{"id":27513,"date":"2026-06-19T14:57:36","date_gmt":"2026-06-19T12:57:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27513"},"modified":"2026-06-23T10:59:56","modified_gmt":"2026-06-23T08:59:56","slug":"kupovina-placa-na-planini-ili-uz-reku-u-srbiji-sta-katastar-ne-pokazuje-kupcima","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/trziste-nekretnina\/zemljista-i-objekti\/kupovina-placa-na-planini-ili-uz-reku-u-srbiji-sta-katastar-ne-pokazuje-kupcima-27513\/","title":{"rendered":"Kupovina placa na planini ili uz reku u Srbiji: \u0160ta katastar ne pokazuje kupcima"},"content":{"rendered":"\n

Kupovina placa na planini ili pored reke za ve\u0107inu kupaca po\u010dinje pogledom na parcelu i dogovorom o ceni. Lokacija izgleda idealno, prodavac tvrdi da je sve \u010disto, a kupac ve\u0107 zami\u0161lja vikendicu.<\/p>\n\n\n\n

U praksi, razlika izme\u0111u onoga za \u0161ta kupac misli da je platio i onoga \u0161to zapravo mo\u017ee da radi na toj parceli na planinama i uz reke \u010desto je ve\u0107a nego bilo gde drugde u Srbiji. Razlog je jednostavan: na ovim lokacijama postoje ograni\u010denja koja se ne vide ni u oglasu ni u katastru.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kupovina placa na planini – za\u0161ti\u0107ena podru\u010dja menjaju sve<\/h2>\n\n\n\n

Srbija ima pet nacionalnih parkova – Kopaonik, Taru, \u0110erdap, Fru\u0161ku Goru i \u0160ar-planinu. <\/strong>Pored njih postoje parkovi prirode, rezervati biosfere poput Golije koja je pod UNESCO za\u0161titom <\/a>i predeli izuzetnih odlika. Svako od ovih podru\u010dja ima re\u017eim za\u0161tite podeljen u tri stepena, a od stepena za\u0161tite zavisi \u0161ta vlasnik parcele sme da radi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Parcele
Parcela koja se u katastru vodi kao gra\u0111evinsko zemlji\u0161te ne mora automatski omogu\u0107avati gradnju.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

U prvom stepenu za\u0161tite gradnja je zabranjena. U drugom je ograni\u010dena i zahteva saglasnost upravlja\u010da za\u0161ti\u0107enog podru\u010dja i nadle\u017enog ministarstva. U tre\u0107em je dozvoljena, ali u skladu sa planom upravljanja koji mo\u017ee zna\u010dajno ograni\u010diti tip, veli\u010dinu i namenu objekta. Kupac tako mo\u017ee platiti parcelu sa idejom da gradi vikendicu, a da tek kasnije sazna da gradnja uop\u0161te nije dozvoljena.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ovo se ne vidi iz lista nepokretnosti<\/a>. Katastar prikazuje vlasni\u0161tvo, povr\u0161inu i namenu zemlji\u0161ta, ali ne prikazuje re\u017eim za\u0161tite prirode. Tu informaciju kupac dobija od nadle\u017ene slu\u017ebe za urbanizam ili od upravlja\u010da za\u0161ti\u0107enog podru\u010dja. Na Zlatiboru<\/a>, gde je tr\u017ei\u0161te najrazvijenije, centralne zone su prakti\u010dno izgra\u0111ene, pa kupci sve \u010de\u0161\u0107e gledaju parcele u okolnim selima, gde urbanisti\u010dki planovi \u010desto nisu doneti ili su jo\u0161 u izradi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na Div\u010dibarama<\/a> se godinama gradilo po principu „sagradi pa legalizuj\u201c, \u0161to zna\u010di da kupac mo\u017ee kupiti objekat ili parcelu \u010diji pravni status nije u potpunosti re\u0161en. Na Goliji, UNESCO za\u0161tita dodatno ograni\u010dava obim i tip budu\u0107e gradnje<\/a>, dok tr\u017ei\u0161te jo\u0161 nije dovoljno razvijeno da bi postojale jasne cenovne reference, ve\u0107ina prodaja i dalje funkcioni\u0161e po sistemu \u201ecena na upit\u201c.<\/p>\n\n\n\n

\u0160umsko i poljoprivredno zemlji\u0161te nisu isto \u0161to i gra\u0111evinski plac<\/h2>\n\n\n\n

Kupovina placa na planini dodatno se komplikuje \u010dinjenicom da se veliki broj parcela u planinskim podru\u010djima u katastru ne vodi kao gra\u0111evinsko zemlji\u0161te.<\/strong> \u0160umsko zemlji\u0161te po pravilu ne dozvoljava gradnju. Poljoprivredno zemlji\u0161te dozvoljava samo ograni\u010dene mogu\u0107nosti, dok je prenamena u gra\u0111evinsko mogu\u0107a, ali zahteva posebnu proceduru i pla\u0107anje naknade koja prema Zakonu o poljoprivrednom zemlji\u0161tu mo\u017ee iznositi 50 odsto od poreske osnove. Pritom, pozitivan ishod postupka nije garantovan. Va\u017eno je razumeti jednu stvar: „plac\u201c nije pravna kategorija.<\/p>\n\n\n\n

\"Parcele
Parcela koja se u katastru vodi kao gra\u0111evinsko zemlji\u0161te ne mora automatski omogu\u0107avati gradnju.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Prodavac tom re\u010dju mo\u017ee ozna\u010diti prakti\u010dno bilo koju parcelu. Ono \u0161to je pravno va\u017eno jeste njena namena, a ona se proverava kroz katastar <\/a>i informaciju o lokaciji.<\/p>\n\n\n\n

Uz reku – katastar i zakon govore razli\u010ditim jezikom<\/h2>\n\n\n\n

Kupovina placa na planini nosi rizik za\u0161ti\u0107enih zona. Kupovina uz reku nosi druga\u010diju vrstu rizika, neslaganje izme\u0111u podataka iz katastra i pravila koja propisuje Zakon o vodama <\/a>(Sl. glasnik RS, br. 30\/2010). Zakon defini\u0161e vodno zemlji\u0161te kao korito za veliku vodu i priobalno zemlji\u0161te i propisuje ograni\u010denja gradnje na takvim povr\u0161inama.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Problem je \u0161to katastar tu kategoriju ne prikazuje. Parcele uz Dunav, Drinu, Moravu i druge reke \u010desto su u katastru evidentirane kao gra\u0111evinsko ili poljoprivredno zemlji\u0161te<\/strong>. Kupac proveri dokumentaciju, vidi da se parcela vodi kao gra\u0111evinsko zemlji\u0161te, kupi je, a tek kasnije sazna da je gradnja prema Zakonu o vodama zabranjena ili ozbiljno ograni\u010dena.<\/p>\n\n\n\n

Zakon zabranjuje gradnju u poplavnim podru\u010djima na na\u010din koji ometa proticanje vode, dok za\u0161titni pojas uz nasipe za odbranu od poplava obuhvata 50 metara.<\/strong> Ograni\u010denja se mogu pro\u0161iriti i van granica vodnog zemlji\u0161ta ukoliko bi planirani objekat mogao da ugrozi vodni re\u017eim.<\/p>\n\n\n\n

U vikend-zonama uz Dunav, poput Bano\u0161tora, Surduka <\/a>ili \u010cerevi\u0107a, parcele se \u010desto vode kao vinograd ili njiva. Urbanisti\u010dki plan mo\u017ee dozvoljavati gradnju, ali uz stroga ograni\u010denja, zauzetost parcele od deset odsto i spratnost ograni\u010denu na prizemlje i potkrovlje.<\/strong> Kupac koji je planirao prostranu vikendicu tada saznaje da na parceli od deset ari mo\u017ee da izgradi znatno manji objekat nego \u0161to je o\u010dekivao. Vodoza\u0161titne zone oko izvori\u0161ta vode za pi\u0107e nose dodatna ograni\u010denja koja se ne vide ni iz katastra ni iz lista nepokretnosti.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Pristupni put, infrastruktura i klizi\u0161ta – tri provere koje se ne preska\u010du<\/h2>\n\n\n\n

Na planinama i uz reke pristupni put do parcele \u010desto prolazi preko privatnog zemlji\u0161ta. Ako slu\u017ebenost prolaza nije upisana u list nepokretnosti, kupac mo\u017ee postati vlasnik parcele do koje legalno ne mo\u017ee da do\u0111e. Infrastruktura predstavlja poseban problem.<\/p>\n\n\n\n

Struja, voda i kanalizacija na ovim lokacijama mogu biti udaljene kilometrima. Blizina mre\u017ee ne zna\u010di automatski i pravo na priklju\u010dak, a tro\u0161ak dovo\u0111enja struje ili vode do parcele ponekad prema\u0161uje cenu samog zemlji\u0161ta. <\/strong>Na planinskim terenima dodatni rizik predstavljaju klizi\u0161ta i nestabilno tlo.<\/p>\n\n\n\n

Zakon o planiranju i izgradnj<\/a>i za pojedine lokacije zahteva izradu geotehni\u010dkog elaborata. Klizi\u0161ta se ne vide uvek golim okom, a parcela koja deluje potpuno stabilno mo\u017ee se nalaziti na terenu koji se pomera sezonski ili nakon obilnih padavina<\/strong>. Kupovina placa na planini bez geotehni\u010dke provere zato nije samo administrativni, ve\u0107 i ozbiljan gra\u0111evinski rizik.<\/p>\n\n\n\n

Dokumenti koji otkrivaju ono \u0161to teren ne pokazuje<\/h2>\n\n\n\n

Kupovina placa na planini ili uz reku zahteva mnogo vi\u0161e od lista nepokretnosti i kopije plana. Na ovim lokacijama kupac bi trebalo da pribavi informaciju o lokaciji od nadle\u017ene urbanisti\u010dke slu\u017ebe, proveri da li se parcela nalazi u za\u0161ti\u0107enom podru\u010dju i u kom stepenu za\u0161tite, zatra\u017ei vodne uslove ako je zemlji\u0161te u blizini reke, kao i da anga\u017euje geometra za proveru granica parcele i geologa za procenu stabilnosti terena.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nijedan od tih podataka ne stoji u oglasu. Upravo zato razlika izme\u0111u dobre kupovine i skupe gre\u0161ke \u010desto ne zavisi od same parcele, ve\u0107 od informacija koje kupac prikupi pre nego \u0161to je kupi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kupovina placa na planini ili uz reku nosi posebne rizike koje katastar \u010desto ne prikazuje. Re\u017eimi za\u0161tite prirode, vodna zemlji\u0161ta, pristupni putevi i ograni\u010denja gradnje mogu zna\u010dajno promeniti vrednost i namenu parcele koju planirate da kupite.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27517,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[56,57,74,45,69],"class_list":["post-27513","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-zemljista-i-objekti","tag-katastar-nepokretnosti","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-parkovi-i-priroda","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27513","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27513"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27513\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28765,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27513\/revisions\/28765"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27517"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27513"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27513"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27513"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}