{"id":27483,"date":"2026-06-18T14:20:30","date_gmt":"2026-06-18T12:20:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27483"},"modified":"2026-06-23T10:54:39","modified_gmt":"2026-06-23T08:54:39","slug":"tavan-u-stambenoj-zgradi-kada-moze-da-postane-stan-a-kada-ostaje-zajednicki-prostor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/privatni-prostori-i-pomocne-prostorije\/tavan-u-stambenoj-zgradi-kada-moze-da-postane-stan-a-kada-ostaje-zajednicki-prostor-27483\/","title":{"rendered":"Tavan u stambenoj zgradi: Kada mo\u017ee da postane stan, a kada ostaje zajedni\u010dki prostor"},"content":{"rendered":"\n

Tavan u stambenoj zgradi decenijama se koristi kao ostava, su\u0161ionica ili prostor koji niko ne koristi, a svi smatraju \u201esvojim“. U praksi, vlasnici stanova na poslednjem spratu \u010desto taj prostor do\u017eivljavaju kao prirodni nastavak svog stana. Neki ga urede, neki zaklju\u010daju, neki u njemu naprave sobu ili radnu prostoriju. <\/p>\n\n\n\n

Problem nastaje onog trenutka kada neko poku\u0161a da to formalizuje, da tavan pretvori u stan, upi\u0161e ga u katastar ili ga proda. Tada se \u010desto ispostavi da tavan nije upisan kao poseban deo objekta i da se u dokumentaciji vodi kao zajedni\u010dki deo zgrade, zbog \u010dega procedura nije ni pribli\u017eno jednostavna kao \u0161to ve\u0107ina stanara o\u010dekuje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tavan u stambenoj zgradi naj\u010de\u0161\u0107e je zajedni\u010dki deo zgrade<\/h2>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada<\/a> (Sl. glasnik RS, br. 104\/2016) u \u010dlanu 3 izri\u010dito navodi tavanski prostor u listi zajedni\u010dkih delova zgrade, zajedno sa stepeni\u0161tem, hodnicima, podrumom, biciklarnicom i su\u0161ionicom. Nad zajedni\u010dkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova imaju zajedni\u010dku nedeljivu svojinu, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

U prevodu: ako nije druga\u010dije upisan u katastar kao poseban deo objekta, tavan u stambenoj zgradi ne pripada nijednom vlasniku pojedina\u010dno. Ni vlasniku stana na poslednjem spratu, ni stanaru koji ga koristi trideset godina, ni onome ko je na njemu postavio bravu i uredio prostor. <\/strong>Dugogodi\u0161nje kori\u0161\u0107enje ne stvara pravo svojine nad zajedni\u010dkim delom zgrade. O tome ko i kako koristi tavan odlu\u010duje skup\u0161tina stambene zajednice<\/a>, a ne pojedina\u010dni stanar.<\/p>\n\n\n\n

\"Adaptacija
Za prenamenu tavana potrebne su saglasnosti, dokumentacija i upis u katastar.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Pretvaranje u stan je mogu\u0107e, ali procedura nije ono \u0161to ve\u0107ina o\u010dekuje<\/h2>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju<\/a> i odr\u017eavanju zgrada predvi\u0111a mogu\u0107nost pretvaranja zajedni\u010dkog dela zgrade u poseban deo, odnosno stan. Za to su potrebni konkretni koraci, a ne samo dogovor sa kom\u0161ijama.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Skup\u0161tina stambene zajednice mora doneti odluku ve\u0107inom od dve tre\u0107ine ukupnog broja glasova vlasnika posebnih delova. Zatim se zaklju\u010duje ugovor izme\u0111u stambene zajednice i lica koje sti\u010de pravo nad tim prostorom.<\/strong> Pre toga, zakon propisuje pravo pre\u010de kupovine, prednost imaju vlasnici \u010diji se stanovi grani\u010de sa tavanom. U praksi su to naj\u010de\u0161\u0107e vlasnici stanova na poslednjoj eta\u017ei, ali ne uvek, jer odlu\u010duje konkretan polo\u017eaj posebnih delova u zgradi. Ako se pravo pre\u010de kupovine ne ispo\u0161tuje, o\u0161te\u0107eni vlasnik mo\u017ee tu\u017ebom tra\u017eiti poni\u0161tenje ugovora.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ni nakon odluke skup\u0161tine stambene zajednice tavan ne postaje automatski stan. Potrebni su lokacijski uslovi, projektna dokumentacija, odgovaraju\u0107e dozvole, izvedeni radovi, elaborat eta\u017eiranja i kona\u010dno upis u katastar. Tek tada zajedni\u010dki prostor postaje posebna nepokretnost.<\/strong> Samo ugovor sa kom\u0161ijama<\/a>, bez ovog postupka, nema pravnu te\u017einu u katastru.<\/p>\n\n\n\n

Pretvaranje nije isto \u0161to i nadzi\u0111ivanje, a u praksi se ta razlika \u010desto bri\u0161e<\/h2>\n\n\n\n

Ovo je ta\u010dka na kojoj nastaje najve\u0107i broj problema. Tavan u stambenoj zgradi mo\u017ee se pretvoriti u stambeni prostor unutar postoje\u0107eg gabarita, bez ru\u0161enja krova, bez promene spratnosti i bez menjanja spoljnog izgleda objekta.<\/strong> Za to je potrebna odluka dve tre\u0107ine vlasnika, ugovor, projekat i dozvola.<\/p>\n\n\n\n

Nadzi\u0111ivanje je potpuno druga\u010dija stvar. Ru\u0161enje krova, dodavanje jednog ili vi\u0161e spratova i pove\u0107anje spratnosti, prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, zahteva saglasnost svih vlasnika, bez izuzetka.<\/strong> Razlog je jasan: nadzi\u0111ivanje menja statiku objekta, optere\u0107uje konstrukciju projektovanu za odre\u0111enu spratnost i direktno uti\u010de na bezbednost cele zgrade.<\/p>\n\n\n\n

Upravo na ovoj razlici nastao je veliki broj sporova izme\u0111u investitora, stanara i stambenih zajednica. Sudska praksa godinama pokazuje da pogre\u0161no razlikovanje pretvaranja tavana od nadzi\u0111ivanja predstavlja jedan od naj\u010de\u0161\u0107ih izvora konflikta u ovakvim postupcima.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Ko snosi tro\u0161kove i \u0161ta dobija stambena zajednica<\/h2>\n\n\n\n

Sve tro\u0161kove pretvaranja tavana u stambenoj zgradi snosi lice koje sti\u010de pravo nad tim prostorom, projekat, dozvole, radovi, elaborat i upis<\/strong>. Stambena zajednica ne pla\u0107a ni\u0161ta, ali ugovorom mo\u017ee definisati i naknadu koju \u0107e primiti za ustupanje zajedni\u010dkog dela. Ta naknada nije zakonski propisana kao obavezna, ali u praksi predstavlja predmet pregovora izme\u0111u stambene zajednice i investitora.<\/p>\n\n\n\n

Za vlasnika koji \u017eeli da pretvori tavan u stan, klju\u010dni tro\u0161kovi su izrada projektne dokumentacije, takse za lokacijske uslove i gra\u0111evinsku dozvolu, izvo\u0111enje radova i izrada elaborata eta\u017eiranj<\/strong>a. Za stambenu zajednicu, klju\u010dna obaveza je da postupak bude sproveden u skladu sa zakonom, jer svako pretvaranje koje nije pokriveno odgovaraju\u0107om dokumentacijom predstavlja rizik koji ne pada samo na investitora, ve\u0107 i na zgradu.<\/p>\n\n\n\n

Tavan koji nije upisan ne postoji u dokumentaciji i to je su\u0161tina problema<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i broj tavana u starijim zgradama u Srbiji nikada nije pro\u0161ao elaborat eta\u017eiranja. Stanari ih koriste po neformalnom dogovoru, ponekad prema rasporedu koji je napravio nekada\u0161nji ku\u0107ni savet, a ponekad po principu „ko prvi zauzme\u201c.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sve dok niko ne pokrene pitanje svojine ili prenamene, tavan u stambenoj zgradi funkcioni\u0161e kao ni\u010dija zemlja. Problem se pojavljuje pri prodaji stana, nasle\u0111ivanju ili u trenutku kada stambena zajednica odlu\u010di da taj prostor prenameni, izda ili ustupi tre\u0107em licu. <\/strong>Tada se ispostavi da dugogodi\u0161nje kori\u0161\u0107enje nije stvorilo ni pravo svojine ni pravo kori\u0161\u0107enja koje bi se moglo uspe\u0161no braniti pred sudom.<\/p>\n\n\n\n

Zato je osnovno pravilo jednostavno: tavan u stambenoj zgradi mo\u017ee da se koristi godinama, ali bez odgovaraju\u0107e odluke stambene zajednice, potrebnih dozvola i upisa u katastar ne mo\u017ee postati stan niti privatna svojina onoga ko ga koristi. Drugim re\u010dima, klju\u010d od tavana nije dokaz da je tavan va\u0161.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tavan u stambenoj zgradi \u010desto se koristi kao ostava ili dodatni prostor, ali to ne zna\u010di da pripada stanaru koji ga koristi. Saznajte kada mo\u017ee da postane stan i koja je zakonska procedura.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27485,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[77,57,45,69],"class_list":["post-27483","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-privatni-prostori-i-pomocne-prostorije","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27483","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27483"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27483\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28745,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27483\/revisions\/28745"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27485"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27483"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27483"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27483"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}