{"id":27341,"date":"2026-06-15T11:08:23","date_gmt":"2026-06-15T09:08:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27341"},"modified":"2026-06-15T11:08:26","modified_gmt":"2026-06-15T09:08:26","slug":"izdavanje-stana-i-otplata-kredita-za-drugi-da-li-kirija-zaista-moze-da-finansira-novu-nekretninu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambeni-krediti\/prva-i-druga-nekretnina\/izdavanje-stana-i-otplata-kredita-za-drugi-da-li-kirija-zaista-moze-da-finansira-novu-nekretninu-27341\/","title":{"rendered":"Izdavanje stana i otplata kredita za drugi: Da li kirija zaista mo\u017ee da finansira novu nekretninu"},"content":{"rendered":"\n

Izdavanje stana i otplata kredita za drugi deluje kao savr\u0161en plan, kirija pokriva ratu, a vi dobijate novu nekretninu prakti\u010dno na tu\u0111i ra\u010dun. U praksi, ra\u010dun retko izgleda tako \u010disto. <\/p>\n\n\n\n

Izme\u0111u bruto kirije koju primate i neto iznosa koji vam ostaje posle poreza, tro\u0161kova i praznog hoda stoji razlika koja u velikom broju slu\u010dajeva zna\u010di da i dalje pla\u0107ate iz sopstvenog d\u017eepa.<\/p>\n\n\n\n

Izdavanje stana i otplata kredita – koliko zaista donosi kirija u 2026.<\/h2>\n\n\n\n

Prose\u010dna tra\u017eena kirija u Beogradu u martu 2026. godine iznosi 14,45 evra po kvadratnom metru mese\u010dno<\/a>. Za jednosoban stan od 40 kvadrata na lokaciji poput Zvezdare ili Vo\u017edovca, to zna\u010di mese\u010dnu kiriju izme\u0111u 400 i 500 evra. Dvosobni stan na sli\u010dnoj lokaciji prelazi 700 evra. U Novom Sadu prosek je 9,98 evra po kvadratu, a u Ni\u0161u 7,33, \u0161to za isti tip stana zna\u010di kiriju od 300 do 400 evra, odnosno 200 do 300.<\/p>\n\n\n\n

Ali bruto kirija nije ono \u0161to vam ostaje. Porez na prihod od izdavanja nepokretnosti <\/a>u Srbiji iznosi 20 posto, uz priznavanje 25 posto normiranih tro\u0161kova, \u0161to daje efektivnu stopu od oko 15 posto. Na kiriju od 450 evra, porez odnosi oko 67 evra mese\u010dno. Neto kirija koja zaista sti\u017ee na va\u0161 ra\u010dun iznosi oko 383 evra.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Koliko iznosi rata i \u0161ta banka gleda<\/h2>\n\n\n\n

Prose\u010dna efektivna kamatna stopa za stambene kredite u Srbiji u aprilu 2026. kre\u0107e se od 4,8 do 6,2 posto, zavisno od banke i modela kamate.<\/strong> Minimalno u\u010de\u0161\u0107e iznosi 20 posto od vrednosti nekretnine. Za stan od 100.000 evra, to zna\u010di 20.000 evra sopstvenog novca i kredit od 80.000 evra. Mese\u010dna rata za kredit od 80.000 evra na 25 godina pri efektivnoj kamati od 5 posto iznosi oko 467 evra. Za kredit od 60.000 evra pod istim uslovima, rata je oko 350 evra.<\/p>\n\n\n\n

Banke pri odobravanju kredita uzimaju u obzir i prihod od izdavanja prvog stana, ali ne ceo iznos. Kod scenarija u kome se izdavanje stana i otplata kredita oslanjaju jedno na drugo, ve\u0107ina banaka priznaje 50 do 70 posto prijavljene kirije kao deo kreditne sposobnosti. <\/strong>To zna\u010di da kirija od 450 evra u o\u010dima banke vredi kao 225 do 315 evra dodatnog mese\u010dnog prihoda. Va\u0161a plata i dalje mora da nosi ve\u0107i deo tereta.<\/p>\n\n\n\n

Kako ra\u010dunica zaista izgleda – konkretan primer<\/h2>\n\n\n\n

Izdavanje stana i otplata kredita u konkretnom scenariju: vlasnik jednosobnog stana u Beogradu<\/a> odlu\u010duje da ga izda i kupi drugi stan od 100.000 evra.<\/p>\n\n\n\n

Kirija za prvi stan: 450 evra mese\u010dno, posle poreza od 15 posto ostaje 383 evra neto.<\/strong> Rata kredita za drugi stan: 467 evra mese\u010dno za kredit od 80.000 evra na 25 godina. Razlika koju vlasnik pla\u0107a iz sopstvenog d\u017eepa – 84 evra mese\u010dno, samo za ratu. Na to dolazi porez na imovinu za oba stana, koji zajedno iznosi 300 do 600 evra godi\u0161nje<\/strong>. Tu su i tro\u0161kovi odr\u017eavanja stana koji se izdaje, prazni hod izme\u0111u zakupaca i sitne popravke koje padaju na vlasnika.<\/p>\n\n\n\n

Na godi\u0161njem nivou, vlasnik u ovom scenariju doplati iz sopstvenih sredstava izme\u0111u 1.500 i 2.500 evra, zavisno od toga koliko dana stan stoji prazan i koliko tro\u0161kova nastane tokom godine.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n

Upravo na ovom mestu mnogi pogre\u0161no procenjuju celu investiciju. Cilj izdavanja prvog stana nije da u potpunosti finansira drugi, ve\u0107 da smanji tro\u0161ak njegovog sticanja. Vlasnik koji godi\u0161nje doplati 2.000 evra mo\u017eda zaista ima dodatni tro\u0161ak, ali istovremeno kontroli\u0161e nekretninu vrednu 100.000 evra \u010diju otplatu najve\u0107im delom finansiraju kirija i bank<\/strong>a. Zato se ova strategija ne meri samo odnosom kirije i rate, ve\u0107 i brzinom kojom vlasnik gradi kapital u drugoj nekretnini.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Kada kirija pokriva ratu i kada ne<\/h2>\n\n\n\n

Izdavanje stana i otplata kredita funkcioni\u0161u u ravnote\u017ei samo kad se poklope dva uslova: kirija je dovoljno visoka i rata dovoljno niska. To se naj\u010de\u0161\u0107e de\u0161ava kada je prvi stan dvosobni na tra\u017eenoj lokaciji sa kirijom od 600 evra navi\u0161e, a kredit za drugi stan je manji, bilo zato \u0161to je drugi stan jeftiniji, bilo zato \u0161to je u\u010de\u0161\u0107e bilo ve\u0107e od minimuma.<\/p>\n\n\n\n

U obrnutom scenariju, garsonjera sa kirijom od 350 evra i kredit sa ratom od 450, izdavanje stana i otplata kredita ne poklapaju se ni blizu. Vlasnik mese\u010dno pokriva manje od 65 posto rate iz kirije. Ostatak dolazi iz plate. Posle svih tro\u0161kova, godi\u0161nji minus prelazi 3.000 evra.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Klju\u010dna varijabla nije samo odnos kirije i rate. Prazni hod igra veliku ulogu. Svaki mesec u kome stan stoji prazan zna\u010di da vlasnik pla\u0107a punu ratu iz sopstvenih sredstava, a istovremeno gubi mesec prihoda<\/strong>. Dva meseca praznog hoda godi\u0161nje pomeraju celu ra\u010dunicu za 700 do 900 evra u minus.<\/p>\n\n\n\n

\"Vlasnik
U ve\u0107ini realnih scenarija prihod od izdavanja pokriva izme\u0111u 65 i 85 odsto mese\u010dne rate kredita.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\u0160ta ova ra\u010dunica zapravo govori o drugoj nekretnini<\/h2>\n\n\n\n

Izdavanje stana i otplata kredita za drugu nekretninu nije formula u kojoj se kirija i rata poni\u0161tavaju<\/strong>. U ve\u0107ini realnih scenarija, kirija pokriva 65 do 85 posto mese\u010dne rate, ostatak dolazi iz plate vlasnika.To ne zna\u010di da je investicija lo\u0161a. Vlasnik koji godi\u0161nje doplati 2.000 evra mo\u017eda zaista ima dodatni tro\u0161ak, ali zauzvrat kontroli\u0161e nekretninu vrednu 100.000 evra \u010diju otplatu najve\u0107im delom finansiraju zakupac i banka. Upravo u tome le\u017ei logika cele strategij, kirija ne otpla\u0107uje drugi stan sama, ali zna\u010dajno smanjuje cenu njegovog sticanja.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ali ko ulazi u ovu pri\u010du o\u010dekuju\u0107i da \u0107e kirija pokriti sve, taj mora da ima ili skuplji prvi stan, ili jeftiniji drugi, ili ve\u0107e u\u010de\u0161\u0107e. Ili jednostavno, realnu tabelu pre potpisa ugovora.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Izdavanje stana i otplata kredita za drugi \u010desto deluju kao idealna kombinacija za kupovinu nove nekretnine. Me\u0111utim, kada se ura\u010dunaju porezi, odr\u017eavanje, prazni meseci bez zakupca i tro\u0161kovi kredita, kirija naj\u010de\u0161\u0107e pokriva samo deo mese\u010dne rate. Donosimo konkretnu ra\u010dunicu i obja\u0161njavamo kada ova strategija ima smisla, a kada postaje finansijski teret.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27345,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[22],"tags":[63,43,57,69],"class_list":["post-27341","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-prva-i-druga-nekretnina","tag-finansiranje","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27341","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27341"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27341\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27349,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27341\/revisions\/27349"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27345"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27341"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27341"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27341"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}