{"id":27437,"date":"2026-06-17T14:21:25","date_gmt":"2026-06-17T12:21:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27437"},"modified":"2026-06-23T10:54:37","modified_gmt":"2026-06-23T08:54:37","slug":"zastakljivanje-terase-kada-je-potrebno-odobrenje-i-zasto-vlasnici-najcesce-imaju-problem-tek-kada-pozele-da-prodaju-stan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/zajednicki-delovi-i-instalacije\/zastakljivanje-terase-kada-je-potrebno-odobrenje-i-zasto-vlasnici-najcesce-imaju-problem-tek-kada-pozele-da-prodaju-stan-27437\/","title":{"rendered":"Zastakljivanje terase: Kada je potrebno odobrenje i za\u0161to vlasnici naj\u010de\u0161\u0107e imaju problem tek kada po\u017eele da prodaju stan"},"content":{"rendered":"\n

Zastakljivanje terase jedan je od naj\u010de\u0161\u0107ih zahvata u stambenim zgradama u Srbiji, i jedan od naj\u010de\u0161\u0107e izvedenih bez ikakve procedure. Vlasnik pozove majstora, majstor ugradi profile i staklo, terasa postane deo dnevne sobe, a niko u tom procesu nije proverio da li za to uop\u0161te postoji odobrenje.<\/p>\n\n\n\n

Problem nastaje tek kasnije. Nekada kada kom\u0161ija podnese prijavu gra\u0111evinskoj inspekciji. Nekada kada vlasnik poku\u0161a da proda stan. A vrlo \u010desto tek kada se u postupku provere dokumentacije ispostavi da zastakljivanje koje je ko\u0161talo nekoliko stotina evra po kvadratnom metru nema nikakvu pravnu osnovu.<\/p>\n\n\n\n

Zastakljivanje terase menja fasadu, a fasada nije va\u0161e privatno vlasni\u0161tvo<\/h2>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada<\/a> u \u010dlanu 3 defini\u0161e zajedni\u010dke delove zgrade. Me\u0111u njima su konstruktivni deo zida, izolacija i zavr\u0161na obrada zida prema spolja\u0161njem prostoru, odnosno fasada objekta. Tu dolazi do nesporazuma koji se u praksi javlja veoma \u010desto. Terasa jeste prostor koji koristi vlasnik stana, ali je istovremeno deo spoljnog izgleda zgrade.<\/strong> \u010cim se postave profili, staklo ili drugi elementi kojima se terasa zatvara, menja se fasada objekta i zadire u zajedni\u010dki deo zgrade.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Zastakljivanje terase zato nikada nije isklju\u010divo privatna stvar vlasnika stana. Bez obzira na to \u0161to je koristi samo jedan stan, terasa ostaje deo objekta koji podle\u017ee pravilima koja va\u017ee za celu zgradu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Legalno zastakljivanje postoji, ali nije jednostavno.<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i broj vlasnika po\u010dne da se interesuje za proceduru tek kada radovi budu zavr\u0161eni. Upravo tada nastaju problemi. Zakon o planiranju i izgradnji<\/a> pravi razliku izme\u0111u adaptacije i radova koji menjaju spoljni izgled objekta. Adaptacija ne menja fasadu i ne uti\u010de na izgled zgrade. Zastakljivanje terase, po pravilu, menja i jedno i drugo. U praksi postoje dva puta do legalnog zastakljivanja.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Prvi je pribavljanje gra\u0111evinske dozvole<\/a> kroz redovnu proceduru, uz odgovaraju\u0107u projektnu dokumentaciju i dokaz o postoje\u0107em stanju objekta. Drugi je odobrenje za izvo\u0111enje radova po \u010dlanu 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Zahtev se podnosi elektronski kroz objedinjenu proceduru, a nadle\u017eni organ odlu\u010duje u roku od pet radnih dana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Me\u0111utim, upravo ovde mnogi vlasnici naprave pogre\u0161nu pretpostavku. Ova procedura ne podrazumeva da jedan stan samostalno zatvori svoju terasu kad god to po\u017eeli. U praksi se odobrenje izdaje kada se dokazuje unapre\u0111enje energetske efikasnosti na nivou cele zgrade ili svih stanova na istoj vertikali. To zna\u010di da je za veliki broj slu\u010dajeva neophodno usagla\u0161avanje sa drugim vlasnicima, a ne samo odluka jednog stana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bez saglasnosti stambene zajednice nema ni legalnog zastakljivanja<\/h2>\n\n\n\n

Fasada je zajedni\u010dki deo zgrade, pa o radovima na fasadi ne odlu\u010duje pojedina\u010dni vlasnik stana. Skup\u0161tina stambene zajednice <\/a>odlu\u010duje o zahvatima koji menjaju zajedni\u010dke delove objekta, \u0161to zna\u010di da je saglasnost stanara jedan od klju\u010dnih koraka u postupku. Bez te saglasnosti \u010dak ni tehni\u010dki ispravno pripremljena dokumentacija ne re\u0161ava problem, jer ne postoji pravni osnov za izvo\u0111enje radova.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jedna prijava dovoljna je da se uklju\u010di inspekcija<\/h2>\n\n\n\n

Gra\u0111evinska inspekcija mo\u017ee da iza\u0111e na teren po prijavi bilo kog stanara. Jedna prijava je dovoljna. Ako inspekcija utvrdi da je zastakljivanje izvedeno bez potrebnog odobrenja, mo\u017ee nalo\u017eiti obustavu radova ukoliko su jo\u0161 u toku ili vra\u0107anje objekta u prethodno stanje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

U praksi to zna\u010di uklanjanje svega \u0161to je ugra\u0111eno. Za ve\u0107inu vlasnika najve\u0107i problem nije eventualna kazna. Mnogo ve\u0107i problem je gubitak celokupne investicije. Profili, staklo, monta\u017ea, hidroizolacija i limarski radovi pla\u0107aju se unapred, a u slu\u010daju naloga za uklanjanje vlasnik snosi i tro\u0161kove demonta\u017ee.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Aluminijumski
Tro\u0161ak zastakljivanja terase ne \u010dine samo profili i staklo, ve\u0107 i dokumentacija potrebna za legalno izvo\u0111enje radova.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Problem je \u0161to ve\u0107ina vlasnika za dozvolu po\u010dne da se interesuje tek kada stigne prijava inspekciji ili kada po\u017eele da prodaju stan.<\/p>\n\n\n\n

Prodaja stana \u010desto otkrije problem koji je godinama bio nevidljiv<\/h2>\n\n\n\n

Nelegalno zastakljivanje terase ne mora da predstavlja problem dok vlasnik \u017eivi u stanu. Situacija se menja kada do\u0111e do prodaje, nasle\u0111ivanja ili poku\u0161aja uknji\u017ebe ve\u0107e kvadrature. Kupac, advokat ili banka tokom provere dokumentacije lako mogu da utvrde da je terasa zatvorena bez potrebnih odobrenja. To mo\u017ee da oslabi pregovara\u010dku poziciju prodavca, uspori promet ili otvori dodatna pitanja oko dokumentacije nekretnine.<\/p>\n\n\n\n

U pojedinim slu\u010dajevima upravo zatvorena terasa postane razlog zbog kojeg se \u010ditava transakcija komplikuje vi\u0161e nego \u0161to je bilo ko o\u010dekivao.<\/p>\n\n\n\n

Koliko ko\u0161ta legalan put i za\u0161to ga ve\u0107ina preska\u010de<\/h2>\n\n\n\n

Cena zastakljivanja terase u Srbiji zna\u010dajno zavisi od sistema koji se ugra\u0111uje. Klizni aluminijumski profili bez termo prekida uglavnom se kre\u0107u izme\u0111u 110 i 140 evra po kvadratnom metru. PVC sistemi naj\u010de\u0161\u0107e su u rasponu od 80 do 150 evra po kvadratu, dok bezramni klizni sistemi sa kaljenim staklom uglavnom po\u010dinju od oko 280 evra po kvadratnom metru i idu navi\u0161e.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na cenu radova dolaze i projektna dokumentacija, eventualni anga\u017eman ovla\u0161\u0107enog projektanta i administrativne takse. Upravo su dodatni tro\u0161kovi, vreme i potreba za koordinacijom sa stambenom zajednicom glavni razlog zbog kojeg veliki broj vlasnika proceduru jednostavno presko\u010di.<\/p>\n\n\n\n

Me\u0111utim, razlika izme\u0111u legalnog i nelegalnog zastakljivanja terase nije samo u papiru. Legalno izvedeno zastakljivanje mo\u017ee postati deo dokumentacije nekretnine, biti predmet uknji\u017ebe i pove\u0107ati evidentiranu korisnu povr\u0161inu stana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nelegalno zastakljivanje ostaje van evidencije i predstavlja rizik koji se prenosi na svakog slede\u0107eg vlasnika.<\/p>\n\n\n\n

Upravo zato razlika izme\u0111u legalnog i nelegalnog zastakljivanja terase nije u nekoliko potpisa i administrativnih koraka. Razlika je u tome \u0161to jedno postaje deo nekretnine koju mo\u017eete bez problema da prodate, nasledite ili opteretite hipotekom, dok drugo ostaje problem koji \u0107e vas pre ili kasnije sa\u010dekati u dokumentaciji.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zastakljivanje terase \u010desto se izvodi bez ikakve procedure, ali problemi nastaju kada stigne inspekcija ili kada vlasnik poku\u0161a da proda stan. Evo kada je potrebna dozvola, saglasnost stambene zajednice i koje posledice mo\u017ee imati nelegalno izveden zahvat.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27443,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[43,77,79,69],"class_list":["post-27437","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-zajednicki-delovi-i-instalacije","tag-fokus","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-obaveze-i-kazne","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27437","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27437"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27437\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28741,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27437\/revisions\/28741"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27443"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27437"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27437"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27437"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}