{"id":28783,"date":"2026-06-23T14:34:05","date_gmt":"2026-06-23T12:34:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=28783"},"modified":"2026-06-23T15:43:41","modified_gmt":"2026-06-23T13:43:41","slug":"drugi-stan-na-kredit-dok-prvi-jos-otplacujete-kada-se-isplati-a-kada-je-rizik-prevelik","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/stambeni-krediti\/prva-i-druga-nekretnina\/drugi-stan-na-kredit-dok-prvi-jos-otplacujete-kada-se-isplati-a-kada-je-rizik-prevelik-28783\/","title":{"rendered":"Drugi stan na kredit dok prvi jo\u0161 otpla\u0107ujete – kada se isplati, a kada je rizik prevelik"},"content":{"rendered":"\n

Drugi stan na kredit zvu\u010di kao potez koji prave oni koji su ve\u0107 sve sredili. U praksi, me\u0111utim, o tome sve \u010de\u0161\u0107e razmi\u0161ljaju i kupci koji prvi stambeni kredit<\/a> jo\u0161 otpla\u0107uju. Dvoje rade, primanja su stabilna, prvi stan je obezbe\u0111en, i postavlja se pitanje: za\u0161to ne jo\u0161 jedan, za izdavanje ili za kasniji period \u017eivota?<\/p>\n\n\n\n

Problem je u tome \u0161to vas banka ne gleda kao \u010doveka s planom, ve\u0107 kao zbir postoje\u0107ih mese\u010dnih obaveza. I tu se ve\u0107ina ideja o drugom stanu zaustavi pre nego \u0161to po\u010dne. Pre nego \u0161to po\u010dnete da razmi\u0161ljate o lokaciji, kvadraturi ili ceni drugog stana, morate razumeti \u0161ta banka zapravo ra\u010duna kada zahtev podnosi neko ko ve\u0107 otpla\u0107uje stambeni kredit.<\/a><\/strong> Kreditna sposobnost nije fiksna kategorija. To je odnos svih mese\u010dnih kreditnih obaveza i redovnih neto primanja.<\/p>\n\n\n\n

\"Drugi
Drugi stan na kredit mo\u017ee biti dobra investiciona odluka samo ako postoje\u0107a rata, nova rata i svi dodatni tro\u0161kovi ne opterete ku\u0107ni bud\u017eet preko realnih mogu\u0107nosti.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Drugi stan na kredit po\u010dinje od onoga \u0161to banka vidi u va\u0161em Kreditnom birou<\/h2>\n\n\n\n

Svaka rata koju trenutno pla\u0107ate, bilo za stan, ke\u0161 kredit, kreditnu karticu ili dozvoljeni minus, smanjuje prostor za novu obavezu<\/strong>. U praksi, zona u kojoj kredit postaje te\u017ee odobriti po\u010dinje kada se ukupno mese\u010dno zadu\u017eenje pribli\u017ei polovini redovnih prihoda, a naro\u010dito kada ide ka 60 odsto. Ako vam postoje\u0107a stambena rata ve\u0107 odnosi 35 odsto plate, za drugu ratu ostaje relativno uzak prostor. <\/strong>Upravo taj preostali prostor odre\u0111uje koliki kredit realno mo\u017eete dobiti.<\/p>\n\n\n\n

To ne zna\u010di da je drugi stan na kredit nemogu\u0107. Ako imate stabilna primanja, urednu kreditnu istoriju u Kreditnom birou<\/a> i mogu\u0107nost da udru\u017eite zaradu sa partnerom, odnosno da u kredit u\u0111e sudu\u017enik ili solidarni du\u017enik, kreditna sposobnost mo\u017ee biti ve\u0107a. Ali ra\u010dunica mora biti realna pre nego \u0161to u\u0111ete u banku, ne posle..<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Naj\u010de\u0161\u0107a gre\u0161ka je pretpostavka da \u0107e banka budu\u0107i prihod od izdavanja drugog stana odmah ra\u010dunati kao deo va\u0161ih primanja. U praksi, banka se prvenstveno oslanja na ono \u0161to je dokumentovano, redovno i proverljivo. Planirana kirija mo\u017ee biti va\u017ena za va\u0161u ra\u010dunicu, ali ne mora biti presudna za odluku banke.<\/strong><\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

U\u010de\u0161\u0107e za drugu nekretninu je ve\u0107e, ali to je tek po\u010detak tro\u0161kova<\/h2>\n\n\n\n

Kupovina drugog stana na kredit ko\u0161ta vi\u0161e od kupovine prvog, i to na vi\u0161e nivoa. <\/strong>Za kupovinu prve stambene nepokretnosti banka mo\u017ee odobriti kredit uz u\u010de\u0161\u0107e od 10 odsto, u skladu sa pravilima koja olak\u0161avaju kupovinu prvog stana. Kod druge nekretnine situacija je druga\u010dija: naj\u010de\u0161\u0107e se polazi od najmanje 20 odsto u\u010de\u0161\u0107a, a banka mo\u017ee tra\u017eiti i vi\u0161e, u zavisnosti od procene rizika, tipa nekretnine i ukupne zadu\u017eenosti kupca.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Paralelno s tim, nema ni poreskih pogodnosti koje prate kupovinu prvog stana. Kupac druge nekretnine ne mo\u017ee da ra\u010duna na povrat PDV-a po osnovu kupovine prve nekretnine.<\/a> Kod starogradnje se pla\u0107a porez na prenos apsolutnih prava<\/a> od 2,5 odsto, dok se kod novogradnje pla\u0107a PDV od 10 odsto, ukoliko je prodavac u sistemu PDV-a.<\/p>\n\n\n\n

Tu nije kraj. Godi\u0161nji porez na imovinu<\/a> za drugu nekretninu obra\u010dunava se bez umanjenja koje va\u017ei za stan u kom vlasnik ima prijavljeno prebivali\u0161te. Kada se tome dodaju tro\u0161kovi procene, overe, osiguranja, eventualne agencijske provizije, opremanja i prvih popravki, jasno je da realni tro\u0161ak ulaska u drugu nekretninu mo\u017ee biti znatno vi\u0161i nego \u0161to se vidi iz same cene stana i iznosa u\u010de\u0161\u0107a.<\/strong> Zato pitanje nije samo da li imate dovoljno novca za u\u010de\u0161\u0107e. Pravo pitanje je da li imate dovoljno prostora da drugi stan finansijski izdr\u017eite i posle kupovine.<\/p>\n\n\n\n

Kada dug radi za vas – ra\u010dunica koja mo\u017ee da opravda drugi kredit<\/h2>\n\n\n\n

Postoje scenariji u kojima drugi stan na kredit ima jasnu finansijsku logiku. Naj\u010de\u0161\u0107i je onaj u kom drugi stan izdajete, a prihod od zakupnine pokriva ve\u0107i deo ili celokupnu ratu kredita.<\/strong> To je osnovna logika zadu\u017eivanja za investicionu nekretninu: ne \u010dekate da u\u0161tedite punu cenu stana, ve\u0107 koristite kredit, dok se dug delimi\u010dno ili potpuno otpla\u0107uje iz kirije.<\/p>\n\n\n\n

Na ilustrativnom primeru, stan od 60.000 evra, uz kredit od 48.000 evra na 25 godina, mo\u017ee imati mese\u010dnu ratu od oko 270 evra, u zavisnosti od kamate, roka otplate i ukupnih tro\u0161kova kredita<\/strong>. Ako se takav stan na dobroj lokaciji izdaje za 350 do 400 evra mese\u010dno, na prvi pogled deluje da zakupnina pokriva ratu i ostavlja razliku.<\/p>\n\n\n\n

Me\u0111utim, ta razlika nije \u010dista zarada. Prihod od izdavanja nepokretnosti oporezuje se po stopi od 20 odsto, uz priznavanje normiranih tro\u0161kova od 25 odsto, \u0161to zna\u010di da je efektivno poresko optere\u0107enje oko 15 odsto bruto kirije. Kada se oduzmu porez, prazni meseci bez zakupca, sitne popravke, ogla\u0161avanje, re\u017eije dok stan nije izdat i povremeno ulaganje u name\u0161taj ili ure\u0111aje, neto razlika se zna\u010dajno smanjuje.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Zato drugi stan na kredit ima smisla samo ako prinos od izdavanja nije tek simboli\u010dno vi\u0161i od rate. Mora biti dovoljno visok da pokrije kamatu, porez, prazan hod i odr\u017eavanje. Kod aktuelnih kamatnih stopa ta ra\u010dunica je \u010desto tesna. Mo\u017ee da funkcioni\u0161e, ali bez velike margine. A mala margina zna\u010di da jedan ili dva meseca praznog stana mogu pojesti zaradu od vi\u0161e meseci izdavanja.<\/p>\n\n\n\n

Drugim re\u010dima, stan ne sme da bude isplativ samo u idealnom mesecu, kada zakupac pla\u0107a na vreme i nema nijednog dodatnog tro\u0161ka. Mora da izdr\u017ei i slabiji scenario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Kupovina
Pre ulaska u drugi stambeni kredit najva\u017enije je proveriti da li ra\u010dunica funkcioni\u0161e i u lo\u0161em scenariju: sa praznim stanom, rastom rate ili neo\u010dekivanim tro\u0161kovima.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Kada je rizik prevelik – tri scenarija u kojima drugi kredit pravi problem<\/h2>\n\n\n\n

Prvi rizi\u010dan scenario je varijabilna kamata na oba kredita. Ako su vam obe rate vezane za Euribor,<\/a> svaki rast referentne stope poga\u0111a vas dvostruko. Ono \u0161to je kod jednog kredita neprijatan skok od 40 ili 50 evra mese\u010dno, kod dva kredita mo\u017ee postati ozbiljno optere\u0107enje ku\u0107nog bud\u017eeta. I to bez dodatnog upozorenja, automatski, po planu otplate.<\/p>\n\n\n\n

Drugi rizik je prazan hod. Stan koji se ne izdaje mesecima ne samo da ne donosi prihod, ve\u0107 i dalje proizvodi tro\u0161kove. Tu su re\u017eije, odr\u017eavanje, porez na imovinu<\/a>, eventualne popravke i ogla\u0161avanje<\/strong>. A obe rate nastavljaju da sti\u017eu. Zakupac koji kasni sa pla\u0107anjem ili se iznenada iseli nije teorijski scenario, ve\u0107 realnost tr\u017ei\u0161ta izdavanja.<\/p>\n\n\n\n

Tre\u0107i rizik su \u017eivotne promene koje ne mo\u017eete precizno predvideti. Gubitak posla, bolest, razvod, pad prihoda ili iznenadni veliki tro\u0161ak mogu poremetiti i stabilan bud\u017eet. Sa jednim kreditom \u010desto postoji prostor za manevar, reprogram ili privremeno smanjenje tro\u0161kova. Sa dva stambena kredita istovremeno, isti doga\u0111aj mnogo br\u017ee postaje finansijska kriza.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Drugi stan nije problem kada imate novac za u\u010de\u0161\u0107e, ve\u0107 kada nemate rezervu za mesece u kojima stan ne donosi ni\u0161ta, a obe rate sti\u017eu na naplatu. Ako nemate odvojenu u\u0161te\u0111evinu koja pokriva najmanje \u0161est mese\u010dnih rata za oba kredita, kupovina druge nekretnine je prevelik rizik. Bez obzira na to koliko ra\u010dunica izgleda dobro na papiru.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Prevremena otplata prvog kredita ili ulazak u drugi – \u0161ta je pametnija upotreba kapitala<\/h2>\n\n\n\n

Na kraju se sve svodi na jedno vrlo konkretno pitanje: ako imate 15.000 ili 20.000 evra u ke\u0161u, \u0161ta je pametnije uraditi s tim novcem? Prva opcija je delimi\u010dna prevremena otplata prvog kredita. Time smanjujete glavnicu, ukupnu kamatu i pritisak mese\u010dne obaveze, ili skra\u0107ujete rok otplate.<\/strong> To je sigurniji potez. Ne donosi spektakularan prinos, ali gotovo uvek smanjuje rizik i \u010dini ku\u0107ni bud\u017eet stabilnijim.<\/p>\n\n\n\n

Druga opcija je da isti novac iskoristite kao u\u010de\u0161\u0107e za drugi stan i u\u0111ete u novu kreditnu konstrukciju<\/strong>. Ta opcija mo\u017ee biti profitabilnija, naro\u010dito ako kupujete stan na dobroj lokaciji, po razumnoj ceni i uz realan prihod od izdavanja. Ali ona uvodi rizik koji prva opcija nema: novu ratu, nove poreze, odr\u017eavanje, prazne mesece i zavisnost od tr\u017ei\u0161ta zakupa.<\/p>\n\n\n\n

Ne postoji univerzalna formula koja ka\u017ee \u0161ta je bolje. Zavisi od visine va\u0161ih prihoda, stabilnosti posla, koliko vam je ostalo do kraja prvog kredita, kolika je postoje\u0107a rata, kakvo je tr\u017ei\u0161te izdavanja u delu grada u kom biste kupili drugi stan i koliko realno mo\u017eete da podnesete pritisak dva kredita.<\/strong> Ali postoji jedno prakti\u010dno pravilo: ako drugi stan na kredit funkcioni\u0161e samo u idealnim uslovima, to nije odr\u017eiva investicija. To je previ\u0161e krhka ra\u010dunica.<\/p>\n\n\n\n

Drugi stan na kredit ima smisla samo ako mo\u017ee da pre\u017eivi lo\u0161 scenario: prazan stan, rast rate, neo\u010dekivanu popravku, ka\u0161njenje zakupca ili privremeni pad prihoda<\/strong>. Ako ra\u010dunica puca \u010dim jedna stvar krene pogre\u0161no, bolje je prvo smanjiti postoje\u0107i dug, pove\u0107ati rezervu i vratiti se ideji druge nekretnine kasnije. Jer druga nekretnina treba da bude korak ka ve\u0107oj finansijskoj sigurnosti, a ne razlog da dva kredita svakog meseca odlu\u010duju umesto vas.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Drugi stan na kredit mo\u017ee biti dobra odluka ako postoje\u0107a rata, nova rata i prihod od izdavanja \u010dine odr\u017eivu ra\u010dunicu. Ali ako sve zavisi od idealnog zakupca, stabilne kamate i meseca bez neplaniranih tro\u0161kova, rizik brzo postaje ve\u0107i od potencijalne zarade.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":28785,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[22],"tags":[57,45,69],"class_list":["post-28783","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-prva-i-druga-nekretnina","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-vodici","tag-zakoni-i-regulativa"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28783","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=28783"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28783\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28803,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28783\/revisions\/28803"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/28785"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=28783"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=28783"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=28783"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}