{"id":27597,"date":"2026-06-22T12:39:30","date_gmt":"2026-06-22T10:39:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=27597"},"modified":"2026-06-23T10:58:43","modified_gmt":"2026-06-23T08:58:43","slug":"kako-smeniti-upravnika-zgrade-sta-zakon-dozvoljava-stanarima-i-kako-izgleda-procedura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambene-zajednice\/upravnici-i-skupstine\/kako-smeniti-upravnika-zgrade-sta-zakon-dozvoljava-stanarima-i-kako-izgleda-procedura-27597\/","title":{"rendered":"Kako smeniti upravnika zgrade: \u0160ta zakon dozvoljava stanarima i kako izgleda procedura"},"content":{"rendered":"\n

Kako smeniti upravnika zgrade je pitanje koje stanari naj\u010de\u0161\u0107e postavljaju tek kada problemi u zgradi po\u010dnu da se gomilaju. Krov proki\u0161njava mesecima, lift ne radi, zajedni\u010dki novac se tro\u0161i bez jasnog obja\u0161njenja, a upravnik ne odgovara na pozive niti obave\u0161tava stanare \u0161ta se de\u0161ava.<\/p>\n\n\n\n

Zakon o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada <\/a>(Slu\u017ebeni glasnik RS, br. 104\/2016 i 9\/2020) jasno propisuje proceduru smene i ona nije naro\u010dito komplikovana. Ipak, va\u017eno je da se sprovede ta\u010dno onako kako zakon nala\u017ee, jer u suprotnom nezadovoljni vlasnici ili sam upravnik mogu osporavati odluku pred sudom. Evo \u0161ta treba znati i uraditi.<\/p>\n\n\n\n

Kako smeniti upravnika zgrade kada ne izvr\u0161ava zakonske obaveze<\/h2>\n\n\n\n

Pre nego \u0161to objasnimo kako smeniti upravnika zgrade, vredi razumeti \u0161ta on zakonski mora da radi.<\/strong> \u010clan 50 Zakona o stanovanju i odr\u017eavanju zgrada taksativno navodi obaveze upravnik<\/a>a, od izvr\u0161avanja odluka skup\u0161tine i organizovanja radova na zajedni\u010dkim delovima, preko vo\u0111enja evidencije i finansija, do sazivanja sednica i zastupanja stambene zajednice. Profesionalni upravnik prema \u010dlanu 53 ima i dodatne obaveze. Du\u017ean je da prima prijave kvarova dvadeset \u010detiri sata dnevno, evidentira svaku primljenu prijavu i podnosi izve\u0161taj o radu najmanje dva puta godi\u0161nje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Potpisi
Odluka o smeni upravnika mo\u017ee se doneti na sednici skup\u0161tine, ali i vansedni\u010dno prikupljanjem potpisa vlasnika posebnih delova.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kada upravnik ne ispunjava ove obaveze, stanari imaju zakonski osnov da pokrenu smenu. U praksi su naj\u010de\u0161\u0107i razlozi neredovno ili nikakvo odr\u017eavanje zajedni\u010dkih prostorija, netransparentno tro\u0161enje sredstava sa zajedni\u010dkog ra\u010duna, nereagovanje na prijave kvarova, izostanak sazivanja skup\u0161tine i odsustvo izve\u0161taja o finansijama.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bitno je da stanari koji \u017eele smenu dokumentuju probleme. Fotografije stanja u zgradi, zapisnici, pisana korespondencija, prijave kvarova i datumi na koje nije odgovoreno mogu biti dragoceni ako do\u0111e do spora. Takva dokumentacija nije formalni uslov za smenu upravnika, ali u praksi \u010desto predstavlja najja\u010di argument kada se kasnije postavi pitanje da li je smena bila opravdana. Upravo zato kako smeniti upravnika zgrade nije samo pitanje glasanja, ve\u0107 i sposobnosti stanara da poka\u017eu zbog \u010dega je promena potrebna.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Procedura smene – razlika izme\u0111u upravnika iz redova stanara i profesionalnog<\/h2>\n\n\n\n

Kako smeniti upravnika zgrade zavisi od toga da li je upravnik izabran iz redova stanara ili je anga\u017eovan profesionalni upravnik. U oba slu\u010daja procedura kre\u0107e na isti na\u010din, ali se razlikuje potrebna ve\u0107ina.<\/p>\n\n\n\n

Upravnik iz redova stanara bira se prema \u010dlanu 49 Zakona na mandat od \u010detiri godine, a smenjuje se prostom ve\u0107inom glasova prisutnih vlasnika posebnih delova<\/strong>. Profesionalni upravnik smenjuje se dvotre\u0107inskom ve\u0107inom. Ova razlika postoji zato \u0161to anga\u017eovanje profesionalnog upravnika podrazumeva i ugovorni odnos sa firmom koja organizuje upravljanje, pa zakon tretira ovo kao zna\u010dajniju odluku.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

Sam postupak ide ovako. Prvo, vlasnik ili grupa vlasnika dostavlja aktuelnom upravniku pisani zahtev za sazivanje sednice skup\u0161tine, sa jasnom ta\u010dkom dnevnog reda, smena upravnika<\/strong>. Ako upravnik ne zaka\u017ee sednicu u roku od deset dana od prijema zahteva, bilo koji \u010dlan skup\u0161tine ima pravo da je sam zaka\u017ee, uz obavezu da o tome obavesti upravnika. Obave\u0161tenje o sednici mora biti dostavljeno najmanje tri dana pre odr\u017eavanja.<\/p>\n\n\n\n

Na sednici se vodi zapisnik, glasa se o smeni i, ako je postignuta potrebna ve\u0107ina, prosta za upravnika iz redova stanara, odnosno dvotre\u0107inska za profesionalnog upravnika, odluka je punova\u017ena. Istovremeno se bira novi upravnik ili se donosi odluka o anga\u017eovanju profesionalnog upravnika. Promene se zatim prijavljuju jedinici lokalne samouprave radi a\u017euriranja Registra stambenih zajednica.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Klju\u010dna olak\u0161ica nalazi se u \u010dlanu 44 stav 4 Zakona. Odluka o smeni mo\u017ee se doneti i vansedni\u010dno, putem pisanih izjava vlasnika, bez formalnog odr\u017eavanja sednice. Ovo je posebno korisno u velikim zgradama gde je te\u0161ko okupiti dovoljan broj stanara u isto vreme. Dovoljno je prikupiti potreban broj potpisa na zapisniku kojim se potvr\u0111uje odluka.<\/p>\n\n\n\n

\u0160ta kada upravnik odbije da preda dokumentaciju<\/h2>\n\n\n\n

U praksi se ovakve situacije de\u0161avaju \u010de\u0161\u0107e nego \u0161to bi trebalo. Nakon sprovedene smene pojedini upravnici odbijaju da predaju dokumentaciju, pristup ra\u010dunu stambene zajednice, zapisnike, ugovore zaklju\u010dene sa dobavlja\u010dima ili drugu dokumentaciju neophodnu za funkcionisanje zgrade.<\/strong> U takvim slu\u010dajevima novi upravnik najpre \u0161alje pisano obave\u0161tenje o smeni sa ostavljenim rokom za primopredaju. Ako stari upravnik i dalje odbija saradnju, stanari imaju pravo da se obrate komunalnoj ili gra\u0111evinskoj inspekciji, a u krajnjem slu\u010daju i sudu.<\/p>\n\n\n\n

Kod profesionalnog upravnika postoji i dodatna mogu\u0107nost. Stanari mogu podneti prijavu Privrednoj komori Srbije, koja izdaje i oduzima licence profesionalnim upravnicima. Ukoliko se utvrdi da upravnik ozbiljno kr\u0161i svoje obaveze, mogu\u0107e je i trajno oduzimanje licence. I u ovoj fazi va\u017ei isto pravilo. Kako smeniti upravnika zgrade nije najte\u017ei deo postupka. Mnogo je va\u017enije obezbediti urednu primopredaju dokumentacije kako bi nova uprava mogla nesmetano da nastavi sa radom.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kako smeniti upravnika zgrade bez rizika od prinudne uprave<\/h2>\n\n\n\n

Ako stambena zajednica<\/a> uop\u0161te nema upravnika, bilo zato \u0161to ga nikada nije izabrala, bilo zato \u0161to je smena sprovedena ali novi nije imenovan, lokalna samouprava ima zakonsku obavezu da uvede prinudnu upravu u skladu sa \u010dlanom 57 Zakona.<\/p>\n\n\n\n

To zna\u010di da op\u0161tina postavlja profesionalnog upravnika koji vr\u0161i sve funkcije dok skup\u0161tina ne donese sopstvenu odluku. Naknada za prinudnog upravnika regulisana je propisima i iznosi do oko 336 dinara mese\u010dno po stanu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Upravo zato je najva\u017eniji savet za stanare koji pokre\u0107u smenu da nikada ne smenjuju upravnika bez predloga za njegovu zamenu. Prazan prostor izme\u0111u smene starog i izbora novog upravnika otvara vrata prinudnoj upravi, a to je situacija u kojoj stanari gube kontrolu nad izborom lica koje \u0107e upravljati njihovom zgradom. Kako smeniti upravnika zgrade nije pitanje sukoba, ve\u0107 po\u0161tovanja procedure koju zakon jasno defini\u0161e. Pisani zahtev, odgovaraju\u0107a ve\u0107ina glasova i uredno vo\u0111ena dokumentacija najva\u017eniji su koraci u tom postupku.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Najve\u0107a gre\u0161ka koju stanari prave nije nepoznavanje propisa, ve\u0107 odlaganje re\u0161avanja problema. \u0160to se du\u017ee trpi nefunkcionalno upravljanje zgradom, ve\u0107a je verovatno\u0107a da \u0107e tro\u0161kovi odr\u017eavanja rasti, a problemi postajati skuplji i komplikovaniji. Stambena zajednica je pravno lice, a njeni \u010dlanovi imaju pravo da odlu\u010duju ko \u0107e njome upravljati.<\/strong> To pravo podrazumeva i mogu\u0107nost da zamene upravnika koji ne izvr\u0161ava obaveze koje mu zakon poverava.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kako smeniti upravnika zgrade pitanje je koje se naj\u010de\u0161\u0107e postavlja kada odr\u017eavanje zgrade ne funkcioni\u0161e kako bi trebalo. Evo \u0161ta zakon ka\u017ee o proceduri smene, potrebnoj ve\u0107ini glasova i pravima stanara.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":27599,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[77,79,45,69,51],"class_list":["post-27597","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-upravnici-i-skupstine","tag-kucni-red-u-zgradi","tag-obaveze-i-kazne","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa","tag-zakoni-i-sudska-praksa-u-nekretninama"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27597","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27597"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27597\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28763,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27597\/revisions\/28763"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27599"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27597"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27597"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27597"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}