanje i izdavanje na Zlatiboru, Kopaoniku, Tari, Div\u010dibarama, Zlataru i u Vrnja\u010dkoj Banji..<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27219,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[34],"tags":[63,43,44,57,75,69],"class_list":["post-27217","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investicije-u-nekretnine","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-kratkorocno-izdavanje","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-naselja-i-zone","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27217","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27217"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27217\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27239,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27217\/revisions\/27239"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27219"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27217"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27217"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27217"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}