{"id":27501,"date":"2026-06-19T12:54:22","date_gmt":"2026-06-19T10:54:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27501"},"modified":"2026-06-23T10:54:39","modified_gmt":"2026-06-23T08:54:39","slug":"terasa-na-ravnom-krovu-mislite-da-je-vasa-zakon-cesto-kaze-drugacije","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/privatni-prostori-i-pomocne-prostorije\/terasa-na-ravnom-krovu-mislite-da-je-vasa-zakon-cesto-kaze-drugacije-27501\/","title":{"rendered":"Terasa na ravnom krovu: Mislite da je va\u0161a? Zakon \u010desto ka\u017ee druga\u010dije"},"content":{"rendered":"\n

Terasa na ravnom krovu u praksi gotovo uvek \u201epripada\u201c stanu na poslednjem spratu.<\/strong> Vlasnik postavi sto, stolice, ponekad suncobran ili \u017eardinjere i godinama taj prostor koristi kao svoj. Kom\u0161ije to prihvate kao normalno stanje, upravnik ne reaguje, a kada stan iza\u0111e na tr\u017ei\u0161te, terasa se \u010desto navodi kao jedna od njegovih najve\u0107ih prednosti.<\/p>\n\n\n\n

Problem nastaje tek kada neko zatra\u017ei dokumentaciju. Novi vlasnik, kom\u0161ija, stambena zajednica ili banka koja proverava nekretninu mogu vrlo brzo otkriti da terasa nigde nije upisana kao deo stana<\/strong>. Tada postaje jasno da ono \u0161to je godinama izgledalo kao privatni prostor pravno mo\u017eda nikada nije ni bilo privatno.<\/p>\n\n\n\n

\"Kupac
Pre kupovine stana na poslednjem spratu potrebno je proveriti da li je terasa upisana kao sastavni deo nekretnine.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Terasa na ravnom krovu je zajedni\u010dki deo zgrade<\/h2>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada<\/a> (Sl. glasnik RS, br. 104\/2016) u \u010dlanu 3 svrstava krov me\u0111u zajedni\u010dke gra\u0111evinske elemente zgrade. \u010clan 8 dodatno propisuje da nad zajedni\u010dkim delovima vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedni\u010dke i nedeljive svojine, u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa.<\/p>\n\n\n\n

To zna\u010di da terasa na ravnom krovu, ukoliko elaboratom eta\u017eiranja nije odre\u0111ena kao sastavni deo konkretnog stana i kao takva upisana u katastar, ima isti pravni status kao stepeni\u0161te, hodnik, lift ili podrum. Drugim re\u010dima, pripada svim vlasnicima zajedno.<\/p>\n\n\n\n

O njenom kori\u0161\u0107enju ne odlu\u010duje vlasnik stana koji na nju izlazi, ve\u0107 stambena zajednica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Poslednji sprat ne daje nikakva posebna prava<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i broj sporova nastaje upravo zbog pogre\u0161ne pretpostavke da blizina prostora automatski daje pravo na njegovo kori\u0161\u0107enje. Vlasnik stana na poslednjem spratu terasu \u010desto do\u017eivljava kao prirodni nastavak svog doma. Izlazi direktno na nju, ure\u0111uje je, odr\u017eava i koristi svakodnevno<\/strong>. U praksi to \u010desto traje godinama, pa \u010dak i decenijama.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Me\u0111utim, zakon takvu situaciju ne prepoznaje kao osnov za sticanje prava svojine. \u010cinjenica da neko \u017eivi neposredno ispod krova ne daje mu ve\u0107a prava nad tim prostorom nego \u0161to ih ima vlasnik stana u prizemlju.<\/strong> Svi vlasnici posebnih delova imaju jednaka prava prema zajedni\u010dkim delovima zgrade, u skladu sa svojim suvlasni\u010dkim udelima.<\/p>\n\n\n\n

Zbog toga ni vi\u0161egodi\u0161nje ili vi\u0161edecenijsko kori\u0161\u0107enje ne zna\u010di da je prostor postao ne\u010dija privatna svojina. Ako stambena zajednica odlu\u010di da promeni na\u010din kori\u0161\u0107enja terase, dosada\u0161nji korisnik uglavnom nema pravni osnov da takvu odluku ospori samo zato \u0161to je prostor dugo koristio.<\/p>\n\n\n\n

O kori\u0161\u0107enju odlu\u010duje skup\u0161tina, o pripajanju dvotre\u0107inska ve\u0107ina<\/h2>\n\n\n\n

Skup\u0161tina stambene zajednice mo\u017ee odlu\u010diti da terasa bude dostupna svim stanarima, da je koristi jedan vlasnik pod odre\u0111enim uslovima ili da se iz bezbednosnih razloga uop\u0161te ne koristi. Situacija je potpuno druga\u010dija kada vlasnik \u017eeli da prostor trajno pripoji svom stanu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tada se zajedni\u010dki deo zgrade prakti\u010dno pretvara u poseban deo objekta, \u0161to zahteva znatno slo\u017eeniju proceduru. Potrebna je odluka skup\u0161tine stambene zajednice doneta dvotre\u0107inskom ve\u0107inom ukupnog broja glasova vlasnika posebnih delova, ugovor izme\u0111u stambene zajednice i vlasnika, po\u0161tovanje prava pre\u010de kupovine susednih vlasnika, izrada elaborata eta\u017eiranja i odgovaraju\u0107i upis u katastar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tek nakon zavr\u0161etka tog postupka terasa mo\u017ee postati sastavni deo stana u pravnom smislu. Sve drugo predstavlja fakti\u010dko kori\u0161\u0107enje prostora, ali ne i dokaz vlasni\u0161tva.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Samovoljno zatvaranje terase, postavljanje trajnih konstrukcija, nadstre\u0161nica ili ograda bez potrebnih saglasnosti mo\u017ee dovesti do prijave gra\u0111evinskoj inspekciji i naloga za uklanjanje izvedenih radova.<\/p>\n\n\n\n

Tro\u0161kove odr\u017eavanja snose svi vlasnici<\/h2>\n\n\n\n

Bez obzira na to ko koristi terasu, ona ostaje deo krovne konstrukcije. Zbog toga tro\u0161kove odr\u017eavanja krova, hidroizolacije i drugih zajedni\u010dkih elemenata snose svi vlasnici posebnih delova, srazmerno kvadraturi svojih stanova. To zna\u010di da u sanaciji krova u\u010destvuju i stanari koji nikada nisu kro\u010dili na terasu, kao i vlasnici lokala u prizemlju.<\/p>\n\n\n\n

Upravo ovde nastaje jo\u0161 jedan \u010dest izvor sukoba me\u0111u stanarima. Oni koji prostor ne koriste nerado finansiraju njegovo odr\u017eavanje, dok oni koji ga koriste smatraju da imaju ve\u0107a prava od ostalih<\/strong>. Me\u0111utim, zakon status zajedni\u010dkog dela ne vezuje za na\u010din kori\u0161\u0107enja, ve\u0107 za njegov pravni polo\u017eaj u zgradi.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta kupac mora da proveri pre kupovine stana na poslednjem spratu<\/h2>\n\n\n\n

Terasa prikazana u oglasu ne mora automatski biti deo nekretnine koja se prodaje.<\/strong> Zato je pre kupovine neophodno proveriti list nepokretnosti<\/a> i elaborat eta\u017eiranja. Ako terasa nije evidentirana kao sastavni deo stana, ona pravno nije deo te nekretnine, bez obzira na to \u0161to je prodavac koristi ili \u0161to se godinama predstavlja kao njen vlasnik.<\/p>\n\n\n\n

\u010cak i kada je terasa upisana uz stan, pojedini elementi poput hidroizolacije, fasadnih zidova, ograde ili konstruktivnih delova objekta naj\u010de\u0161\u0107e ostaju zajedni\u010dki delovi zgrade<\/strong>. Njihova izmena mo\u017ee zahtevati saglasnost stambene zajednice, a u pojedinim slu\u010dajevima i dodatne dozvole.<\/p>\n\n\n\n

Na tr\u017ei\u0161tu nekretnina u Srbiji<\/a> malo koji prostor izaziva toliko nesporazuma kao terasa na ravnom krovu. Upravo zato kupac ne bi trebalo da veruje fotografijama, oglasu ili usmenim tvrdnjama prodavca, ve\u0107 isklju\u010divo dokumentaciji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jer razlika izme\u0111u zajedni\u010dkog dela zgrade i dela stana \u010desto nije vidljiva na terenu \u2014 ali jeste u katastru. A upravo ono \u0161to pi\u0161e u katastru odlu\u010duje \u0161ta kupac zaista kupuje.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Terasa na ravnom krovu \u010desto se smatra privatnim prostorom stana na poslednjem spratu, ali zakon i katastar mogu pokazati druga\u010diju sliku. Saznajte kada terasa pripada stanu, a kada predstavlja zajedni\u010dki deo zgrade.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27505,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[56,57,45,69],"class_list":["post-27501","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-privatni-prostori-i-pomocne-prostorije","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27501","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27501"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27501\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28747,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27501\/revisions\/28747"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27505"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27501"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27501"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27501"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}